Sollzinsbindung

Was die Sollzinsbindung regelt

Mit der Sollzinsbindung vereinbaren Sie und die Bank, dass der Sollzins über eine bestimmte Zahl von Jahren unverändert gilt. Diese Zinsbindung ist im Kreditvertrag festgeschrieben. In dieser Zeit ändert sich Ihre monatliche Rate nicht,
unabhängig davon, was am Kapitalmarkt passiert. Die Zinsbindung ist damit die wichtigste Entscheidung zur Sicherheit Ihrer Baufinanzierung.

Sie ist nicht zu verwechseln mit der Laufzeit des Darlehens. Die Laufzeit reicht bis
zur vollständigen Rückzahlung und dauert bei üblicher Tilgung 25 bis 35 Jahre. Die
Sollzinsbindung ist meist deutlich kürzer. Läuft sie aus, bleibt eine Restschuld, für die
Sie eine Anschlussfinanzierung brauchen.

Kurze oder lange Sollzinsbindung?

Banken lassen sich Planungssicherheit bezahlen. Je länger die vereinbarte Zinsbindung, desto höher der Zinssatz. Der Aufschlag liegt je nach Marktlage bei 0,2 bis 0,3 Prozentpunkten pro
Fünfjahresschritt:

Der Zielkonflikt ist damit klar umrissen. Eine kurze Zinsbindung kostet heute weniger und hinterlässt morgen mehr Schulden. Eine lange Zinsbindung kostet mehr und verkleinert das Risiko, das Sie in die Zukunft verschieben. Welche Möglichkeiten für Sie infrage kommen, hängt vor allem von Ihrer finanziellen Belastbarkeit ab.

Wofür eine kurze Sollzinsbindung spricht

Eine kurze Zinsbindung über fünf Jahre ist sinnvoll, wenn Sie mit sinkenden Bauzinsen rechnen oder ohnehin planen,
die Immobilie bald zu verkaufen. Auch wer eine größere Erbschaft oder eine auslaufende
Lebensversicherung erwartet, kann mit einer kurzen Sollzinsbindung gut fahren: Die hohe
Restschuld lässt sich dann in einem Zug ablösen.

Wofür eine lange Sollzinsbindung spricht

Eine lange Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre passt zu Darlehensnehmern, die knapp kalkulieren und sich eine
höhere Rate nach dem Ende der Bindung nicht leisten könnten. Der Aufschlag ist dann keine
Rendite-, sondern eine Versicherungsfrage. Auch wer erst spät gekauft hat und die
Finanzierung bis zur Rente abbezahlen will, profitiert von der langen Bindung.

Die Sollzinsbindung passend zum Zinsniveau wählen

Eine bewährte Faustregel für die Wahl lautet: Bei niedrigem Zinsniveau lange binden, bei hohem Zinsniveau kurz. Der Gedanke dahinter ist einfach. Wer ein günstiges Niveau erwischt, will es lange
behalten. Wer zu einem hohen Zinssatz abschließen muss, möchte früher umschulden können.

Das aktuelle Niveau von rund 3,7 Prozent für zehn Jahre liegt weder besonders hoch noch
besonders niedrig. Nach dem Höchststand von 4,32 Prozent im Oktober 2023 und dem
historischen Tief von 0,67 Prozent im September 2021 bewegt sich der Markt seit 2024
zwischen drei und vier Prozent. In dieser Lage ist eine Sollzinsbindung von zehn bis 15 Jahren für die meisten Kreditnehmer ein tragfähiger Kompromiss. Wichtig ist, die Entscheidung bewusst zu treffen und nicht dem Standardvorschlag der Bank zu folgen.

Sollzinsbindung und Tilgung zusammen betrachten

Beide Größen bestimmen gemeinsam, wie viel Restschuld übrig bleibt. Eine kurze
Sollzinsbindung mit hoher Tilgung kann sicherer sein als eine lange Bindung mit niedriger
Tilgung. Wer drei statt zwei Prozent tilgt, senkt die Restschuld nach zehn Jahren von
189.000 auf rund 160.000 Euro, also ähnlich stark wie fünf zusätzliche Jahre Bindung.

Der Unterschied liegt in den Kosten. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet 208 Euro im
Monat, fünf Jahre mehr Sollzinsbindung nur 52 Euro. Dafür ist das Geld bei der Tilgung
nicht weg, sondern steckt in der Immobilie. Wie Sie die passende Höhe finden, steht unter
Tilgungsrate.

Die Entscheidung bei steigenden Bauzinsen

Rechnen Sie mit steigenden Bauzinsen, verschiebt sich die Abwägung deutlich. Eine lange
Zinsbindung schützt Sie dann über viele Jahre vor Konditionen, die Sie sich später
vielleicht nicht mehr leisten könnten. Eine kurze Zinsbindung setzt Sie dem Risiko aus,
den Immobilienkredit in einigen Jahren zu deutlich schlechteren Konditionen fortführen zu
müssen.

Kreditnehmer, die 2015 oder 2021 zu Sollzinsen unter zwei Prozent abgeschlossen haben,
erleben diesen Effekt gerade. Ihre alte Zinsbindung läuft aus, und der neue Sollzins liegt
bei rund 3,7 Prozent. Die monatliche Rate steigt dadurch oft um mehrere hundert Euro.
Genau davor schützt eine lange Zinsbindung.

Wer diesen Schutz auch für die Zeit nach dem Ende der laufenden Bindung möchte, kann
ihn mit einem Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung schon Jahre im Voraus festschreiben. Der
Zinssatz steht dann fest, bevor die neue Zinsbindung überhaupt beginnt.

Wie Banken den Zinssatz festlegen

Der Sollzins eines Immobilienkredits hängt nicht allein von der Länge der
Sollzinsbindung ab. Diese Faktoren beeinflussen die Konditionen zusätzlich:

• Beleihungsauslauf. Das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert.
  Unter 60 Prozent bekommen Sie die besten Bauzinsen, über 80 Prozent steigt der
  Zinssatz spürbar.
• Bonität. Einkommen, Beschäftigungsverhältnis und Schufa-Auskunft
  fließen in die Entscheidung der Bank ein.
• Objekt und Lage. Eine vermietete Wohnung in strukturschwacher
  Region wird anders bewertet als ein selbstgenutztes Haus in einer Großstadt.
• Tilgung. Eine höhere anfängliche Tilgung senkt bei manchen Banken
  den Zinssatz leicht, weil das Darlehen schneller schrumpft.

Vergleichen Sie deshalb nie nur den beworbenen Bestzins. Entscheidend ist, welche
Konditionen Sie mit Ihren Zahlen tatsächlich erhalten, und zwar gemessen am effektiven
Jahreszins.

Nachteile, die oft übersehen werden

• Verkauf während der Zinsbindung. Wollen Sie die Immobilie vor Ablauf der Sollzinsbindung verkaufen, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Kündigung ohne wichtigen Grund ist während der Bindung nicht möglich.
  Bei einer langen Bindung fällt sie höher aus.
• Keine Teilnahme an sinkenden Zinsen. Fallen die Zinsen deutlich,
  sitzen Sie bis zum Sonderkündigungsrecht fest.
• Kleinere Auswahl bei ungewöhnlichen Laufzeiten. 25 oder 30 Jahren
  bieten längst nicht alle Banken an, und der Aufschlag steigt überproportional.

Häufige Fragen zur Sollzinsbindung