Tilgungsrechner

Was der Tilgungsrechner berechnet

Eine Baufinanzierung läuft in Deutschland fast immer als Annuitätendarlehen. Die Rate
bleibt gleich, aber ihre Zusammensetzung verschiebt sich: Der Zinsanteil sinkt mit jeder
Zahlung, der Tilgungsanteil steigt. Genau diese Verschiebung macht der Tilgungsrechner
sichtbar.

Vier Angaben genügen, um die Höhe Ihrer monatlichen Belastung zu berechnen. Sie stehen alle in Ihrem Angebot oder im Kreditvertrag:

• Darlehenssumme. Der Betrag, den die Bank auszahlt. Bei einer Immobilienfinanzierung ist das der Kaufpreis abzüglich Eigenkapital, zuzüglich Nebenkosten, falls Sie diese mitfinanzieren.
• Zinssatz. Der Sollzins Ihres Angebots, nicht der Effektivzins.
• Anfängliche Tilgung. Die jährliche Tilgungsrate im ersten Jahr, angegeben als Prozentsatz der Darlehenssumme. Üblich sind zwei bis drei Prozent.
• Sollzinsbindung. Die Jahre, für die der Zinssatz festgeschrieben
  ist. Danach brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung.

Den Tilgungsplan verstehen

Der Tilgungsplan ist die Jahresübersicht Ihres Darlehens. Er zeigt für jedes Jahr, wie
viel Zinsen an die Bank gehen und wie viel Ihre Schuld tatsächlich verringert. Ein
Beispiel über die ersten und letzten Jahre einer zehnjährigen Zinsbindung:

Im ersten Jahr gehen rund 65 Prozent der Rate als Zins an die Bank. Im zehnten Jahr
liegt der Tilgungsanteil fast gleichauf. Die Kosten des Kredits sind also am Anfang am
höchsten, und genau deshalb wirkt jeder zusätzlich getilgte Euro in den ersten Jahren am
stärksten.

Wie hoch sollte die Tilgungsrate sein?

Die Faustregel lautet: Je höher der Zins, desto niedriger darf der Tilgungssatz ausfallen, weil die Rate sonst untragbar wird. Bei den aktuellen Zinsen sind zwei bis drei Prozent üblich. Die Unterschiede zwischen den Tilgungssätzen sind allerdings größer, als die kleinen Zahlen vermuten lassen:

Eine um einen Prozentpunkt höhere Tilgung kostet 208 Euro mehr im Monat und spart im ersten Schritt 88.000 Euro an Zinsen. So viel Geld möchten oder können aber nicht alle aufbringen. Rechnen Sie deshalb ehrlich: Die Rate sollte auch dann tragbar bleiben, wenn ein Einkommen wegfällt. Eine geringere Tilgung mit vereinbarter Sondertilgung ist oft die individuelle Lösung, die zur finanziellen Lage passt.

Sondertilgungen richtig einsetzen

Die meisten Verträge erlauben jährliche Sondertilgungen von fünf Prozent der Darlehenssumme, ohne dass zusätzliche Kosten anfallen. Sie erhalten dieses Recht nur, wenn es im Vertrag steht. Achten Sie schon beim Angebot darauf, denn nachträglich lässt sich diese Möglichkeit nicht mehr vereinbaren. Wer bereits unterschrieben hat, kann Sondertilgungen nur noch mit Zustimmung der Bank leisten.

Sondertilgungen wirken am stärksten, wenn Sie sie während der ersten Jahre leisten. Wer im dritten Jahr
10.000 Euro zusätzlich tilgt, spart über die gesamte Laufzeit deutlich mehr Zinsen als
jemand, der dieselbe Summe im fünfzehnten Jahr einsetzt. Der Grund ist derselbe wie oben:
Am Anfang ist die Restschuld hoch, und auf sie berechnet die Bank die Zinsen.

Tilgung und Sollzinsbindung zusammen denken

Der Tilgungssatz bestimmt, wie viel Restschuld am Ende der Zinsbindung übrig bleibt.
Genau diese Summe müssen Sie später zu unbekannten Konditionen weiterfinanzieren. Wer niedrig tilgt, verschiebt die Rückzahlung und mit ihr das Zinsrisiko seiner Immobilienfinanzierung in die Zukunft.

Zwei Wege verkleinern dieses Risiko: eine höhere Tilgung oder eine längere Sollzinsbindung. Beides kostet Geld, beides kauft Sicherheit. Welcher Weg besser zu Ihnen passt, hängt davon ab, wie hoch Ihre monatliche Belastung heute schon ist. Wie Sie die passende
Laufzeit finden, steht unter Sollzinsbindung.

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