Forward-Darlehen: heutige Zinsen für morgen sichern

Kaum ein Baustein der Baufinanzierung wird so oft übersehen wie die
Anschlussfinanzierung. Dabei entscheidet sie darüber, was Ihre Immobilie in der zweiten
Hälfte der Finanzierung kostet. Wer die aktuellen Bauzinsen für sich sichern möchte,
bevor sie steigen, kommt am Forward-Darlehen (auch Forward-Kredit genannt) kaum vorbei.
Diese Seite zeigt, wie Sie den Zinsaufschlag berechnen, wann sich das Sichern lohnt und
worauf Sie beim Vergleich der Konditionen achten müssen.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Wer eine Immobilie finanziert, bindet den Zinssatz meist für zehn oder fünfzehn Jahre.
Wie lange diese Sollzinsbindung laufen sollte, ist eine
eigene Entscheidung.
Danach bleibt fast immer eine Restschuld übrig, für die eine
Anschlussfinanzierung nötig wird. Genau hier setzt das Forward-Darlehen an: Sie vereinbaren die Konditionen für diese
Anschlussfinanzierung heute, obwohl das Geld erst in einigen Jahren fließt.

Der Ablauf ist in allen Verträgen gleich:

1. Vertrag heute abschließen

   Sie einigen sich mit einem Kreditinstitut auf Darlehenssumme, Zinssatz, Tilgung und die
   neue Zinsbindung. Der Zinssatz ist ab der Unterschrift verbindlich, und zwar für beide Seiten.

2. Forward-Periode abwarten

   Bis zum Auszahlungstermin passiert nichts. Sie zahlen keine Rate, keine
   Bereitstellungszinsen und keine Gebühr. Ihr altes Darlehen läuft unverändert weiter.

3. Ablösung zum Stichtag

   Endet Ihre alte Zinsbindung, überweist der neue Darlehensgeber die Summe direkt an das
   alte Institut. Erst ab diesem Tag zahlen Sie Ihre neue Rate.

Die Forward-Periode ist der eigentliche Kern des Produkts. Sie kaufen sich mit ihr
Planungssicherheit: Egal, wie sich der Kapitalmarkt entwickelt, Ihr Zinssatz steht fest.
Diese Sicherheit ist der Grund, warum sich viele Eigentümer schon zwei oder drei Jahre vor
Ablauf ihrer Zinsbindung mit dem Thema beschäftigen. Niemand kennt die Zinsen der Zukunft.
Ein Forward-Darlehen macht diese Unsicherheit für Ihre Finanzierung beherrschbar.

Was kostet ein Forward-Darlehen? Der Aufschlag in der Baufinanzierung

Ein Forward-Darlehen kostet keine Abschlussgebühr. Der Preis für den Kredit steckt vollständig
im Zinssatz. Forward heißt auf Deutsch „im Voraus“. Genau das bezahlen Sie.
Das Kreditinstitut muss sich das Geld am Kapitalmarkt für einen späteren Termin reservieren und
gibt die Kosten dafür als Zinsaufschlag weiter.

Die Höhe des Aufschlags richtet sich nach dem zeitlichen Vorlauf. Der Forward-Aufschlag wird pro Monat
berechnet und beträgt 2026 marktüblich zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten. Viele Anbieter berechnen die ersten sechs bis zwölf
Monate gar nicht. Rechnen Sie mit dieser Formel:

Auf die monatliche Rate wirkt sich der Aufschlag direkter aus, als die kleinen Zahlen
vermuten lassen. Bei 180.000 Euro Restschuld und drei Prozent Tilgung kostet jeder
Zehntelprozentpunkt rund 15 Euro pro Monat. Wie sich die
Tilgungsrate auf Rate und Laufzeit auswirkt, zeigt der
Tilgungsrechner. Über eine Zinsbindung von zehn Jahren sind das
1.800 Euro allein aus einer scheinbaren Nachkommastelle.

Die Tabelle zeigt, warum die Vorlaufzeit die teuerste Stellschraube ist. Zwischen zwei
und fünf Jahren Vorlauf liegen in diesem Beispiel 0,72 Prozentpunkte. Bei 180.000 Euro
Restschuld und zehn Jahren Zinsbindung sind das rund 12.000 Euro Unterschied an Zinsen.
Wer ein Forward-Darlehen berechnen will, sollte deshalb zuerst
prüfen, ob die lange Vorlaufzeit wirklich nötig ist.

Bauzinsen in der Baufinanzierung: wo die Zinsen aktuell stehen

Ob sich das Sichern lohnt, hängt am aktuellen Zinsniveau. Wie
Bauzinsen zustande kommen, erklären wir gesondert. Ein kurzer Blick
zurück ordnet die heutigen Werte ein:

Zwei Dinge lassen sich für Ihre Baufinanzierung daraus ableiten. Erstens: Wer 2021 finanziert hat und dessen
Zinsbindung bereits ausläuft, muss mit einer deutlich höheren Rate rechnen. Hier zählt jeder Zehntelprozentpunkt. Zweitens: Die aktuellen Zinsen liegen weit unter dem Höchststand von
2023, aber auch weit über den Tiefstwerten. Eine klare Richtung für die Zukunft lässt sich
daraus nicht ableiten, und genau das ist das Argument für Planungssicherheit.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen lohnt sich besonders für alle, die mit steigenden Zinsen rechnen
und heute günstige Zinsen für die Zukunft festschreiben möchten. Besonders betroffen sind
Eigentümer, deren aktuelle Zinsbindung noch aus den Niedrigzinsjahren stammt. Die Rechnung dahinter ist
einfacher, als sie wirkt: Ein Forward-Darlehen lohnt sich genau dann,
wenn der Marktzins am Tag der Auszahlung höher liegt als Ihr vereinbarter Forward-Zins.
Der Forward-Aufschlag ist Ihre Schwelle.

Im Beispiel oben mit 24 Monaten Vorlauf liegt diese Schwelle bei 4,16 Prozent.
Steigen die Bauzinsen bis dahin auf 4,50 Prozent, haben Sie sich einen klaren Vorteil
gesichert. Bleiben die Zinsen bei 3,80 Prozent, haben Sie 0,36 Prozentpunkte für eine
Versicherung bezahlt, die Sie nicht gebraucht haben.

Echtes und unechtes Forward-Darlehen: der Unterschied

In der Baufinanzierung stoßen Sie auf zwei Varianten dieses Darlehens, die sich in
einem Punkt unterscheiden:
wann die Zinsbindung zu laufen beginnt.

Das unechte Forward-Darlehen sieht auf den ersten Blick günstiger aus, weil der
Zinsaufschlag kleiner ausfällt oder ganz entfällt. Der Haken: Ihre Zinssicherheit endet
früher. Bei drei Jahren Vorlauf und einer vereinbarten Zinsbindung von zehn Jahren
sind Sie nach der Auszahlung nur noch sieben Jahre abgesichert. Vergleichen Sie deshalb
nie den Zinssatz allein, sondern immer das Ende der Zinsbindung mit.

Wie lange im Voraus können Sie abschließen?

Die maximale Vorlaufzeit hängt vom Anbieter ab. Verbreitet sind 36 Monate, einzelne
Institute und Vermittler gehen bis 60 Monate, in Einzelfällen bis 66 Monate. Je weiter Sie
in die Zukunft greifen, desto teurer wird der Zinsschutz und desto kleiner die Auswahl
an Anbietern.

Aus der Praxis heraus haben sich drei Zeitfenster bewährt:

• Mehr als 36 Monate: nur sinnvoll, wenn Sie fest mit deutlich
  steigenden Zinsen rechnen und Sicherheit über alles stellen.
• 12 bis 36 Monate: das übliche Fenster. Der Aufschlag bleibt
  überschaubar, die Auswahl an Konditionen ist groß.
• Unter 12 Monaten: häufig ohne Aufschlag zu haben. Wer ohnehin nur
  ein knappes Jahr überbrücken muss, sollte sich diese Zinsen sichern. Günstiger bekommen Sie Planungssicherheit nicht.

Forward-Darlehen, Prolongation oder Umschuldung?

Am Ende der Zinsbindung stehen Ihnen drei Wege offen. Das Forward-Darlehen ist nur einer davon. Alle drei vergleichen wir ausführlich unter
Anschlussfinanzierung.

Der größte Nachteil der Prolongation ist, dass sie kaum Aufwand macht und deshalb
selten hinterfragt wird. Ihre bisherige Bank schickt Ihnen bereits
einige Monate vorher ein Angebot, Sie unterschreiben. Genau deshalb ist sie selten die günstigste Variante. Rechnen Sie das Angebot immer gegen ein Fremdangebot. Schon 0,3 Prozentpunkte Unterschied summieren
sich bei 180.000 Euro Restschuld über zehn Jahre auf einen fünfstelligen Betrag.

