Vorfälligkeitsentschädigung
Inhaltsverzeichnis
Kurz erklärt
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Betrag, den Sie Ihrem Kreditgeber zahlen, wenn Sie
ein Darlehen vorzeitig ablösen und dafür kein gesetzliches Kündigungsrecht haben. Sie
ersetzt der Bank den entgangenen Zinsgewinn und liegt bei einer Baufinanzierung
erfahrungsgemäß zwischen fünf und zehn Prozent der Restschuld. Nach zehn Jahren ab
Vollauszahlung entfällt sie vollständig.
Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt
Ein Immobiliendarlehen ist für beide Seiten bindend. Zahlen Sie es vorzeitig zurück, verliert der Kreditgeber die Zinsen, mit denen er kalkuliert hat. Für diesen Ausfall darf er eine
Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Der häufigste Fall ist der Verkauf der Immobilie mitten in der Zinsbindung. Wer eine Baufinanzierung vorzeitig kündigen möchte, sollte deshalb zuerst prüfen, ob ein Kündigungsrecht besteht.
Entscheidend ist, ob Sie ein Kündigungsrecht haben. Diese Übersicht zeigt, wann eine
Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird und wann nicht:
| Fall | Grundlage | Entschädigung |
|---|---|---|
| Zehn Jahre nach Vollauszahlung | § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB | keine |
| Ende der Sollzinsbindung | § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB | keine |
| Variabler Zinssatz | § 489 Abs. 2 BGB | keine |
| Vereinbarte Sondertilgung | Kreditvertrag | keine |
| Verkauf der Immobilie in der Zinsbindung | § 490 Abs. 2 BGB | ja |
| Vorzeitige Ablösung ohne Grund | nur mit Zustimmung der Bank | ja |
Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung stehen dem Kreditgeber zwei Methoden zur Verfügung. Beide führen zu
ähnlichen Größenordnungen, unterscheiden sich aber im Rechenweg:
Aktiv-Passiv-Methode
Die gebräuchlichere Variante. Der Kreditgeber rechnet aus, welche Zinsen ihm entgehen,
und stellt dem gegenüber, was er mit dem zurückgezahlten Geld am Kapitalmarkt verdienen
könnte, meist über Pfandbriefe gleicher Laufzeit. Die Differenz ist der Schaden, den er
als Vorfälligkeitsentschädigung ansetzt.
Aktiv-Aktiv-Methode
Hier vergleicht die Bank, was sie verdienen würde, wenn sie das Geld sofort als neue
Baufinanzierung an einen anderen Kunden vergibt. Diese Methode kommt seltener vor.
Von der so berechneten Summe muss der Kreditgeber in beiden Fällen zwei Posten
abziehen: die ersparten Verwaltungskosten und die ersparten Risikokosten. Außerdem müssen
vereinbarte Sondertilgungen berücksichtigt werden, weil Sie diese Beträge ohnehin hätten
zurückzahlen dürfen.
Wie hoch wird die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt an drei Größen: der Restschuld, der Restlaufzeit der Zinsbindung und der Differenz zwischen Ihrem Zinssatz und dem heutigen Marktzins. Je größer diese Differenz
und je länger die Restlaufzeit, desto teurer wird es.
| Restlaufzeit der Zinsbindung | Marktzins heute | Größenordnung der Entschädigung |
|---|---|---|
| 2 Jahre | 3,70 % | gering bis null |
| 5 Jahre | 3,70 % | gering |
| 5 Jahre | 1,00 % | mehrere tausend Euro |
| 8 Jahre | 1,00 % | deutlich fünfstellig möglich |
Der Zusammenhang wirkt überraschend, ist aber logisch: Liegt der heutige Marktzins
höher als Ihr Vertragszins, kann die Bank das zurückgezahlte Geld besser anlegen als
vorher. Dann entsteht ihr kein Schaden, und die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung fällt klein aus oder sie entfällt ganz. Bei den aktuellen Zinsen betrifft das viele Altverträge aus der
Niedrigzinsphase.
Ein Beispiel für die Berechnung
Familie Krüger möchte ihr Immobiliendarlehen vorzeitig kündigen, weil sie das Haus
verkauft. Die Restschuld beträgt 200.000 Euro, der Vertragszins liegt bei 1,60 Prozent,
die Sollzinsbindung läuft noch fünf Jahre. Der Marktzins für diese Restlaufzeit liegt
heute bei 3,20 Prozent.
