Anschlussfinanzierung

So funktioniert eine Anschlussfinanzierung

Kaum jemand zahlt seine Baufinanzierung innerhalb der ersten Zinsbindung vollständig ab.
Üblich sind zehn oder fünfzehn Jahre feste Zinsen, doch die Tilgung braucht in der Regel
25 bis 35 Jahre. Nach Ablauf der Jahre, für die der Zins festgeschrieben war, bleibt deshalb eine Restschuld übrig, oft noch die Hälfte der ursprünglichen Summe. Sie brauchen dann eine neue Finanzierung.

Für diese Restschuld brauchen Sie die Anschlussfinanzierung. Ihr Ablauf ist immer derselbe:
Ihre Bank schickt Ihnen etwa drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot. Sie können es annehmen, ablehnen oder gegen die Angebote anderer Banken stellen. Kreditnehmer haben an dieser Stelle mehr Möglichkeiten, als die meisten glauben. Reagieren Sie gar nicht, läuft der bestehende Kredit meist zu einem variablen Zinssatz weiter, und der liegt fast immer höher als die Zinsen einer neu abgeschlossenen Anschlussfinanzierung.

Die drei Wege im Vergleich

Für die Anschlussfinanzierung gibt es drei Möglichkeiten. Sie unterscheiden sich vor allem im Zeitpunkt des Abschlusses und im Aufwand:

Prolongation: die Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank

Sie verlängern den bestehenden Kredit zu neuen Konditionen. Die Grundschuld bleibt
eingetragen, es fallen keine Nebenkosten an, und die Bank prüft Ihre Bonität nicht erneut.
Für Selbstständige oder Kreditnehmer kurz vor der Rente kann das ein echtes Argument sein, weil ihre finanzielle Lage bei einer neuen Prüfung schlechter aussehen könnte. Bei allen anderen ist die Prolongation vor allem eines: bequem.

Umschuldung: die Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank

Sie nehmen ein neues Darlehen bei einem anderen Kreditinstitut auf und lösen damit das
alte ab. Die Grundschuld wird abgetreten, dafür fallen Notarkosten von meist 200 bis 500
Euro an. Diese Kosten holen Sie bei einem um 0,3 Prozentpunkte niedrigeren Sollzins schon im ersten Jahr wieder herein. Für viele Kreditnehmer ist die Umschuldung deshalb die günstigste Anschlussfinanzierung, auch wenn sie etwas mehr Papier bedeutet.

Forward-Darlehen: die Anschlussfinanzierung im Voraus sichern

Sie schließen die Anschlussfinanzierung schon heute ab, obwohl das Geld erst in ein bis fünf Jahren fließt. Dafür zahlen Sie einen Aufschlag von rund 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro
Monat Vorlaufzeit. Diese Möglichkeit lohnt sich bei steigenden Zinsen, sofern der Anstieg bis zur Auszahlung größer ausfällt als der Aufschlag pro Monat. Alle Einzelheiten stehen unter
Forward-Darlehen.

Welche Anschlussfinanzierung passt zu Ihrer Lage?

Die Entscheidung hängt davon ab, wo die aktuellen Bauzinsen im Verhältnis zu Ihrem alten Sollzins stehen und wie viele Monate bis zum Ablauf der Sollzinsbindung bleiben:

• Zinsbindung endet in unter sechs Monaten. Holen Sie zwei
  Vergleichsangebote ein und legen Sie sie Ihrer Bank vor. Für ein Forward-Darlehen ist
  es zu spät, dafür ist der Aufschlag in diesem Zeitfenster ohnehin null.
• Zinsbindung endet in ein bis drei Jahren. Das klassische Fenster
  für ein Forward-Darlehen. Rechnen Sie den Aufschlag gegen den Zinsanstieg, den Sie
  erwarten.
• Zinsbindung endet in mehr als vier Jahren. Abwarten und
  beobachten. So lange im Voraus wird der Zinsaufschlag teuer, und die Auswahl an Banken
  schrumpft deutlich.
• Restschuld unter 50.000 Euro. Viele Banken vergeben so kleine
  Darlehen nicht mehr. Hier ist die Prolongation oft die einzige realistische Option,
  oder Sie lösen den Rest mit Erspartem ab.

