Was Sie zu dem Thema Sollzinsbindung wissen sollten

• Wir haben alle wichtigen Informationen zum Thema Sollzinsbindung für Sie zusammengetragen
• Mit der richtigen Sollzinsbindung den perfekten Baukredit finden
• Dank passender Sollzinsbindung Planungssicherheit gewinnen

Das Wichtigste in Kürze

• Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange Sie einen Kredit für einen festgelegten Sollzins erhalten
• Eine Sollzinsbindung gibt es nur bei Krediten, die innerhalb der Zinsbindungsfrist nicht komplett zurückgeführt werden
• Je länger die Sollzinsbindung vereinbart wird, desto höher ist in der Regel die monatliche Belastung

Was ist die Sollzinsbindung eigentlich?

Die Sollzinsbindung beschreibt den Zeitraum, für den die Zinsen bei einem Kredit bereits bei der Kreditvergabe festgeschrieben werden. Insbesondere im Bereich der Baufinanzierung werden Sie häufig auf den Begriff Sollzinsbindung treffen. Hier geht es letztlich darum, für welchen Zeitraum Sie mit dem einmal vereinbarten Zinssatz fest rechnen können.

Was passiert nach dem Ende der Sollzinsbindung?

Der Darlehensgeber ist nach § 493 Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Kreditnehmer spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung mitzuteilen, ob er bereit ist, den Kredit mit einer neuen Sollzinsbindung fortzuführen. Diese Mitteilung muss auch ein Angebot für einen nach Ablauf der Sollzinsbindung geltenden Zinssatz enthalten.

Tipp

Spätestens mit dem Eingang dieser Mitteilung wird es Zeit, sich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern. Endet die Sollzinsbindung, können Sie mit einer neuen Sollzinsabrede bei Ihrem bisherigen Kreditgeber bleiben oder Sie lösen den Baukredit durch ein Darlehen eines neuen Kreditgebers ab. Hierzu ist es grundsätzlich sinnvoll, sich mit dem Angebot Ihrer bisherigen Bank und den verschiedenen Angeboten aus einem Anschlussfinanzierungsrechner auseinanderzusetzen und diese Angebote zu vergleichen. So stellen Sie sicher, dass Sie für die Anschlussfinanzierung das bestmögliche Angebot nutzen.

Warum ist eine klug gewählte Sollzinsbindung für einen Baukredit so wichtig?

Eine Baufinanzierung umfasst meist mehrere Hunderttausend Euro. Da kann schon eine leichte Zinsveränderung eine erhebliche Veränderung in der Höhe des monatlich zu leistenden Kapitaldienstes bewirken. Die Sollzinsbindung sorgt hier für den Zeitraum dieser Zinsbindung für Sicherheit in Ihrer Planung.

Dabei gibt es verschiedene Ansätze, die bei der Frage nach der richtigen Sollzinsbindung zu beachten sind. Zum einen wäre da natürlich die Frage nach den bevorstehenden Zinsveränderungen. Wenn mit steigenden Zinsen zu rechnen ist, bringt Ihnen eine lange Sollzinsbindung den Vorteil, dass Sie so lange wie möglich von dem aktuellen Niedrigzinsniveau profitieren. Denn die Bank kann auch im Fall massiv steigender Zinsen bei einer einmal getroffenen Sollzinsbindung keine Erhöhung der Zinsen vornehmen.

Betrachtet man die Entwicklung der Zinsen im Bereich der Hypothekendarlehen im Verlauf der letzten 25 Jahre, so stellt man schnell fest, dass die Tendenz zumeist eine Abwärtsbewegung war. Allerdings sind die Zinsen bereits seit dem Jahr 2016 in einer stabilen Seitwärtsbewegung mit nur noch minimalen Verschiebungen nach unten. Das liegt vor allem daran, dass ein Zinsniveau erreicht ist, das tiefer nicht mehr realisierbar wäre.

Damit ist klar, dass die Zinsen in der Zukunft kaum noch fallen, sehr wohl aber wieder erheblich steigen könnten. Wer jetzt eine neue Immobilie erwerben oder bauen möchte, sollte daher darauf bedacht sein, die niedrigen Zinsen so lange wie möglich zu konservieren.

Achtung

Auch in der Vergangenheit gab es bereits Situationen, in denen die Bauzinsen kurzzeitig gestiegen sind. Wenn das Ende Ihrer Sollzinsbindung gerade in einen solchen Zeitraum fällt, kann das bedeuten, dass Ihre Anschlussfinanzierung vergleichsweise teuer ausfällt. Deshalb sollten Sie, wenn absehbar ist, dass die Zinsen beginnen zu steigen, mit Hilfe eines Forward Darlehen Rechners vergleichen, ob ein Forward Darlehen für Ihre Anschlussfinanzierung eine Option sein kann. So haben Sie die Möglichkeit, einen niedrigen Zinssatz über mehrere Jahre zu sichern und anschließend mit einer langen Sollzinsbindung die Anschlussfinanzierung günstig zu realisieren.

Diese Fristen in Sachen Sollzinsbindung werden angeboten

Die gängigen Fristen in Bezug auf die Sollzinsbindung sehen folgendermaßen aus:

• 5 Jahre
• 10 Jahre
• 15 Jahre
• 20 Jahre
• 25 Jahre
• Volltilgerdarlehen

Bei einem Volltilgerdarlehen handelt es sich nicht um ein klassisches Immobiliendarlehen mit Sollzinsbindung. Viel mehr vereinbaren Sie hier von Anfang an einen festen Sollzinssatz für die komplette Dauer der Tilgung Ihres Darlehens.

