- Hier finden Sie alles Wichtige zum Thema Zinsbindungsfrist
- So verhandeln Sie die Sollzinsbindung in Ihrem Interesse
- Mit der richtigen Zinsbindung frühzeitig Planungssicherheit schaffen
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Zinsbindungsfrist gibt es nur für Darlehen, die im Laufe dieser Frist nicht komplett abgezahlt sind
- Bei einem Ratenkredit oder einem Vollfinanzierungsdarlehen brauchen Sie sich über das Thema Sollzinsbindung keine Gedanken zu machen
- Die Dauer der Zinsbindungsfrist hat immer Auswirkungen auf die Höhe der monatlichen Belastung
Was genau meint man eigentlich mit dem Begriff Zinsbindungsfrist?
Beim Abschluss eines Baudarlehens vereinbaren Sie mit dem Kreditgeber einen festen Zinssatz und eine Tilgungsrate (siehe Tilgung). Der Zinssatz gilt dann für die komplette Dauer Ihres Kreditvertrages. Das bedeutet auch, dass Änderungen am Kapitalmarkt in Form von Zinsschwankungen sich auf Ihre Kosten nicht auswirken. Während der Zinsbindungsfrist hat der Kreditgeber keine Möglichkeit, die Zinsen zu erhöhen. Allerdings profitieren Sie als Kreditnehmer in dieser Phase auch nicht von möglichen Einsparungen durch sinkende Zinsen.
Mit dem Ende der Zinsbindung endet auch die vertragliche Vereinbarung über die Kreditvergabe. Sie müssen eine Anschlussfinanzierung nutzen, um den Kreditbetrag abzulösen oder mit der kreditgebenden Bank neue Konditionen für die Weiterführung des Kredites vereinbaren.
Deshalb ist die Zinsbindungsfrist gerade bei der Baufinanzierung so wichtig
Aktuell werden Baudarlehen nach wie vor zu sehr günstigen Konditionen vergeben. Teilweise gewähren Banken und Sparkassen ihren Kunden sogar Darlehen, die deutlich über den Kaufpreis und den Wert eines Hauses hinausgehen. In solchen Fällen werden die Kaufnebenkosten und teilweise auch die Kosten für die Renovierung uns Instandsetzung der Immobilie ebenfalls über das Baudarlehen abgewickelt.
Das Problem dabei: Der Kredit, den Sie aufgenommen haben, ist deutlich höher als der Wert Ihrer Sicherheit in Form des Hauses. Das lassen Banken sich mit einem guten Zinsaufschlag bezahlen. In der aktuellen Zinstiefphase machen sich diese Aufschläge nicht so stark bemerkbar. Es besteht allerdings immer die Gefahr, dass die Zinsen wieder ansteigen könnten. Bei einer kurzen Zinsbindungsphase hätten Sie zum Ende der Zinsbindung noch immer einen Restkredit zu begleichen, der genauso hoch oder höher ist wie der Wert Ihres aktuellen Hauses. In diesem Fall würde ein solcher Zinsaufschlag Sie womöglich teuer zu stehen kommen und eine Anschlussfinanzierung könnte mit sehr hohen Kosten verbunden sein oder gar ganz scheitern.
Tipp
Halten Sie sich stets vor Augen, dass Sie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung vereinbaren müssen (es sei denn, Sie haben sich rechtzeitig um ein Forward Darlehen bemüht). Das kann bedeuten, dass Sie dann mit höheren Zinsen leben müssen. Eine längere Sollzinsbindung sorgt dabei für langfristige Planungssicherheit in Bezug auf Ihre laufende Belastung.
Selbst wenn Sie eine Immobilie mit 30 Prozent Eigenkapital gekauft und damit nur rund 70 Prozent des Kaufpreises finanziert haben, kann ein frühzeitiges Ende der Zinsbindung zu hohen Folgekosten führen. Ein Blick in die Statistik zeigt, dass sich die Zinsen für Hypothekendarlehen seit 1994 konstant abwärts bewegt haben, mit einigen kurzzeitigen Ausreißern nach oben. Dabei gab es vor allem am Anfang dieser Entwicklung in der Zeit von 1994 – 1998 einen Zinssturz von durchschnittlich ca. 3,5 Prozentpunkten. Eine gegenteilige Entwicklung könnte immer einsetzen. Wenn Sie am Ende einer Zinsbindung von 5 Jahren plötzlich eine Zinssteigerung von 3,5 Prozent verkraften müssten, wäre die bisher zurückgeführte Darlehenssumme in der Regel nicht so hoch, dass die Mehrkosten durch die niedrigere Kreditsumme aufgefangen werden könnten. Höhere Kosten im Rahmen der Anschlussfinanzierung wären die Folge.
Welche Varianten in Sachen Zinsbindung sind normal für eine Baufinanzierung?
Zum Thema Zinsbindung gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, wie lang eine solche ausfallen muss oder sollte. Letztlich können Sie mit Ihrem Kreditgeber die Zinsbindungsfrist frei verhandeln. Dabei gibt es allerdings einige Standardfristen, zwischen denen Darlehensnehmer in der Regel auswählen können. Diese sind:
- 5 Jahre
- 10 Jahre
- 15 Jahre
- 20 Jahre
- Volltilgerdarlehen
Dabei gilt grundsätzlich, dass die von der Bank geforderten Zinssätze höher sind, je länger die Zinsbindungsfrist läuft. Damit sichern Banken sich gegen die Gefahr entgangener Zinsgewinne durch gestiegene Zinssätze ab. Darlehensnehmer hingegen erkaufen sich durch diese leicht erhöhten Zinssätze Planungssicherheit für die nächsten Jahre.
Die Vorteile einer langen Zinsbindungsfrist
Wenn es sich mit Ihren finanziellen Verhältnissen vereinbaren lässt, sollten Darlehensnehmer immer eine möglichst lange Zinsbindung anstreben. Zumindest solange die Zinsen für eine Standardfinanzierung (80 Prozent Finanzierungssummer bei einer Zinsbindung von 10 Jahren) in einem Bereich unter 1,5 Prozent liegen. So sichern Sie sich die günstigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum.
Dabei hat der Gesetzgeber dafür gesorgt, dass Ihr Risiko, von sinkenden Zinsen nicht profitieren zu können, vergleichsweise gering ist. Denn Sie können nach einer Laufzeit von 10 Jahren auch vor Ablauf der Zinsbindungsfrist umschulden – also zu einem günstigeren Darlehensgeber mit einem niedrigeren Zinssatz wechseln. Bis zum Ablauf von 10 Jahren darf die kreditgebende Bank hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern.
Nach Ablauf der 10 Jahre geht dies nicht mehr und Sie können die Umschuldung ohne zusätzliche Kosten vornehmen. So sichern Sie sich beispielsweise mit einer Zinsbindung von 20 Jahren für eine lange Zeit die aktuellen Zinsen, könnten allerdings nach 10 Jahren im Fall eines noch günstigeren Angebots den Kredit ablösen und ein neues Darlehen aufnehmen.
Fazit: Die Zinsbindungsfrist schafft Sicherheit – kostet aber auch Geld
Die günstigsten Kreditkonditionen erhalten Sie in der Regel bei einer Zinsbindungsfrist von 5 Jahren. Diese birgt für Sie als Kreditnehmer allerdings auch das höchste Risiko. Empfehlenswert sind Zinsbindungen von 10 oder 15 Jahren. Ab einer Zinsbindung von 20 Jahren ist der von den meisten Banken geforderte Zinsaufschlag wiederum relativ hoch. Hier gilt es dann abzuwägen, was Ihnen die langfristige Sicherheit wirklich wert ist.