Tilgungsrechner

• Hier finden Sie Ihr optimales Baudarlehen
• Mit dem Tilgungsrechner Ihre Möglichkeiten genau ausloten
• Jetzt die Tiefzinsphase nutzen und Kreditkosten dank gut gewählter Tilgung niedrig halten

Das Wichtigste in Kürze

• Wie hoch Ihre Anfangstilgung ist, hat maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Restschuld nach dem Ende der Zinsbindung
• Mit wenigen Eingaben können Sie den für Sie optimalen Tilgungssatz ermitteln
• Vergleichen Sie verschiedene Tilgungssätze und sehen Sie die unterschiedliche Entwicklung von Restschuld und Gesamtdauer der Abtragung
• Dank dem Tilgungsrechner können Sie schnell, unkompliziert und unverbindlich tagesaktuelle Zinskurse und Angebote abrufen

Das bringt Ihnen ein Tilgungsrechner

Mit einem Tilgungsrechner haben Sie die Möglichkeit, verschiedene Varianten einer Baufinanzierung durchzurechnen. Dabei können Sie mit verschiedenen Tilgungsraten, Zinsbindungsfristen und Finanzierungssummen rechnen und so die Entwicklung von Zinssatz, Restschuld und Dauer bis zur tatsächlichen vollständigen Rückzahlung Ihres Darlehens sehen. Außerdem haben Sie die Möglichkeit, einen Zins- und Tilgungsplan, basierend auf Ihren Eingaben, zu betrachten und so zu verstehen, wie sich verschiedene Eingaben auf Ihre Kreditkosten insgesamt auswirken.

Das versteht man unter Tilgung

Die Tilgung oder Tilgungsrate ist die Summe, die Sie monatlich an einen Kreditgeber zahlen, um Ihren Kredit abzutragen. Dabei handelt es sich nicht um Kreditkosten wie bei den Zinsen. Die Tilgung ist die reine Rückzahlung der ursprünglichen Kreditsumme. Die tatsächliche Tilgungssumme in Ihrem Kapitaldienst wird bei einem Annuitätendarlehen etwas höher, während die Zinsen in jeder Rate etwas sinken. Daher vereinbaren Sie bei Abschluss eines Darlehensvertrages lediglich eine anfängliche Tilgung. Von dieser ausgehend kann man errechnen, wie hoch am Ende der Sollzinsbindung die Restschuld ausfallen wird.

Was genau ist eigentlich die Restschuld?

Bei einem Annuitätendarlehen ist die Restschuld die Kreditsumme, die nach dem Ende der Sollzinsbindung noch verbleibt und noch nicht getilgt wurde. Darin liegt letztlich der Reiz eines Annuitätendarlehens. Als Darlehensnehmer haben Sie absolute Planungssicherheit für die komplette Dauer der Zinsbindungsfrist. Denn in dieser Zeit zahlen Sie die vorher vereinbarten Zinsen und die Tilgung.

Dazu kommt, dass Sie vom ersten Tag an wissen, wie hoch Ihre Restschuld am Ende sein wird. Die Sollzinsbindung wird bei Abschluss des Kreditvertrages auf

• 5 Jahre
• 10 Jahre
• 15 Jahre
• 20 Jahre

festgelegt. Längere Zinsbindungsfristen lohnen sich meist aufgrund der steigenden Zinsaufschläge bei längeren Bindungsfristen nicht. Da eine Immobilienfinanzierung in den meisten Fällen einen Umfang von mehreren Hunderttausend Euro hat, sind die wenigsten Bauherren und Immobilienkäufer in der Lage, ihren Kredit bereits in der ersten Zinsbindungsphase zur Gänze zurückzuführen. So verbleibt bei den meisten Immobilienkrediten am Ende der ersten Zinsbindung eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung abgelöst werden muss.

