Restschuld berechnen

Die meisten Eigentümer kennen die Höhe ihrer künftigen Restschuld nicht. Sie steht in einem
Tilgungsplan, den kaum jemand liest, und wird erst dann wichtig, wenn das Ende der
Zinsbindung näher rückt. Diese Seite führt Sie in drei Schritten durch die Zahlen, die Sie
dafür brauchen.

1. Restschuld berechnen

   Tragen Sie die Daten aus Ihrem Kreditvertrag ein. Der Rechner ermittelt die Höhe der Restschuld zum Stichtag und zeigt als Gegenprobe die monatliche Rate. Stimmt
   diese Rate mit Ihrem Kontoauszug überein, sind Ihre Eingaben richtig.

   Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindung

   Aus den Daten Ihres laufenden Darlehens. Sie brauchen nur den Kreditvertrag.

   Ursprüngliche Darlehenssumme
   Was die Bank damals ausgezahlt hat

   
   €

   Beginn der Finanzierung
   Monat der ersten Rate

   Damaliger Sollzins

   
   %

   Anfängliche Tilgung

   
   %

   Ende der Zinsbindung
   Der Stichtag aus Ihrem Vertrag

   Geleistete Sondertilgungen
   Summe aller Zusatzzahlungen, sonst 0

   
   €

   –

   Restschuld zum Ende der Zinsbindung

   Ihre monatliche Rate

   –

   Bis dahin getilgt

   –

   Anteil am Darlehen

   –

   Wirkung Ihrer Sondertilgungen

   –

   Ohne Änderung schuldenfrei nach

   –

   Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate. Die Zahl ist eine sehr gute Näherung,
   verbindlich ist allein die Restschuldbescheinigung Ihrer Bank.

2. Sehen, was die Restschuld für Ihre Rate bedeutet

   Wer zwischen 2015 und 2021 finanziert hat, zahlt heute oft unter zwei Prozent
   Zinsen. Für die verbliebene Restschuld gelten künftig die Zinsen von morgen. Dieser Rechner zeigt, wie stark die monatliche Belastung dadurch steigt und welche Monatsrate auf Sie zukommt.

   Ihre neue Rate im Zinsvergleich

   Was aus Ihrer Rate wird, wenn die alte Zinsbindung ausläuft.

   Restschuld zum Ende der Zinsbindung

   
   €

   Ihre heutige Monatsrate
   Zins und Tilgung zusammen

   
   €

   Tilgung für die Anschlussfinanzierung

   
   %

   Angenommener Sollzins
   Womit rechnen Sie zum Stichtag?

   
   %

   –

   Veränderung Ihrer Monatsrate

   Heutige Rate

   –

   Neue Rate

   –

   Unterschied pro Jahr

   –

   Ihre Rate in verschiedenen Zinsszenarien. Die letzten beiden Spalten
   zeigen, was passiert, wenn Sie die heutige Rate einfach beibehalten.

   Sollzins	Neue Rate	Unterschied	Tilgung bei gleicher Rate	Dann schuldenfrei nach

   Die Rate ergibt sich aus Sollzins und Tilgung auf die Restschuld.

3. Den Termin sichern

   Der teuerste Fehler bei der Anschlussfinanzierung ist, den Stichtag zu
   verpassen. Dann läuft das Darlehen zu einem variablen Zinssatz weiter. Legen Sie
   sich die Fristen in den Kalender, ohne Anmeldung und ohne E-Mail-Adresse.

   Fristen in den Kalender legen

   Ohne Anmeldung, ohne E-Mail-Adresse. Die Datei entsteht in Ihrem Browser.

   Ende Ihrer Sollzinsbindung
   Das Datum steht in Ihrem Kreditvertrag

   –

   bis zum Ende Ihrer Zinsbindung

   
   Termine als Kalenderdatei laden
   

   Die Datei im ICS-Format öffnen Apple Kalender, Google Kalender, Outlook und
   Thunderbird direkt. Jeder Termin erinnert zusätzlich eine Woche vorher.

Wie die Restschuld entsteht

Eine Baufinanzierung läuft als Annuitätendarlehen: Die monatliche Rate bleibt gleich, die Aufteilung zwischen Zins und Tilgung verschiebt sich. Am Anfang ist die Restschuld hoch,
also fällt der Zinsanteil groß aus und es bleibt wenig für die Tilgung übrig. Erst mit den
Jahren dreht sich das Verhältnis.

Weil die Sollzinsbindung fast immer kürzer läuft als die Laufzeit des Darlehens, bleibt am Ende eine Restschuld übrig. Ihre Höhe hängt vor allem am Tilgungssatz:

Zwischen einem und vier Prozent Tilgung liegen 88.000 Euro Restschuld. Das ist der
Betrag, den Sie später zu unbekannten Konditionen weiterfinanzieren müssen. Wer die
Restschuld klein hält, verkleinert damit auch sein Zinsrisiko.

Ein Beispiel: was aus 250.000 Euro wird

Familie Vogt hat im Juni 2016 eine Baufinanzierung über 250.000 Euro abgeschlossen.
Sollzins 1,60 Prozent, anfängliche Tilgung 2,0 Prozent, Sollzinsbindung 15 Jahre. Die
monatliche Rate beträgt 750 Euro. Im Juni 2031 endet die Zinsbindung.

Nach 15 Jahren ist gut ein Drittel der Darlehenssumme bezahlt. Für die verbliebene Restschuld von 165.300 Euro braucht die Familie eine Anschlussfinanzierung. Bei einem Sollzins von 3,80 Prozent statt 1,60 Prozent und gleichem Tilgungssatz steigt die Monatsrate von 750 auf rund 799 Euro. Das klingt harmlos, weil die Restschuld inzwischen geringer ist.

Der Haken liegt woanders. Mit 2,0 Prozent Tilgung würde die Familie erst 28 Jahre nach dem Wechsel schuldenfrei, ursprünglich geplant waren noch 22 Jahre. Um den alten Endtermin zu halten, braucht sie eine höhere Tilgung von rund 2,95 Prozent. Die Monatsrate liegt dann bei etwa 929 Euro, also 179 Euro mehr als heute oder 2.152 Euro pro Jahr.

Genau diese Rechnung macht der Ratenschock-Rechner weiter oben. Wer sie kennt, kann
frühzeitig gegensteuern: mit einer höheren Tilgung heute, mit Sondertilgungen oder mit
einem Forward-Darlehen.

Was die Höhe der Restschuld beeinflusst

Vier Stellschrauben entscheiden darüber, wie viel am Ende offen bleibt:

• Höhe der anfänglichen Tilgung. Der stärkste Hebel. Jeder Prozentpunkt mehr senkt die Restschuld nach zehn Jahren um rund 30.000 Euro bei einem Darlehen von 250.000 Euro. Eine hohe Tilgung wirkt schnell.
• Länge der Sollzinsbindung. Je kürzer Sie den Zins binden, desto höher die Restschuld nach Ablauf. Bei fünf Jahren bleiben von 250.000 Euro noch rund 214.000
  Euro offen, bei 20 Jahren nur noch etwa 121.000 Euro.
• Sondertilgungen. Meist fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Sie wirken doppelt: Die Restschuld sinkt sofort, und auf den getilgten Betrag fallen ab dann keine Zinsen mehr an. Eine Sondertilgung im
  dritten Jahr bringt deutlich mehr als dieselbe Summe im fünfzehnten.
• Höhe des Zinssatzes. Ein niedriger Sollzins bedeutet bei gleicher Monatsrate mehr Tilgung. Deshalb sinkt die Restschuld in Niedrigzinsphasen schneller.

Was Sie mit der Restschuld machen

Für die verbliebene Restschuld haben Sie drei Möglichkeiten, den Rest zu finanzieren. Welche Möglichkeit die günstigste ist, entscheidet der Zinssatz:

Die Umschuldung ist dabei in vielen Fällen die günstigste Variante, weil eine neue Bank die Restschuld zu Marktkonditionen übernimmt. Alle drei Wege vergleichen wir unter
Anschlussfinanzierung. Wenn Ihre Zinsbindung erst in
ein bis fünf Jahren endet, lohnt zusätzlich ein Blick auf das
Forward-Darlehen.

Restschuld und Beleihungsauslauf

Die Restschuld bestimmt zusammen mit dem Immobilienwert Ihren Beleihungsauslauf, und
der wiederum den Zinssatz. Banken staffeln ihre Konditionen in Stufen bei 60, 70, 80 und
90 Prozent. Wer knapp über einer dieser Schwellen liegt, zahlt spürbar mehr, als nötig
wäre.

Weil die Immobilienwerte seit dem Kauf meist gestiegen sind und Sie mehrere Jahre
getilgt haben, liegt Ihr Beleihungsauslauf bei der Anschlussfinanzierung oft deutlich
niedriger als bei der Erstfinanzierung. Bei niedriger Restschuld und gestiegenem Immobilienwert kann eine überschaubare Sondertilgung Sie unter die nächste Schwelle bringen. Der Rechner dafür steht unter
Bauzinsen.

Häufige Fragen zur Restschuld