Prolongation

Was eine Prolongation ist

Läuft die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung aus, meldet sich Ihre Hausbank in der Regel etwa drei Monate vorher mit einem Prolongationsangebot. Darin schlägt sie Ihnen vor, das
bestehende Darlehen zu neuen Konditionen fortzuführen: neuer Zinssatz, neue Zinsbindung,
alles andere bleibt.

Der Vertrag wird bei einer Prolongation also nicht neu geschlossen, sondern verlängert. Die eingetragene
Grundschuld bleibt unverändert bei derselben Bank, es wechselt kein Gläubiger, und es
entstehen keine Nebenkosten. Sie unterschreiben, schicken das Papier zurück, fertig.

Weil sich durch den neuen Zinssatz die Rate ändert, verschiebt sich meist auch die
Restlaufzeit. Bei den aktuellen Zinsen bedeutet das für viele: Die Rate steigt, oder die Laufzeit wird länger. Was auf Sie zukommt, zeigt der
Ratenschock-Rechner.

Vorteile und Nachteile der Prolongation

Warum das Prolongationsangebot meist zu teuer ist

Die Rechnung der Bank ist einfach. Eine Umschuldung kostet Sie Zeit, Papierkram und rund 200 bis 500 Euro für die Grundschuldabtretung. Solange der Zinsunterschied kleiner ist als
dieser Aufwand, bleiben die meisten Kunden. Also kalkuliert die Bank ihr
Prolongationsangebot genau in diesem Bereich.

In der Praxis liegen Prolongationsangebote häufig 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte über den
Konditionen, die am Markt zu haben wären. Was das bedeutet:

9.300 Euro für den Verzicht auf einen Nachmittag Papierkram. Das ist der Preis der Bequemlichkeit, und er steht in keinem Prolongationsangebot. Je höher die Restschuld, desto größer wird dieser Betrag.

Prolongation gegen Fremdangebot rechnen

Die Frage ist nie „Prolongation oder Umschuldung“, sondern immer: Wie groß ist der Unterschied in Euro? Diese Entscheidung lässt sich schnell treffen. Ab etwa 0,2 Prozentpunkten trägt sich ein Wechsel bei üblicher
Restschuld bereits.

Prolongation und Umschuldung im direkten Vergleich

Beide sind Formen der Anschlussfinanzierung, und beide führen zum selben Ergebnis: Die
Restschuld Ihrer Baufinanzierung läuft weiter. Der Unterschied liegt darin, wer sie
finanziert und was das kostet.

Die Umschuldung gewinnt fast immer beim Zinssatz, die Prolongation fast immer beim
Aufwand. Welche Form der Anschlussfinanzierung für Sie die richtige ist, entscheidet also
die Höhe des Unterschieds, nicht das Prinzip. Alle Möglichkeiten stehen unter
Umschuldung ausführlich beschrieben.

Was Sie vor der Entscheidung wissen sollten

Drei Zahlen brauchen Sie, bevor Sie das Angebot Ihrer Hausbank überhaupt bewerten
können:

• Ihre Restschuld zum Stichtag. Sie steht in der
  Restschuldbescheinigung. Eine gute Näherung liefert vorab der
  Restschuld-Rechner.
• Das aktuelle Marktniveau. Ohne diesen Bezugswert ist jeder
  angebotene Zinssatz eine Zahl ohne Bedeutung.
• Ihre persönliche Belastungsgrenze. Wenn die neue Rate knapp wird,
  zählt Sicherheit mehr als der letzte Zehntelprozentpunkt. Dann kann eine längere
  Zinsbindung wichtiger sein als ein möglichst niedriger Zinssatz.

Wer diese drei Zahlen kennt, entscheidet in wenigen Minuten und muss sich nicht auf
das Gefühl verlassen, dass ein Angebot „schon in Ordnung“ aussieht.

Wann die Prolongation trotzdem die richtige Wahl ist

Es gibt Fälle, in denen die Verlängerung bei der bisherigen Bank auch dann sinnvoll
ist, wenn sie ein paar Zehntelprozentpunkte kostet:

• Ihre Bonität hat sich verschlechtert. Nach einem
  Einkommensverlust, in Elternzeit oder kurz vor der Rente prüft eine neue Bank streng.
  Die Prolongation kommt ohne neue Prüfung aus.
• Sie sind selbstständig. Neue Kreditgeber verlangen dann meist zwei
  bis drei Jahresabschlüsse. Ihre bisherige Bank kennt Sie bereits.
• Die Restschuld ist klein. Unter etwa 50.000 Euro vergeben viele Anbieter keine neuen Kredite mehr. Dann bleibt oft nur die Prolongation.
• Die Immobilie ist schwer bewertbar. Bei einem Haus in dünn
  besiedelter Lage kann eine neue Bewertung schlechter ausfallen als die alte.

So verhandeln Sie das Prolongationsangebot

1. Sechs Monate vorher Angebote einholen

   Warten Sie nicht auf den Brief Ihrer Bank. Wer bereits ein Angebot anderer Anbieter in der Hand hat, wenn das Prolongationsangebot kommt, verhandelt aus einer anderen Position.

2. Nach effektivem Jahreszins vergleichen

   Nur dieser Wert enthält alle Nebenkosten. Ein niedriger Sollzins mit
   Kontoführungsgebühr kann teurer sein als ein höherer ohne.

3. Nachbessern lassen und Frist setzen

   Nennen Sie das Fremdangebot konkret mit Zinssatz und Anbieter und setzen Sie
   zwei bis drei Wochen Frist. Sachlich, ohne Drohgebärde.

4. Nebenbedingungen mitverhandeln

   Fünf Prozent Sondertilgung pro Jahr und zwei bis drei Tilgungssatzwechsel sind
   marktüblich. Selbst wenn der Zinssatz nicht sinkt, ist das bares Geld wert.

Die Alternativen zur Prolongation

Am Ende der Zinsbindung stehen Ihnen drei Formen der Anschlussfinanzierung offen. Die
Umschuldung zu einer neuen Bank bringt meist die günstigeren
Konditionen, kostet aber Notargebühren für die Grundschuldabtretung. Das
Forward-Darlehen sichert Ihnen den heutigen Zinssatz schon Jahre im
Voraus, gegen einen Aufschlag. Alle drei im direkten Vergleich stehen unter
Anschlussfinanzierung.

Häufige Fragen zur Prolongation