In den letzten Jahren lässt sich, laut Auswertungen der Interhyp, deutschlandweit ein Trend hin zu mehr Sicherheit ablesen. Das bedeutet, dass viele Bauherren und Immobilienkäufer neben einer hohen Tilgung auch auf eine lange Sollzinsbindung setzen. Das ist vor allem auf die sinkenden Kreditzinsen zurückzuführen. Trotz teilweise erheblich gestiegener Immobilienpreise lässt sich dank der niedrigen Zinsen heute noch immer eine deutlich günstigere Baufinanzierung auf die Beine stellen als noch vor zehn oder fünfzehn Jahren.

Vor- und Nachteile einer langen oder einer kurzen Sollzinsbindung

Beide Varianten bringen ihre Vor- und Nachteile mit. Wir haben hier einmal die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst.

Die kurze Sollzinsbindung

Je kürzer eine Sollzinsbindung ausfällt, desto niedriger ist in der Regel der Zinssatz. Das liegt daran, dass das Risiko steigender Zinsen, aus denen die Bank bei einer längeren Sollzinsbindung keine positiven Effekte schlagen kann, bei einer kurzen Sollzinsbindung nur sehr gering ausfällt. Die niedrigen Zinssätze machen eine kurze Sollzinsbindung für all diejenigen interessant, die nur noch eine kleine Restsumme im Rahmen einer Anschlussfinanzierung zurückzuführen haben. Wenn Sie wissen, dass Sie die restliche Kreditsumme mit den normalen Raten und ggfls. mit Sondertilgungen innerhalb eines kurzen Zeitraums von fünf Jahren zurückführen können, sollten Sie die niedrigen Zinsen einer kurzen Sollzinsbindung auf jeden Fall mitnehmen.

Im Gegenzug liegt das Risiko steigender Zinsen bei einer kurzen Sollzinsbindung nahezu komplett beim Kreditnehmer. Denn innerhalb der ersten 5 – 10 Jahre zahlen Sie nur eine vergleichsweise niedrige Summe Ihres Gesamtdarlehens ab. Der Restbetrag, über den dann mit einer Sollzinsbindung zu verhandeln ist, ist vor allem nach fünf Jahren noch sehr hoch. Schon ein leichter Anstieg der Zinsen um wenige zehntel Prozentpunkte kann hier zu einer deutlich höheren monatlichen Rate in der Zukunft führen.

Vorteile	Nachteile
–        Die Banken bieten hier niedrigere Zinsen –        Damit verbunden zahlen Sie niedrigere Rate	–        Das Zinsänderungsrisiko liegt komplett beim Darlehensnehmer –        Nach Ablauf der Zinsbindung ist die Restschuld noch sehr hoch

 

Die lange Sollzinsbindung

Die Zinsen sind heute in einem historischen Zinstief. Dieses hält bereits seit einigen Jahren an. Allerdings kann niemand prognostizieren, wie es in fünf, zehn oder fünfzehn Jahren aussehen wird. Mit einer langen Sollzinsbindung schaffen Sie sich absolute Planungssicherheit für die Dauer der Zinsbindung. Wenn dann nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung notwendig ist, ist der zu finanzierende Betrag deutlich geringer. Auch Zinssteigerungen führen dann nicht unbedingt zu einer höheren monatlichen Rate.

Im Gegenzug lassen sich Baufinanzierer den Umstand, dass das Risiko eines Zinsanstiegs in dieser Varianten bei der Bank liegt, mit etwas höheren Zinssätzen bezahlen. Damit müssen Sie bei einer langen Sollzinsbindung mit höheren Zinsen und damit mit etwas höheren monatlichen Raten rechnen.

Vorteile	Nachteile
–        Langfristige Planungssicherheit –        Anschlussfinanzierung muss nur noch über einen relativ geringen Betrag erfolgen	–        Höhere Sollzinsen –        Insgesamt zahlen Sie hier eine etwas höhere Rate

 

Übrigens

In einem Tilgungsrechner können Sie verschiedene Tilgungsraten „ausprobieren“ und so beobachten, wie sich die Zinsen bei unterschiedlichen Tilgungshöhen verschieben. Dabei werden Sie schnell feststellen, dass die meisten Baufinanzierer einen niedrigeren Zinssatz bieten, wenn Sie eine höhere Tilgungsrate ins Spiel bringen. So können Sie höhere Zinssätze durch eine längere Zinsbindungsfrist ein Stück weit ausgleichen.

Fazit: Eine klug gewählte Sollzinsbindung bringt Ihnen genau den Kredit, den Sie suchen

Sie sollten Ihre Sollzinsbindung den Umständen Ihres Kredites anpassen. Kaufen oder bauen Sie gerade ein Haus, dann ist es sinnvoll, die Sollzinsbindung so lang wie möglich anzusetzen. Bei einer Anschlussfinanzierung sollten Sie genau berechnen, wie viele Jahre für die abschließende Kreditrückführung notwendig sind. Jedes längere Jahr der Sollzinsbindung erhöht die Zinsen Ihres neuen Kredites nur unnötig.