Umschuldung

Wie eine Umschuldung funktioniert

Am Ende der Zinsbindung schulden Sie Ihrer Bank noch eine Restschuld. Bei einer Umschuldung nehmen Sie für genau diesen Betrag ein neues Darlehen bei einer anderen Bank auf. Die neue Bank überweist das Geld direkt an die alte Bank, damit ist der alte Vertrag erledigt. Eine Umschuldung ist also kein Bruch, sondern ein Wechsel des Gläubigers.

Für Sie ändert sich am Objekt nichts. Sie bleiben Eigentümer, die Immobilie bleibt
belastet, nur der Gläubiger wechselt. Genau dieser Gläubigerwechsel ist der einzige
zusätzliche Aufwand gegenüber der Prolongation bei der alten
Bank.

Die Grundschuld wird abgetreten, nicht gelöscht

Im Grundbuch steht eine Grundschuld zugunsten Ihrer alten Bank. Diese Grundschuld ist die Sicherheit für das Darlehen und muss bei einer Umschuldung auf die neue Bank übergehen. Bei einer Umschuldung gibt es zwei Wege, sie auf die neue Bank zu
übertragen:

Die Grundschuldabtretung ist der Normalfall und der günstigere Weg. Die Kosten richten sich nach
dem Gerichts- und Notarkostengesetz und liegen bei etwa 0,1 bis 0,15 Prozent der
eingetragenen Grundschuld. Manche Banken übernehmen die Kosten der Grundschuldabtretung als Wechselanreiz. Fragen Sie die neue Bank danach, bevor Sie unterschreiben.

Ablauf einer Umschuldung

1. Restschuld feststellen, zwölf Monate vorher

   Fordern Sie bei der alten Bank eine Restschuldbescheinigung zum Stichtag an.
   Ohne diesen Betrag kann Ihnen keine neue Bank ein verbindliches Angebot machen.

2. Angebote einholen, sechs Monate vorher

   Mindestens drei Angebote, immer mit effektivem Jahreszins. Das Angebot Ihrer
   alten Bank gehört als Vergleichswert dazu.

3. Neuen Vertrag schließen, drei Monate vorher

   Die neue Bank prüft Bonität und Objekt wie bei einer Erstfinanzierung. Rechnen
   Sie mit zwei bis vier Wochen bis zur Zusage.

4. Altes Darlehen kündigen

   Kündigen Sie zum Ende der Zinsbindung nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit einem
   Monat Frist. Das Schreiben erstellt der
   Musterbrief-Generator.

5. Grundschuld abtreten lassen

   Die Banken stimmen sich ab, die alte Bank stellt die Abtretungserklärung aus,
   der Notar beglaubigt, das Grundbuchamt schreibt um. Das dauert insgesamt vier bis
   sechs Wochen, deshalb der Puffer.

6. Ablösung zum Stichtag

   Die neue Bank überweist die Restschuld direkt an die alte Bank. Ab diesem Tag
   zahlen Sie Ihre neue Rate.

Was eine Umschuldung kostet und bringt

Die Kosten einer Umschuldung sind überschaubar und fallen einmal an, der Zinsvorteil läuft über die gesamte neue Zinsbindung. Ein Beispiel mit 180.000 Euro Restschuld:

Die neue Bank auswählen

Für die Umschuldung Ihrer Baufinanzierung kommen drei Arten von Anbietern infrage, und
sie unterscheiden sich deutlich darin, wie sie mit dem Fall umgehen.

• Direktbanken. Meist die günstigsten Zinsen, dafür wenig
  Beratung. Wer eine unkomplizierte Restschuld, festes Einkommen und einen niedrigen
  Beleihungsauslauf hat, fährt hier gut.
• Regionalbanken, Sparkassen und Volksbanken. Zinslich selten
  Spitze, aber vertraut mit der Immobilie vor Ort. Bei ungewöhnlichen Objekten kann eine
  solche Bank die einzige sein, die überhaupt finanziert.
• Vermittler. Sie fragen mehrere hundert Banken gleichzeitig an und
  kennen die Häuser, die auch Sonderfälle machen. Die Vergütung zahlt die neue Bank,
  nicht Sie. Lassen Sie sich die Höhe trotzdem offenlegen.