So können Sie die Restschuld beeinflussen

Die Höhe der Restschuld ist grundsätzlich von zwei Faktoren abhängig:

• Der Höhe der Anfangstilgung
• Der Zinsbindungsfrist

Je länger die Zinsbindungsfrist und höher die Anfangstilgung, desto geringer fällt am Ende die Restschuld aus. Hier ein Beispiel.

Bei einer Immobilienfinanzierung über 200.000 Euro mit einem Zinssatz von 1,04 % und einer Anfangstilgung von 2 % verbleibt nach einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren eine Restschuld von 158.276,80 Euro. Bei gleichbleibendem Sollzins bis zum Ende der Abzahlung würden Sie insgesamt 40 Jahre und 7 Monate für die Rückführung des Immobiliendarlehens benötigen.

Bei einer Immobilienfinanzierung über 200.000 Euro mit einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren würden die Zinsen in unserem Beispiel auf 1,49 % steigen. Dennoch würde sich, auch ohne eine höhere Tilgung, die Gesamtdauer der Kreditrückführung reduzieren. Hier liegt die Restschuld bei einer Anfangstilgung von 2 % zum Ende der Zinsbindungsfrist bei 133.332,17 Euro. Insgesamt würde die Rückführung des Kredites hier 37 Jahre und 8 Monate dauern.

Gehen wir bei einer Immobilienfinanzierung über 200.000 Euro hingegen von einer Anfangstilgung von 3 % und einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren aus, hat das einen starken Einfluss auf die Restschuld und die Gesamtdauer der Rückführung. So würde hier die Restschuld nach 15 Jahren bei 100.608,56 Euro liegen. Insgesamt würde die Rückführung des Kredites bei gleichbleibendem Sollzins unter dem Strich 27 Jahre und 6 Monate dauern. Auch hier liegt der Sollzins bei 1,42 % und damit aufgrund der längeren Zinsbindungsfrist deutlich über dem ersten Angebot. Dennoch liegen die Gesamtkreditkosten – also die Gesamtsumme aller bis zur kompletten Ablösung des Kredites gezahlter Zinsen – deutlich unter den Gesamtkreditkosten des ersten Angebots.

Achtung: Sicherheitsrisiko Restschuld im Annuitätendarlehen

Es ist wichtig, die Restschuld so niedrig wie irgend möglich zu halten. Denn von der Restschuld geht eine erhebliche Gefahr aus. Zum Ablauf der Zinsbindungsfrist müssen Sie die Restschuld über einen neuen Kredit ablösen. Wenn in der Zwischenzeit die Zinsen gestiegen sind, kann das dazu führen, dass Sie in der Anschlussfinanzierung eine deutlich höhere Rate zu zahlen haben als in Ihrer ersten Finanzierung.

Wie stark sich Zinsen verändern können, zeigt ein Blick in die Entwicklung der Immobilienzinsen der letzten Jahre. So hat sich beispielsweise in der Zeit von 2007 – 2017 der Zinssatz für ein Immobiliendarlehen von durchschnittlich 5,2 % auf durchschnittlich 1,4 % reduziert. Das bedeutet in diesem Fall eine Reduzierung von 3,8 %. Bei einer gleichen Bewegung in die entgegengesetzte Richtung, würden sich die Zinssätze in den nächsten zehn Jahren mehr als verdreifachen.

Tipp

Das Annuitätendarlehen bietet dem Kreditnehmer eine Menge Planungssicherheit in Sachen laufende Zahlungen für die Dauer der Zinsbindung. In Sachen Ablösung der Restschuld besteht allerdings keinerlei Sicherheit. Hinzu kommt, dass die meisten Kreditgeber für eine Anschlussfinanzierung von vornherein einen etwas höheren Zinssatz ansetzen als für eine Erstfinanzierung. Daher sollten Sie frühzeitig prüfen, wie Sie das Risiko Restschuld für sich selbst so weit wie möglich minimieren können.

