Tilgungsrate

Was die Tilgungsrate aussagt

Die Tilgungsrate, auch Tilgungssatz oder anfängliche Tilgung genannt, ist ein Prozentwert. Er bezieht sich auf die Höhe des Darlehens, nicht auf die Restschuld. Bei
250.000 Euro Darlehen und zwei Prozent Tilgungsrate zahlen Sie im ersten Jahr 5.000 Euro
an Tilgung zurück, also rund 417 Euro pro Monat.

Dazu kommen die Zinsen. Bei 3,80 Prozent sind das im ersten Jahr 9.500 Euro oder rund
792 Euro pro Monat. Zusammen ergibt das eine Rate von 1.208 Euro pro Monat. Diese monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich, nur die Aufteilung zwischen Zinsanteil und Tilgungsanteil verschiebt sich. So funktioniert jedes Annuitätendarlehen. Wie das im Einzelnen funktioniert, steht unter
Tilgung.

Wie hoch sollte die Tilgungsrate sein?

Es gibt keine Tilgung, die für alle Kreditnehmer passt. Aber es gibt drei Grenzen, an denen Sie sich orientieren können, wenn Sie die Höhe wählen.

1. Schuldenfrei bis zur Rente

   Rechnen Sie aus, wie viele Jahre Ihnen bis zum Renteneintritt bleiben. Bis dahin sollte das Darlehen abbezahlt sein, die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung also kurz genug ausfallen. Wer mit 40
   kauft und mit 67 aufhört zu arbeiten, hat 27 Jahre. Bei 3,80 Prozent Zins verlangt
   das mindestens zwei Prozent Tilgung.

2. Höchstens 35 Prozent des Einkommens

   Die monatliche Rate sollte 35 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Diese finanziellen Grenzen sind wichtiger als jede Zinsersparnis. Bei 4.500 Euro netto sind das 1.575 Euro. Wer darüber liegt, gerät
   bei jeder Veränderung in Schwierigkeiten.

3. Zins plus Tilgung mindestens fünf Prozent

   Als grobe Regel sollte die Summe aus Zinssatz und Tilgungsrate nicht unter fünf
   Prozent liegen. Bei 3,80 Prozent Zins wären das mindestens 1,2 Prozent Tilgung, in
   der Praxis eher zwei.

Was die Tilgungsrate konkret bewirkt

Die Unterschiede sind größer, als die kleinen Prozentzahlen vermuten lassen:

Der Sprung von einem auf zwei Prozent kostet 208 Euro pro Monat und spart 88.000 Euro
an Zinsen. Der Sprung von drei auf vier Prozent kostet ebenfalls 208 Euro pro Monat, spart
aber nur noch 22.000 Euro. Der Nutzen einer höheren Tilgung nimmt also ab, je höher der Tilgungssatz ohnehin schon ist. Das Darlehen wird zwar weiter günstiger, aber immer weniger deutlich.

Wie sich Tilgung und Zinsen über die Laufzeit verschieben

Ein Annuitätendarlehen funktioniert nach einem einfachen Prinzip: Die monatliche Rate
bleibt gleich, die Aufteilung zwischen Zinsanteil und Tilgungsanteil verändert sich. Am
Anfang ist die Restschuld hoch, deshalb ist der Zinsanteil groß und der Tilgungsanteil
klein. Mit jeder Rückzahlung dreht sich das Verhältnis ein Stück weiter.

Im ersten Jahr fließen fast zwei Drittel der Rate als Zinsen an die Bank. Im
zwanzigsten Jahr ist es umgekehrt. Das Darlehen wird also mit den Jahren von allein
schneller abbezahlt, ohne dass Sie etwas ändern müssen.

Daraus folgt eine praktische Regel für Kreditnehmer: Je früher Sie tilgen, desto mehr
bringt es. Eine geringere Restschuld senkt sofort den Zinsanteil, und der frei gewordene
Betrag geht direkt in die Tilgung. Dieser Effekt verstärkt sich über die gesamte
Laufzeit.

Tilgungsrate und Zinsniveau

Eine bewährte Regel lautet: Je niedriger der Zins, desto höher die Tilgungsrate. Der
Grund ist einfach. Bei niedrigen Zinsen bleibt bei gleicher monatlicher Rate mehr Geld für die Tilgung übrig, ohne dass die Belastung steigt. Das Darlehen wird dadurch schneller zurückgezahlt.

In der Niedrigzinsphase bis 2021 waren deshalb Tilgungsraten von vier oder fünf Prozent
sinnvoll und trotzdem bezahlbar. Bei den heutigen Zinsen liegt die realistische Spanne
bei zwei bis drei Prozent. Wer trotzdem vier Prozent tilgen möchte, muss eine deutlich
höhere Rate pro Monat einplanen.

Niedrige Tilgungsrate mit Sondertilgungen ausgleichen

Wenn eine hohe Rate pro Monat nicht sicher tragbar ist, gibt es einen Mittelweg:
niedrigere Tilgungsrate vereinbaren und ein großzügiges Sondertilgungsrecht dazu. Die
meisten Banken erlauben Sondertilgungen von fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr,
ohne Zusatzkosten.

Der Vorteil liegt in der Flexibilität. Sie zahlen nur die niedrigere Rate, wenn es eng
wird, und tilgen zusätzlich, wenn Geld übrig ist. Eine Sondertilgung von 5.000 Euro pro Jahr wirkt rechnerisch fast wie zwei Prozentpunkte mehr Tilgung und senkt die Restschuld entsprechend schneller. Verpflichtet sind Sie dazu aber nicht.

Der Nachteil ist die Selbstdisziplin. Wer die Sondertilgungen nicht wirklich leistet,
zahlt am Ende deutlich länger. Wer weiß, dass er dazu neigt, das Geld anderweitig auszugeben, fährt mit der von vornherein höheren Tilgung besser.

Tilgungsrate später anpassen

Achten Sie im Kreditvertrag auf die Möglichkeit zum Tilgungssatzwechsel. Gute Verträge erlauben zwei bis drei Änderungen des Tilgungssatzes während der Zinsbindung, meist zwischen einem und fünf Prozent. Das kostet in der Regel nichts, wenn es von Anfang an vereinbart
ist.

Wie hoch die Tilgungsrate bei der nächsten Anschlussfinanzierung ausfallen sollte, hängt auch vom dann gültigen Zinssatz ab. Wer ihn früh festschreiben möchte, findet die Antwort unter Forward-Darlehen und Zinsaufschlag.

Diese Klausel ist mehr wert, als sie aussieht. Sie können die Rate pro Monat senken,
wenn ein Einkommen wegfällt, und wieder erhöhen, wenn sich die Lage bessert. Ohne sie
bleibt der Tilgungssatz fest, bis die
Anschlussfinanzierung ansteht.

Häufige Fragen zur Tilgungsrate