Kündigen, widerrufen, aussteigen: Ihre Rechte beim Forward-Kredit

Ein solches Darlehen bindet Sie, aber nicht bedingungslos. Diese drei Regeln sollten
Sie kennen, bevor Sie unterschreiben:

• Widerruf binnen 14 Tagen. Wie bei jedem Verbraucherdarlehen können
  Sie den Vertrag nach Abschluss widerrufen. Ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft,
  verlängert sich die Frist.
• Kündigung nach § 489 BGB. Wann genau die
  Zinsbindungsfrist endet, steht in Ihrem Vertrag.
  Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung
  dürfen Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Beim
  unechten Forward-Darlehen läuft diese Frist ab Vertragsschluss.
• Verkauf der Immobilie. Verkaufen Sie vor der Auszahlung, können Sie
  aus dem Vertrag aussteigen. Die Bank verlangt dann eine Nichtabnahmeentschädigung.

Fallen die Zinsen nach Ihrem Abschluss deutlich, gibt es kein Recht auf Nachverhandlung.
Manche Anbieter räumen von sich aus eine Zinssenkungsoption ein, meist gegen einen kleinen
Aufpreis. Fragen Sie danach, bevor Sie unterschreiben. Nachträglich lässt sich das nicht mehr vereinbaren.

Worauf es beim Vergleich der Baufinanzierung ankommt

Der Sollzins ist das Erste, was auffällt, aber nicht das Einzige, was zählt. Diese
sechs Punkte entscheiden über die Qualität eines Darlehens:

• Nach effektivem Jahreszins vergleichen, nicht nach Sollzins. Nur der
  effektive Jahreszins enthält alle Nebenkosten und macht zwei Angebote wirklich
  vergleichbar.
• Echtes oder unechtes Forward-Darlehen. Prüfen Sie, ab wann die
  Zinsbindung läuft.
• Aufschlagsfreie Monate. Sechs sind Standard, zwölf sind möglich.
  Danach zu fragen kostet nichts und senkt die Nachteile spürbar.
• Sondertilgung. Fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr sollten kostenlos möglich sein.
• Tilgungssatzwechsel. Gute Verträge erlauben zwei bis drei
  Änderungen der Tilgungsrate während der Laufzeit.
• Grundschuldabtretung. Beim Wechsel des Instituts fallen Notarkosten an,
  meist 200 bis 500 Euro. Manche Anbieter übernehmen sie.

Baufinanzierung allein vergleichen oder beraten lassen?

Ein Forward-Darlehen ist rechnerisch überschaubar, der Markt aber unübersichtlich.
Drei Wege führen zum Abschluss, und sie unterscheiden sich vor allem im Aufwand:

• Hausbank. Schnell und vertraut, aber Sie sehen nur ein Angebot.
  Als Ausgangspunkt für den Vergleich taugt es, als alleinige Grundlage nicht.
• Online-Vergleich. Gut, um das Niveau der aktuellen Bauzinsen einzuschätzen. Die angezeigten Konditionen sind Bestwerte und setzen einwandfreie
  Bonität sowie einen niedrigen Beleihungsauslauf voraus.
• Persönliche Beratung durch einen Vermittler. Ein unabhängiger
  Finanzierungsberater hat Zugriff auf mehrere hundert Banken und kennt die Anbieter mit
  langer Vorlaufzeit. Für ihn spricht vor allem, dass er Sonderfälle kennt: Selbstständige,
  geerbte Immobilien, laufende Modernisierungen.

Eine persönliche Beratung kostet Sie in der Regel nichts, weil der Vermittler von der Bank vergütet wird. Lassen Sie sich die Provision trotzdem offenlegen und bestehen Sie darauf,
mindestens drei Angebote mit effektivem Jahreszins schriftlich zu sehen. Bringen Sie zum
Gespräch Ihre Restschuld, das Datum des Zinsbindungsendes und Ihre gewünschte monatliche
Rate mit. Mit diesen drei Angaben lässt sich jedes Angebot in wenigen Minuten prüfen.

Welche Unterlagen für den Kredit nötig sind

Die Prüfung läuft wie bei einer Erstfinanzierung, weil Ihre Bonität heute
bewertet wird. Halten Sie bereit:

• die letzten drei Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen die letzten zwei
  Steuerbescheide und die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung
• den bestehenden Kreditvertrag mit dem Datum des Zinsbindungsendes
• eine aktuelle Restschuldbescheinigung Ihres bisherigen Instituts
• Grundbuchauszug, Lageplan und Wohnflächenberechnung
• den Nachweis der Gebäudeversicherung

Wer diese Unterlagen bereits vollständig beisammen hat, bekommt in der Regel schneller
eine verbindliche Zusage. Die Restschuldbescheinigung ist der Punkt, an dem es meist hakt. Eine gute Näherung liefert vorab unser Restschuld-Rechner. Fordern Sie die Bescheinigung trotzdem frühzeitig an. Sie nennt exakt den Betrag, der zum Stichtag offen ist, und darauf baut
Ihr ganzes Forward-Darlehen auf.

Häufige Fragen zum Forward-Darlehen