Zinsbindungsfrist

Zinsbindungsfrist und Sollzinsbindung: derselbe Zeitraum

Beide Begriffe meinen dasselbe. Die Bank schreibt den festen Zinssatz Ihrer Baufinanzierung für eine bestimmte Zahl von Jahren fest und darf ihn in dieser Zeit nicht ändern, egal wie sich die aktuellen Zinsen am Markt entwickeln. Umgekehrt gilt das genauso: Fallen die Zinsen, profitieren Sie nicht davon.

Bei einer Immobilienfinanzierung ist die Zinsbindungsfrist fast immer kürzer als die
Gesamtlaufzeit des Darlehens. Wer 250.000 Euro mit zwei Prozent tilgt, braucht rund 27
Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung, bindet den Zins aber nur für zehn Jahre. Was danach passiert, entscheiden Sie in der Anschlussfinanzierung. Die Höhe der dann fälligen monatlichen Rate hängt von den Zinsen ab, die zu diesem Zeitpunkt gelten.

Wann endet die Zinsbindungsfrist?

Das genaue Datum steht in Ihrem Kreditvertrag, in der Regel im Abschnitt zu Sollzins und Sollzinsbindung. Es ist der wichtigste Termin Ihrer Immobilienfinanzierung, denn von ihm
aus rechnen Sie alles Weitere rückwärts:

• 36 Monaten vorher: Ein Forward-Darlehen wird zur ernsthaften
  Möglichkeit, falls Sie steigende Zinsen erwarten.
• 12 Monaten vorher: Spätester Zeitpunkt, um Angebote in Ruhe zu
  vergleichen.
• 3 Monaten vorher: Ihre Bank schickt in der Regel ein
  Prolongationsangebot.
• Am Stichtag: Ohne neue Vereinbarung läuft der Kredit zu einem
  variablen Zinssatz weiter, der meist deutlich höher liegt.

Weil dieser Termin so leicht untergeht, können Sie sich alle Fristen hier direkt in
den Kalender legen. Die Datei entsteht in Ihrem Browser, es werden keine Daten übertragen.

Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Der Gesetzgeber schützt Darlehensnehmer davor, sich unbegrenzt lange an einen
Zinssatz zu binden. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt Ihnen ein Sonderkündigungsrecht: Zehn
Jahre nach vollständiger Auszahlung des Kredits dürfen Sie mit einer Frist von sechs
Monaten kündigen.

Drei Punkte werden dabei regelmäßig falsch verstanden:

1. Die zehn Jahren zählen ab Vollauszahlung

   Nicht ab Vertragsschluss und nicht ab der ersten Rate. Bei einem Neubau, der in
   Raten ausgezahlt wird, zählt der Tag, an dem der letzte Euro floss. Die Frist kann
   sich dadurch um ein bis zwei Jahre nach hinten verschieben.

2. Das Sonderkündigungsrecht gilt unabhängig von der Zinsbindungsfrist

   Auch bei einer Sollzinsbindung von 15 oder 20 Jahren dürfen Sie nach zehn Jahren
   kündigen. Genau das macht lange Zinsbindungen attraktiver, als viele denken: Sie
   binden die Bank, nicht sich selbst.

3. Es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an

   Wer nach § 489 BGB kündigt, zahlt der Bank keinen Ausgleich. Das unterscheidet diesen Fall von einer vorzeitigen Ablösung, etwa beim Verkauf der Immobilie. Ein fertiges Kündigungsschreiben mit Ihren Daten erstellt der Musterbrief-Generator.

Kurze oder lange Zinsbindungsfrist wählen?

Wie lange Sie den Zinssatz festschreiben sollten, hängt vom Zinsniveau und von Ihrer
Risikobereitschaft ab. Eine kurze Bindung über fünf Jahre bringt einen niedrigeren
Zinssatz, lässt aber schnell wieder eine hohe Restschuld offen. Eine lange Bindung über 15
oder 20 Jahre kostet einen Aufschlag und kauft dafür Planungssicherheit.

Grundlage sind 250.000 Euro Darlehen und zwei Prozent anfängliche Tilgung. Die Zahlen
zeigen den Zielkonflikt deutlich: Eine kurze Zinsbindungsfrist ist billiger, hinterlässt
aber die größte Restschuld. Mehr dazu unter Sollzinsbindung.

Vorteile und Nachteile langer Zinsbindungen

Bevor Sie sich entscheiden, lohnt der nüchterne Blick auf beide Seiten. Eine lange
Sollzinsbindung in der Baufinanzierung bedeutet nicht automatisch die bessere Wahl:

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein Ehepaar finanziert 2026 eine Wohnung mit 250.000 Euro Darlehen und zwei Prozent
anfänglicher Tilgung. Zur Wahl stehen zehn Jahren Sollzinsbindung zu 3,80 Prozent oder 15
Jahren zu 4,05 Prozent.

Bei zehn Jahren beträgt die monatliche Rate 1.208 Euro, bei 15 Jahren sind es 1.260
Euro. Der Unterschied liegt bei 52 Euro im Monat. Dafür sinkt die Restschuld nach Ablauf
der Frist von rund 189.000 Euro auf rund 158.000 Euro. Das Ehepaar zahlt also in der
Regel etwas mehr und steht am Ende mit 31.000 Euro weniger Schulden da.

Ob sich das lohnt, hängt an den Zinsen der Zukunft. Liegen sie in zehn Jahren höher als
heute, war die längere Bindung die günstigere Entscheidung. Das lässt sich nicht
vorhersagen, wohl aber abwägen: Wer knapp kalkuliert, sollte die niedrigere Rate wählen.
Wer Luft hat, kauft sich mit der längeren Frist Ruhe.

Was zum Ende der Frist zu tun ist

Für den Ablauf der Frist haben Sie drei Möglichkeiten, und keine davon erledigt sich von selbst. Die
Prolongation verlängert den Kredit bei Ihrer bisherigen Bank. Die Umschuldung bringt ihn zu einem neuen Institut, meist zu günstigeren Konditionen. Diese Möglichkeit sollten Sie immer prüfen, bevor Sie unterschreiben. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die heutigen Zinsen schon Jahre im Voraus. Alle drei Wege vergleichen wir unter
Anschlussfinanzierung.

Wichtig ist der Zeitpunkt. Wer sich erst kümmert, wenn das Angebot der Bank im
Briefkasten liegt, hat nur noch wenige Wochen. Wer zwölf Monaten vorher anfängt, kann in Ruhe vergleichen und aus einer besseren Position verhandeln. Wichtig ist vor allem, den Termin überhaupt im Kalender zu haben.

Häufige Fragen zur Zinsbindungsfrist