Was Sie mit günstigen Konditionen sparen

Der Unterschied zwischen den besten Konditionen und einem mittelmäßigen Angebot wirkt auf dem Papier klein. Über die Laufzeit der neuen Zinsbindung summiert er sich. Sie können den Effekt selbst berechnen:

Zwischen 3,70 und 4,40 Prozent liegen 105 Euro im Monat und rund 10.800 Euro an
Zinskosten. Genau diese Spanne trennt eine verhandelte Anschlussfinanzierung von einer ungeprüft unterschriebenen. Wer günstige Zinsen sichern will, sollte deshalb rechnen, bevor er unterschreibt.

Ist das Angebot Ihrer Bank fair?

Der Brief liegt auf dem Tisch, da steht ein Zinssatz, und niemand sagt Ihnen, ob der
gut ist. Der folgende Check vergleicht Ihr Angebot mit dem aktuellen Marktniveau und
rechnet die Differenz in Euro um.

Die Zinsentwicklung im Blick behalten

Die Bauzinsen sind seit der Zinswende 2022 deutlich höher als in den Jahren davor. Wer
2015 oder 2021 finanziert hat, zahlte damals unter zwei Prozent und muss bei der
Anschlussfinanzierung mit einem spürbar höheren Sollzins rechnen. Die Rate steigt dann
oft um mehrere hundert Euro im Monat.

Das ist unangenehm, aber planbar. Diese Stellschrauben mildern den Sprung bei der Anschlussfinanzierung:

• Tilgung anpassen. Eine niedrigere Tilgung senkt die Rate sofort.
  Sie verlängert allerdings die Laufzeit und erhöht die Zinskosten insgesamt.
• Sondertilgung einsetzen. Jeder Euro, den Sie vor dem Wechsel
  tilgen, senkt die Restschuld für die Anschlussfinanzierung.
• Zinsbindung länger wählen. Wer bereits eine höhere Rate zahlt,
  kauft sich mit 15 statt 10 Jahren Bindung mehr Ruhe für die Zukunft.

Wichtig ist, dass Sie den Sprung vorher kennen. Berechnen Sie Ihre neue Rate mit den aktuellen Zinsen, bevor das Angebot der Bank kommt. Wer die Zahlen bereits im Kopf hat, verhandelt schneller und aus einer besseren Position. Die Zinsentwicklung der kommenden Jahre kann niemand vorhersagen, Ihre eigene finanzielle Belastbarkeit dagegen schon.

Ihr Zeitplan

1. 36 Monate vorher: Termin notieren

   Suchen Sie im Kreditvertrag das Ende der Zinsbindung und setzen Sie sich eine
   Erinnerung. Ab hier lohnt es sich, die Zinsen gelegentlich zu beobachten.

2. 12 bis 24 Monate vorher: Forward prüfen

   Jetzt ist das Forward-Darlehen eine ernsthafte Option. Rechnen Sie den Aufschlag
   aus und entscheiden Sie, ob Ihnen die Sicherheit den Preis wert ist.

3. 6 Monate vorher: Restschuld anfordern

   Lassen Sie sich von Ihrer Bank eine Restschuldbescheinigung zum Stichtag geben. Eine gute Näherung liefert vorab der Restschuld-Rechner, das passende Anschreiben der Musterbrief-Generator.
   Ohne diesen Betrag kann Ihnen kein Anbieter ein verbindliches Angebot für die Anschlussfinanzierung machen.

4. 3 Monate vorher: Angebote vergleichen

   Mindestens drei Angebote, immer mit effektivem Jahreszins. Das Angebot Ihrer alten Bank gehört dazu, entscheidet aber nicht allein. So sehen Sie einfach, wie viel Sie mit einem Wechsel sparen.

5. 2 Monate vorher: unterschreiben

   Bei einem Wechsel braucht die neue Bank Zeit für die Grundschuldabtretung.
   Planen Sie den Puffer ein, sonst rutschen Sie in den teuren variablen Zins.

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung