Forward Darlehen Rechner

Wofür Sie den Rechner brauchen

Ein Forward-Darlehen ist die Anschlussfinanzierung, die Sie heute abschließen und erst
am Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung abrufen. Dazwischen liegt die Forward-Periode. In
dieser Zeit zahlen Sie nichts, aber der Zinssatz steht bereits fest.

Genau darin liegt die Rechenaufgabe. Die aktuellen Zinsen kennen Sie. Die Zinsen der
Zukunft kennt niemand. Der Rechner übersetzt diese Unsicherheit in eine Zahl, mit der Sie
arbeiten können: den Aufpreis, den Sie für Planungssicherheit zahlen.

Welche Zahlen Sie brauchen

Für ein belastbares Ergebnis sollten drei der vier Eingaben aus Ihren Unterlagen
stammen und nicht geschätzt sein:

• Restschuld zum Stichtag. Steht im Tilgungsplan oder in der Restschuldbescheinigung Ihrer Bank. Kennen Sie den Wert nicht, ermittelt ihn der Restschuld-Rechner. Nicht der heutige Stand,
  sondern der Betrag am Ende der Zinsbindung.
• Vorlaufzeit in Monaten. Die Zahl der Monate zwischen heute und
  dem Ende Ihrer Sollzinsbindung. Das Datum steht im Kreditvertrag.
• Heutiger Sollzins. Das aktuelle Marktniveau für die gewünschte
  Zinsbindung, ohne Forward-Aufschlag. Im August 2026 liegen gute Angebote für zehn Jahre
  bei rund 3,7 Prozent effektiv.
• Anfängliche Tilgung. Hier haben Sie die Wahl. Sie bestimmt, wie schnell die Restschuld sinkt und wie hoch die Rate ausfällt.

Wie der Rechner rechnet

Hinter dem Ergebnis stehen zwei einfache Formeln. Der Forward-Zins ergibt sich aus dem
heutigen Sollzins plus dem Aufschlag für jeden berechneten Monat Vorlauf. Die Monatsrate
folgt der Annuitätenformel: Sollzins und anfängliche Tilgung werden addiert, auf die
Darlehenssumme angewendet und durch zwölf geteilt.

Die Restschuld am Ende der Zinsbindung wird Monat für Monat fortgeschrieben. Der
Zinsanteil sinkt mit jeder Rate, der Tilgungsanteil steigt. Deshalb tilgen Sie im zehnten Jahr deutlich schneller als im ersten. Sondertilgungen sind in dieser Rechnung
nicht berücksichtigt; sie verbessern das Ergebnis zusätzlich.

Konditionen echter Anbieter vergleichen

Der Rechner oben zeigt Ihnen, was ein Angebot kosten sollte. Welche Bank
Ihnen diesen Zins tatsächlich gibt, hängt von Beleihungsauslauf, Bonität und Objektlage
ab. Der folgende Vergleich fragt genau diese Angaben ab und liefert die aktuellen
Konditionen mehrerer hundert Banken:

Die Eingabefelder im Vergleichsrechner

Einige Felder werden häufig falsch ausgefüllt. Diese vier lohnen einen zweiten Blick:

Nettodarlehensbetrag

Tragen Sie hier die Restschuld ein, die zum Ende Ihrer Zinsbindung offen ist, nicht den ursprünglichen Kreditbetrag und nicht den Kaufpreis der Immobilie. Wer zu hoch
ansetzt, bekommt schlechtere Konditionen angezeigt, als er tatsächlich bekommen würde.

Vorlaufzeit

Die Monate bis zum Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung. Genau dieser Wert bestimmt den Forward-Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit.
Runden Sie eher ab als auf: Eine um zwei Monate kürzere Vorlaufzeit spart bares Geld,
eine zu kurz angesetzte kann das Angebot dagegen unbrauchbar machen.

Beleihungsauslauf

Das Verhältnis von Darlehenssumme zum Immobilienwert. Unter 60 Prozent bekommen Sie
die besten Konditionen, über 80 Prozent steigen die Zinsen deutlich. Da Sie bereits mehrere Jahre getilgt haben, liegt Ihr Beleihungsauslauf bei der Anschlussfinanzierung meist niedriger als beim ersten Darlehen. Das bringt günstige Zinsen in Reichweite, die beim Kauf noch nicht möglich waren.

Postleitzahl

Sie ist kein Pflichtfeld ohne Grund: Regionalbanken, Sparkassen und Volksbanken
vergeben oft nur in ihrem Geschäftsgebiet. Die Postleitzahl blendet Angebote ein, die
überregionale Vergleiche gar nicht erst anzeigen.

Sollzins, Effektivzins, Restschuld

Drei Begriffe, die im Ergebnis auftauchen und regelmäßig verwechselt werden:

Ein vollständig durchgerechnetes Beispiel

Familie Berger hat 2017 eine Doppelhaushälfte finanziert. Die aktuelle Zinsbindung läuft am 31. August 2028 aus, die Restschuld für die Anschlussfinanzierung beträgt dann 184.000 Euro. Heute ist August 2026, bis zur Auszahlung sind es also 24 Monate.

Ihre Bank bietet ein Forward-Darlehen mit sechs aufschlagsfreien Monaten und danach 0,02 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit an. Die aktuellen Zinsen für zehn Jahre Bindung liegen bei 3,80 Prozent, tilgen möchte die Familie mit drei Prozent.

Die entscheidende Zahl steht in der letzten Zeile: Der Zinsschutz kostet die Familie
über zehn Jahre rund 6.800 Euro. Dafür ist sie gegen jeden Zinsanstieg abgesichert.

Ob sich das lohnt, hängt an einer einzigen Frage: Wo steht der Bauzins im August 2028?
Liegt er über 4,16 Prozent, hat sich der Abschluss gerechnet. Liegt er bei 3,80 Prozent
oder darunter, waren die 6.800 Euro der Preis für ruhigen Schlaf. Familie Berger kann diese Frage nicht beantworten. Niemand kann das. Sie kann aber entscheiden, ob ihr
diese Absicherung 6.800 Euro wert ist. Genau dafür ist der Rechner da.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, hängt an einer einzigen Zahl: dem Forward-Zins. Liegt der
Marktzins am Tag der Auszahlung höher, hat sich das Sichern gelohnt. Liegt er darunter,
haben Sie für Sicherheit bezahlt, die Sie nicht gebraucht hätten.

Wer steigende Zinsen erwartet, entscheidet sich schneller. Nur lässt sich die Zukunft eben nicht ausrechnen. Diese drei Fragen bringen Sie trotzdem weiter, wenn Sie ein Forward-Darlehen abschließen wollen:

1. Wie weit im Voraus schließen Sie ab?

   Erst ab zwölf Monaten Vorlaufzeit berechnen die meisten Banken überhaupt einen Aufschlag. Bis dahin spricht kaum etwas gegen ein Forward-Darlehen. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Preis, und desto genauer muss die Rechnung aufgehen.

2. Wie viel höher dürfte Ihre Rate werden?

   Rechnen Sie Ihre Rate einmal mit einem Zins von 5,5 Prozent. Wird die Belastung
   untragbar, ist die Absicherung wichtiger als die Frage, ob sie sich rechnet.

3. Wie sicher ist Ihre Restschuld?

   Planen Sie eine größere Sondertilgung oder einen Verkauf, ist ein Forward-Darlehen
   riskant. Die vereinbarte Summe müssen Sie abnehmen.

Forward-Zinsen nach Vorlaufzeit

So wirkt sich der Aufschlag pro Monat aus. Grundlage sind 3,80 Prozent Sollzins, sechs
aufschlagsfreie Monate und 0,02 Prozentpunkte pro weiterem Monat:

Zwischen sechs und 60 Monaten Vorlaufzeit liegen 162 Euro Unterschied pro Monat. Je länger die Vorlaufzeit, desto teurer wird das Forward-Darlehen. Günstige Zinsen sichern Sie sich am ehesten, wenn Sie erst dann abschließen, wenn das Ende der aktuellen Zinsbindung in Sicht ist.

Rechtliches zum Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist ein Verbraucherdarlehen. Diese drei Vorschriften sind dabei wichtig:

• § 355 BGB. Sie können den Vertrag binnen 14 Tagen widerrufen. Ist
  die Widerrufsbelehrung fehlerhaft, verlängert sich diese Frist.
• § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung
  dürfen Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Beim
  unechten Forward-Darlehen läuft diese Frist schon ab Vertragsschluss.
• § 6a Preisangabenverordnung. Jedes Angebot muss den effektiven
  Jahreszins nennen. Nur mit diesem Wert dürfen Sie zwei Angebote vergleichen.

Nehmen Sie das Forward-Darlehen am Ende nicht ab, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung.
Ihre Höhe richtet sich nach dem entgangenen Zinsgewinn und kann bei einem sechsstelligen
Darlehen mehrere tausend Euro betragen.

Verwandte Rechner

• Anschlussfinanzierung-Rechner

  Das Angebot Ihrer Bank gegen ein Fremdangebot rechnen, inklusive Wechselkosten.

• Tilgungsrechner

  Rate, Restschuld und Gesamtlaufzeit eines Annuitätendarlehens berechnen.

• Forward-Darlehen im Überblick

  Wie das Darlehen funktioniert, was der Aufschlag kostet und wann sich der
  Abschluss lohnt.

Fragen zum Forward-Darlehen-Rechner