Das Forward Darlehen als Chance, das Risiko zu minimieren

Das Forward Darlehen kann eine Chance sein, das Risiko der Restschuld zu minimieren. Mit einem Forward Darlehen können Sie sich einen bestimmten Zinssatz bis zu maximal 5 Jahre lang sichern. Das kann sich lohnen, wenn in den kommenden Jahren eine erhebliche Zinssteigerung zu erwarten ist. Da sich die Bank die frühzeitige Vereinbarung eines Kredites allerdings durchaus etwas kosten lassen und dafür einen Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz berechnen, lohnt sich ein Forward Darlehen wirklich nur, wenn die Zinsen tatsächlich erheblich ansteigen.

Alternative Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag bringt Ihnen den Vorteil, dass er eine sehr langfristige Zinssicherheit bietet. Wenn Sie beispielsweise einen Bausparvertrag über 100.000 Euro eröffnen, müssen Sie, je nach Anbieter, zwischen 40.000 und 50.000 Euro ansparen und können den Restbetrag dann über ein Bauspardarlehen erhalten. Der Zinssatz für dieses Bauspardarlehen wird bereits beim Abschluss des Bausparvertrages fest vereinbart. Wenn Sie also absehen können, dass Sie am Ende Ihrer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren eine Restschuld von 100.000 Euro haben werden, müssten sie in den 15 Jahren der Sollzinsbindung zwischen 2670,00 Euro und 3340,00 Euro im Jahr ansparen.

Dann wäre Ihr Bausparvertrag zum Ende der Sollzinsbindung auszahlungsreif und Sie können den eingezahlten Betrag als Ablösung Ihres Immobiliendarlehens verwenden und haben die dann noch offene Restschuld sicher über Ihren Bausparkredit finanziert. Wer Kinder hat, sollte sich hier einmal in Ruhe mit den Möglichkeiten einer Riester Förderung für den Bausparvertrag befassen, da Vater Staat sich so an der Ansparung des Bausparvertrages beteiligen würde und die von Ihnen einzuzahlenden Summen erheblich sinken würden.

Berechnung des Annuitätendarlehens – so finden Sie mit einem Tilgungsrechner Ihre optimale Baufinanzierung

Wenn Sie einen Zins- und Tilgungsrechner einsetzen, um die für Sie optimale Baufinanzierung zu finden, bietet sich Ihnen die Gelegenheit, eine ganze Reihe von Angeboten zu vergleichen. Dafür bedarf es vorher nur einiger Eingaben Ihrerseits.

Ihr Vorhaben

Hier stellt sich die Frage, ob es sich um einen

• Neubau
• Hauskauf
• Anschlussfinanzierung

handelt. In den ersten beiden Fällen liegen die Zinsen in der Regel gleich hoch. Bei der Anschlussfinanzierung legen viele Kreditgeber die Zinsen etwas höher an.

Objektwert

Dieser Punkt ist wichtig, weil daran abgelesen werden kann, wie hoch die Sicherheit ist, die für den Kreditgeber hinterlegt wird. Da der Kreditgeber sich mit einer Grundschuld ins Grundbuch eintragen lässt, stellt der Objektwert in der Regel das Maximum dar, bis zu dem der Kreditgeber bereit ist, einen Kredit zu gewähren.

Darlehensbetrag

Der Darlehensbetrag ist für alle weiteren Berechnungen wichtig. Als Erstes zeigt er allerdings auch, wie hoch Ihr Eigenkapital ist. Je größer der Unterschied zwischen Objektwert und Darlehensbetrag, desto niedriger ist die Ausfallgefahr für die Bank und desto niedriger fällt in der Regel auch der Zinssatz aus.

Sollzinsbindung

Hier legen Sie fest, wie lange die Dauer des Kredites bzw. der Zinsbindung andauern soll. Je länger die Zinsbindung, desto höher die Zinsen, auch wenn hier der Aufschlag vergleichsweise gering ist.