Die Bank rechnet nach der Aktiv-Passiv-Methode: Sie bekommt 200.000 Euro zurück und
kann dieses Geld für fünf Jahre zu 3,20 Prozent anlegen. Das ist mehr, als sie mit dem
Darlehen zu 1,60 Prozent verdient hätte. Es entsteht ihr also kein Zinsschaden, und die
Vorfälligkeitsentschädigung fällt sehr gering aus oder ganz weg. Übrig bleiben allenfalls
eine Bearbeitungsgebühr für den Aufwand.
Umgekehrt wird es teuer: Läge der Vertragszins bei 4,50 Prozent und der Marktzins bei
1,00 Prozent, entginge der Bank über fünf Jahre eine erhebliche Zinsdifferenz. Die
Vorfälligkeitszinsen könnten dann leicht einen fünfstelligen Betrag erreichen.
Für Kreditnehmer mit Altverträgen aus der Niedrigzinsphase ist das eine gute Nachricht.
Wer 2016 zu 1,60 Prozent abgeschlossen hat und heute vorzeitig kündigen möchte, zahlt in
vielen Fällen deutlich weniger, als er befürchtet. Lassen Sie sich die Höhe vom
Kreditgeber schriftlich nennen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden
- Warten Sie das Kündigungsrecht ab. Wenn das Ende der zehn Jahre seit Vollauszahlung bald erreicht ist, kann sich das Warten um wenige Monate rechnen. Als Darlehensnehmer haben Sie dann die Möglichkeit, ohne Kosten zu kündigen.
- Nutzen Sie Sondertilgungen. Vereinbarte
Sondertilgungen sind immer kostenfrei und mindern
zusätzlich die Bemessungsgrundlage. - Übertragen Sie den Kredit. Beim Verkauf der Immobilie kann der Käufer das Immobiliendarlehen übernehmen, wenn die Bank zustimmt. Dann entfällt die Entschädigung vollständig.
- Prüfen Sie die Widerrufsbelehrung. War sie fehlerhaft, ist ein
Widerruf unter Umständen noch möglich. Das gehört in die Hände eines Fachanwalts.
Der Unterschied zur Nichtabnahmeentschädigung
Beide Begriffe werden oft verwechselt. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn
Sie ein bereits ausgezahltes Darlehen vorzeitig zurückzahlen. Die
Nichtabnahmeentschädigung fällt an, wenn Sie
ein zugesagtes Darlehen gar nicht erst abrufen. Der zweite Fall ist beim Forward-Darlehen der relevante.
Häufige Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Sie liegt bei einer Baufinanzierung erfahrungsgemäß zwischen fünf und zehn Prozent der
Restschuld, kann aber je nach Zinsdifferenz und Restlaufzeit deutlich darunter oder
darüber liegen. Liegt der aktuelle Marktzins über Ihrem Vertragszins, fällt sie oft
sehr gering aus.
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?
Ja, wenn Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht haben. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung
und zum Ende der Sollzinsbindung fällt keine Entschädigung an. Auch vereinbarte
Sondertilgungen sind immer kostenfrei.
Muss die Bank die Berechnung offenlegen?
Ja. Sie hat Ihnen die Berechnung nachvollziehbar darzulegen. Verlangen Sie eine schriftliche Aufstellung der Berechnung mit allen Rechenschritten und lassen Sie sie prüfen, wenn die Höhe des geforderten Betrags erheblich ist.
Fällt beim Verkauf immer eine Entschädigung an?
Nur wenn die Zinsbindung noch läuft und Sie kein Kündigungsrecht haben. Nach § 490 Abs. 2
BGB dürfen Sie beim Verkauf zwar kündigen, der Kreditgeber darf dafür aber eine
Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Rechtliche Grundlagen
- § 489 BGB: ordentliche Kündigungsrechte des Darlehensnehmers
- § 490 Abs. 2 BGB: außerordentliche Kündigung und Vorfälligkeitsentschädigung
- § 502 BGB: Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen
Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einer konkreten Forderung wenden Sie sich
an die Verbraucherzentrale oder einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.