Tilgung

Was Tilgung bedeutet

Wer ein Darlehen aufnimmt, zahlt zwei Dinge zurück: das geliehene Geld und den Preis
dafür. Die Rückzahlung des Geldes ist die Tilgung, der Preis sind die Zinsen. Nur die
Tilgung senkt Ihre Restschuld. Zinsen sind reine Kosten und verschwinden bei der Bank.

In der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen die Standardform des Kredits. Annuität heißt
gleichbleibende Jahresleistung: Sie zahlen jeden Monat denselben Betrag, unabhängig davon,
wie hoch Ihre Restschuld gerade ist. Was sich ändert, ist die Aufteilung dieser Rate.

Zinsanteil und Tilgungsanteil verschieben sich

Am Anfang ist die Restschuld hoch, also fällt der Zinsanteil groß aus. Mit jeder Rate
sinkt die Schuld ein wenig, damit auch der Zins auf sie. Weil die Annuität gleich bleibt,
wächst der Tilgungsanteil um genau diesen Betrag. Das beschleunigt sich von Jahr zu
Jahr.

Im ersten Jahr gehen fast zwei Drittel der Rate als Zinsen an die Bank. Im
zwanzigsten Jahr ist es umgekehrt. Daraus folgt eine praktische Regel: Jeder Euro, den Sie
früh zusätzlich tilgen, wirkt viel stärker als derselbe Euro spät.

Die Höhe der Tilgungsrate berechnen

Die Tilgungsrate wird als Prozentsatz der Darlehenssumme angegeben und gilt für das erste Jahr. Zusammen mit dem Zinssatz ergibt sie die Annuität, also Ihre jährliche Belastung. Beide Werte lassen sich leicht berechnen. Bei 250.000 Euro,
3,80 Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung sind das 5,8 Prozent von 250.000 Euro, also
14.500 Euro im Jahr oder 1.208,33 Euro im Monat.

Von einem auf zwei Prozent Tilgungsrate wird die Laufzeit um 13 Jahre kürzer und die Zinsen sinken um 88.000 Euro. Je höher der Tilgungssatz, desto günstiger wird der Kredit insgesamt. Der Sprung von drei auf vier Prozent bringt dagegen nur noch
vier Jahre. Ein niedriger Tilgungssatz von einem Prozent ist bei den heutigen Zinsen kaum vertretbar, weil die vollständige Rückzahlung dann bis weit in die Rente reicht.

Die richtige Höhe der Tilgung wählen

Die passende Tilgungsrate ist immer ein Ausgleich zwischen monatlicher Belastung und
Laufzeit. Eine höhere Tilgung bedeutet eine höhere Belastung heute und eine kürzere
Laufzeit später. Eine niedrigen Tilgung dreht das um.

Drei Anhaltspunkte helfen bei der Entscheidung über die Höhe:

• Die Rente als Grenze. Die Baufinanzierung sollte zum
  Renteneintritt vollständig zurückgezahlt sein. Wer mit 40 Jahren kauft, hat 27 Jahre
  Zeit. Bei 3,80 Prozent Zins bedeutet das mindestens zwei Prozent Tilgung.
• 35 Prozent des Einkommens. Die monatliche Belastung aus Zins und
  Tilgung sollte 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Sonst wird
  die Finanzierung bei jeder Änderung Ihrer Lage zum Problem.
• Zins plus Tilgung mindestens fünf Prozent. Als grobe Orientierung
  sollte die Summe aus Zinssatz und Tilgungssatz nicht unter fünf Prozent liegen. Sonst
  wird die Laufzeit unrealistisch lang.

Wer sich unsicher ist, wählt lieber eine geringer angesetzte Tilgungsrate und
vereinbart dafür ein großzügiges Sondertilgungsrecht. Diese Option ist günstiger als eine
zu hohe Rate, die Sie später nicht mehr tragen können. Sie behalten die Möglichkeit,
schneller zurückzuzahlen, ohne sich dazu zu verpflichten.

Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie sich festlegen. Der Unterschied bei den
Gesamtkosten ist oft größer, als die kleinen Prozentzahlen vermuten lassen.

Tilgung und Zinsbindung gehören zusammen

Die Zinsbindung läuft bei einer Baufinanzierung fast immer kürzer als die
Gesamtlaufzeit. Was am Ende der Bindung an Restschuld übrig ist, hängt direkt an der
gewählten Tilgung. Diese Summe finanzieren Sie später mit einer Anschlussfinanzierung zu dann unbekannten Konditionen weiter. Wie hoch sie bei Ihnen ausfällt, zeigt der Restschuld-Rechner.

Wer niedrig tilgt, verschiebt die Rückzahlung und mit ihr das Zinsrisiko.
Steigen die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung, trifft das eine hohe Restschuld härter
als eine kleine. Wie Sie sich davor schützen, steht unter
Forward-Darlehen.

Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel

Zwei Vertragsklauseln machen die Tilgung flexibel. Achten Sie schon beim Angebot
darauf, denn nachträglich lassen sie sich nicht mehr vereinbaren:

• Sondertilgungen. Meist fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, kostenlos. Bei einer Darlehenssumme von 250.000 Euro sind das 12.500 Euro jährlich. Eine Sondertilgung von 10.000 Euro im dritten Jahr macht die Laufzeit um mehr als ein Jahr kürzer und den Kredit spürbar günstiger.
• Tilgungssatzwechsel. Gute Verträge erlauben zwei bis drei
  Anpassungen der Tilgung während der Laufzeit. So können Sie die monatliche Belastung senken, wenn ein Einkommen wegfällt, oder erhöhen, wenn Sie mehr Luft haben. Diese Möglichkeit ist in unsicheren Zeiten viel wert.

Beide Rechte kosten in der Regel nichts, wenn sie von Anfang an im Vertrag stehen.
Manche Banken verlangen dafür einen kleinen Zinsaufschlag. Rechnen Sie nach: Bei einem
Aufschlag von 0,05 Prozentpunkten und 250.000 Euro Darlehen kostet die Flexibilität rund
zehn Euro im Monat.

Andere Tilgungsformen

Neben dem Annuitätendarlehen gibt es zwei Alternativen, die in der Baufinanzierung
seltener vorkommen:

• Tilgungsdarlehen. Der Tilgungsanteil bleibt konstant, die Rate
  sinkt über die Jahre. Sie zahlen am Anfang mehr und insgesamt weniger Zinsen. Für viele ist die hohe monatliche Belastung zu Beginn das Problem, weshalb diese Option in der Baufinanzierung selten gewählt wird.
• Endfälliges Darlehen. Während der Laufzeit zahlen Sie nur Zinsen,
  die gesamte Rückzahlung erfolgt am Ende. Das lohnt sich fast nur bei vermieteten
  Objekten, weil die Zinsen dort steuerlich absetzbar sind.

Häufige Fragen zur Tilgung