Egal, welche Bank Sie ansprechen: Verlangen Sie das Angebot immer schriftlich und immer
mit effektivem Jahreszins. Erst dann sind zwei Angebote vergleichbar. Ein telefonisch
genannter Zinssatz ist keine Zusage.

Was die neue Bank von Ihnen braucht

Die Prüfung läuft wie bei der Erstfinanzierung, weil die neue Bank Sie nicht kennt.
Diese Unterlagen sollten Sie beisammen haben, bevor Sie den Antrag stellen:

Der Grundbuchauszug ist der Punkt, an dem es oft hakt. Sie bekommen ihn beim
Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts, meist gegen eine kleine Gebühr. Aus ihm liest
die neue Bank ab, wie hoch die eingetragene Grundschuld ist und ob weitere Lasten auf der
Immobilie liegen.

Die eingetragene Grundschuld ist oft höher als Ihre Restschuld

Ein Punkt, der viele überrascht: Im Grundbuch steht meist noch die ursprüngliche
Grundschuld aus der Erstfinanzierung, also zum Beispiel 250.000 Euro, obwohl Ihre
Restschuld nur noch 180.000 Euro beträgt. Die Grundschuld wird nicht automatisch
mitgetilgt.

Für die Umschuldung ist das gut. Die neue Bank übernimmt die bestehende Grundschuld in
voller Höhe und hat damit mehr Sicherheit, als sie für das kleinere Darlehen bräuchte.
Eine Anpassung nach unten wäre nur zusätzlicher Aufwand und würde nichts sparen. Für die
Kosten der Abtretung zählt allerdings die eingetragene Höhe, nicht Ihre Restschuld.

Umschuldung während der Zinsbindung

Solange die Zinsbindung läuft, können Sie nicht einfach wechseln. Das Darlehen ist
beidseitig bindend. Es gibt drei Ausnahmen:

• Zehn Jahre nach Vollauszahlung. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB dürfen
  Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne
  Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist der
  häufigste Fall einer Umschuldung mitten in der Zinsbindung.
• Verkauf der Immobilie. Nach § 490 Abs. 2 BGB können Sie kündigen,
  die Bank verlangt dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung.
• Fehlerhafte Widerrufsbelehrung. In seltenen Fällen ist der Widerruf
  noch Jahre später möglich. Das sollte ein Fachanwalt prüfen.

Läuft Ihre Zinsbindung dagegen erst in ein bis fünf Jahren aus, ist eine Umschuldung
noch nicht möglich. Dann kommt ein Forward-Darlehen infrage, mit dem Sie
die heutigen Konditionen schon jetzt festschreiben.

Wann sich eine Umschuldung nicht lohnt

Es gibt Fälle, in denen Sie besser bei der alten Bank bleiben:

• Restschuld unter 50.000 Euro. Viele Banken vergeben so kleine Darlehen nicht mehr, und die Kosten der Grundschuldabtretung wiegen relativ schwerer.
• Verschlechterte Bonität. Bei einer Umschuldung prüft die neue Bank vollständig neu. Nach
  Einkommensverlust, in Elternzeit oder kurz vor der Rente kann die Prüfung
  scheitern.
• Selbstständigkeit. Neue Banken verlangen meist zwei bis drei
  Jahresabschlüsse, die alte Bank kennt Sie bereits.
• Zinsunterschied unter 0,15 Prozentpunkten. Dann fressen die
  Wechselkosten den Vorteil weitgehend auf.

Worauf Sie beim neuen Darlehen achten sollten

Der Zinssatz ist nicht alles. Diese Punkte gehören in jedes Angebot, das Ihnen eine neue Bank für die Umschuldung macht:

• Effektiver Jahreszins, nicht nur der Sollzins
• Jährliche Sondertilgung von mindestens fünf Prozent,
  kostenlos
• Zwei bis drei kostenlose Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit
• Übernahme oder Beteiligung an den Kosten der Grundschuldabtretung
• Keine Bereitstellungszinsen für den Zeitraum bis zur Ablösung

Häufige Fragen zur Umschuldung