Anfänglicher Tilgungssatz

Der anfängliche Tilgungssatz sagt aus, wie viel Sie monatlich tilgen möchten. Die tatsächliche Tilgung verändert sich durch die abnehmenden Zinsen im Laufe der Kreditrückführung. Daher stellt der anfängliche Tilgungssatz lediglich den Ausgangspunkt dar.

Monatliche Rate

Die monatliche Rate errechnet der Zins- und Tilgungsrechner anhand der Sollzinsen und der anfänglichen Tilgung. Diese Rate bleibt über die komplette Dauer der Zinsbindung hinweg gleich.

Eingabe der Postleitzahl

Durch die Eingabe der Postleitzahl bieten Sie dem Zins- und Tilgungsrechner die Möglichkeit, Ihnen auch regionale Angebote zur Verfügung zu stellen.

Diese Begriffe sind für die Nutzung des Tilgungsrechners wichtig

Wenn Sie einen Zins- und Tilgungsrechner nutzen, werden Sie bei den ausgeworfenen Ergebnissen unter anderem über die folgenden Begriffe stolpern. Wir haben sie einmal kurz für Sie erklärt.

Der Sollzins

Der Sollzins – oft auch Nominalzins genannt – legt fest, wie hoch die Zinsen sind, die Sie für die Kreditaufnahme zu tragen haben. Abzulesen sind hier nur die Kosten für reine Kreditaufnahme. Zusätzliche Kosten bildet der Sollzins nicht ab.

Der effektive Jahreszins

Im effektiven Jahreszins sind auch alle zusätzlichen Kosten eingerechnet. Neben den klassischen Kreditzinsen bildet der effektive Jahreszins auch Kostenpunkte wie Verwaltungsgebühren und eventuell in den Kredit eingeschlossene Versicherungen ab. Dieser Wert zeigt Ihnen, was Sie letztlich tatsächlich zahlen müssen.

Restschuld

Bei einem Annuitätendarlehen ist die Restschuld der Betrag, der am Ende der Zinsbindungsfrist noch nicht an den Kreditgeber zurückgeführt wurde und der dann durch eine Anschlussfinanzierung ausgeglichen werden muss.

Tipp: Verschaffen Sie sich einen Überblick und vergleichen Sie dann die Angebote

Ein Zins- und Tilgungsrechner verschafft Ihnen einen großen Vorteil: Sie haben die Möglichkeit, verschiedene Angebote zu vergleichen. Manchmal kann es auch sinnvoll sein, unterschiedliche Rechner zu verwenden. So kann der Tilgungsrechner der Sparkasse andere Angebote auswerfen als ein kfw Tilgungsrechner beispielsweise. Vergleichen Sie die Ergebnisse auch mit einem Tilgungsrechner mit Sondertilgung – allerdings nur, wenn Sie sicher sind, dass Sie sich im Verlauf der Zinsbindungsfrist auch Sondertilgungen leisten können und wollen. Mit den Ergebnissen haben Sie eine gute Verhandlungsbasis für eine Finanzierung bei Ihrer Hausbank und können – wenn das Angebot im Kredit Tilgungsrechner wirklich besser ist als das Ihrer Hausbank – im Notfall auch auf ein alternatives Angebot zurückgreifen.

Fazit: Mit dem Tilgungsrechner Ihre optimale Immobilienfinanzierung finden

Wenn Sie einen Tilgungsrechner für Ihre Baufinanzierung nutzen, haben Sie beste Chancen, eine optimal zu Ihnen und Ihren Wünschen passende Baufinanzierung zu finden. Wichtig ist, dass Sie bei der ersten Nutzung ein wenig herumprobieren und ein Gefühl für die möglichen Veränderungen von Monatsraten und Zinssätzen bei geänderten Eingaben in den Bereichen Tilgung und Zinsbindungsfrist bekommen.