Anschlussfinanzierung Rechner

Welche Zahlen Sie brauchen

Vier der fünf Angaben stehen in Ihren Unterlagen, nur die Tilgung wählen Sie selbst:

• Restschuld. Der Betrag, der zum Ende der aktuellen Zinsbindung
  offen ist. Er steht im Tilgungsplan oder in der Restschuldbescheinigung Ihrer Bank.
  Nicht der heutige Stand, sondern der Wert am Stichtag.
• Neue Zinsbindung. Für wie viele Jahre Sie den Zinssatz erneut
  festschreiben wollen. Zehn Jahre sind der Standard.
• Angebot Ihrer Bank. Der Sollzins aus dem Prolongationsangebot, das
  Ihnen etwa drei Monate vor dem Ende zugeschickt wird.
• Bestes Fremdangebot. Der günstigste Sollzins, den Sie am Markt
  bekommen. Ohne Vergleichsangebot fehlt dem Rechner die Vergleichsgröße.
• Wechselkosten. Für die Abtretung der Grundschuld fallen Notar- und
  Grundbuchkosten an, meist 200 bis 500 Euro.

Wie der Rechner vergleicht

Beide Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung werden über die gesamte neue Zinsbindung durchgerechnet. Der Rechner
addiert alle Raten und die am Ende verbleibende Restschuld. Diese Summe ist der
Gesamtaufwand. Beim Fremdangebot kommen die Wechselkosten hinzu.

Der ausgewiesene Vorteil ist die Differenz beider Gesamtaufwände. Das ist ehrlicher als
ein reiner Ratenvergleich: Ein günstigerer Zinssatz senkt bei gleicher Tilgung zwar die
Rate, tilgt aber auch etwas anders. Erst der Blick auf Raten und Restschuld zusammen zeigt, welches Darlehen wirklich günstiger ist.

Wann sich der Wechsel lohnt

Als Faustregel gilt: Ab etwa 0,2 Prozent Zinsunterschied trägt sich ein Wechsel der Anschlussfinanzierung bei üblicher Restschuld. Darunter fressen die Wechselkosten den Vorteil auf. Bei 180.000
Euro Restschuld und zehn Jahren Zinsbindung sieht das so aus:

Selbst der kleinste Fall bringt noch rund 1.450 Euro. Der Aufwand besteht aus einem Antrag und einem Notartermin. Diese Zeit ist gut investiert, wenn Sie dafür günstigere Konditionen für zehn Jahre erhalten.

Warum sich das Rechnen lohnt

Die Anschlussfinanzierung ist für viele Kreditnehmer der zweitgrößte Posten ihrer
Baufinanzierung, und trotzdem wird sie oft in fünf Minuten entschieden. Das
Verlängerungsangebot kommt per Post, die Zahl sieht plausibel aus, die Unterschrift ist
schnell gesetzt.

Genau darauf bauen manche Kreditinstitute. Ein Prolongationsangebot liegt häufig 0,2
bis 0,4 Prozentpunkte über den aktuellen Bauzinsen. Für die Bank ist das bequem verdientes
Geld, weil keine neue Prüfung und keine Grundschuldbestellung anfallen. Für Sie ist es ein
vierstelliger Betrag, den Sie durch einen einzigen Vergleich sparen können.

Wichtig ist dabei die Höhe der Restschuld. Je größer sie ist, desto stärker wirkt jeder
Zehntelprozentpunkt. Bei 300.000 Euro Restschuld bringt ein um 0,3 Prozent niedriger
Zinssatz über zehn Jahre rund 8.400 Euro.

Die neue Sollzinsbindung mitentscheiden

Mit der Anschlussfinanzierung legen Sie den Zinssatz neu fest und dazu die Laufzeit der Zinsbindung. Diese Möglichkeit wird oft übersehen, dabei ist sie
mindestens so wichtig wie der Zinssatz selbst.

• Fünf Jahre Sollzinsbindung. Etwas niedriger verzinst, lässt aber
  schnell wieder eine hohe Restschuld offen.
• Zehn Jahre Sollzinsbindung. Der Standard. Nach Ablauf greift das
  Kündigungsrecht ohnehin.
• 15 Jahre oder mehr. Teurer, dafür ist ein großer Teil des
  Darlehens am Ende getilgt. Sinnvoll, wenn Sie eine höhere Rate später nicht stemmen
  könnten.

Auch die Tilgung stellen Sie beim Abschluss neu ein. Wer inzwischen mehr verdient,
sollte den Tilgungssatz erhöhen. Details dazu stehen unter
Sollzinsbindung.

Der zeitliche Ablauf

Rechnen Sie ab dem Ende Ihrer Zinsbindung rückwärts. Zwölf Monate vorher sollten Sie
erste Angebote einholen. Sechs Monate vorher brauchen Sie die Restschuldbescheinigung.
Zwei Monate vorher muss der neue Vertrag stehen, damit die Bank die Grundschuldabtretung
rechtzeitig abwickeln kann.

Wer den Termin für die Anschlussfinanzierung verpasst, rutscht in eine variable Verzinsung. Die liegt fast immer
höher als jede neu vereinbarte Anschlussfinanzierung und kostet jeden Monat Geld.

Wenn Ihre Zinsbindung erst später endet

Läuft Ihre aktuelle Sollzinsbindung erst in ein bis fünf Jahren aus, können Sie sich noch nicht für eine Umschuldung entscheiden. Dann können Sie sich die heutigen Zinsen mit einem
Forward-Darlehen im Voraus sichern. Die Bank berechnet dafür einen Aufschlag von rund 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat Vorlaufzeit. So sichern Sie sich die heutigen Bauzinsen für die spätere Anschlussfinanzierung. Was das kostet,
zeigt der Forward-Darlehen-Rechner.

Alle drei Wege der Anschlussfinanzierung mit ihren Vor- und Nachteilen vergleichen wir
unter Anschlussfinanzierung.

Fragen zum Anschlussfinanzierung-Rechner