Beleihungsauslauf
Inhaltsverzeichnis
Kurz erklärt
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert Ihrer
Immobilie, angegeben in Prozent. Er wird nach einer einfachen Formel berechnet und bestimmt maßgeblich Ihren Zinssatz in der Baufinanzierung: Bis 60 Prozent
Beleihungsauslauf geben Banken die besten Konditionen, ab 80 Prozent steigen die Zinsen
spürbar. Der Beleihungswert ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern der Objektwert
abzüglich eines Sicherheitsabschlags von meist zehn Prozent.
Beleihungswert und Beleihungsauslauf
Zwei Begriffe, die zusammengehören und oft verwechselt werden.
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank dem Objekt dauerhaft zutraut. Er ergibt sich aus dem Objektwert abzüglich eines Sicherheitsabschlags von in der Regel zehn Prozent. Damit sichert sie sich gegen Wertschwankungen ab.
Der Beleihungsauslauf setzt Ihren Kreditbedarf ins Verhältnis zu diesem Beleihungswert. Die Formel dafür ist einfach:
Wird stattdessen mit dem Objektwert gerechnet, ergibt sich ein Beleihungsauslauf von 62,5 Prozent und damit eine zu günstige Zahl. Manche Banken verzichten auf den Sicherheitsabschlag,
andere setzen ihn höher an. Fragen Sie im Zweifel nach, mit welchem Beleihungswert
gerechnet wird.
Warum der Beleihungsauslauf die Zinsen bestimmt
Für die Bank ist der Beleihungsauslauf das zentrale Risikomaß einer Baufinanzierung. Muss sie die Immobilie
verwerten, deckt der Erlös bei niedrigem Beleihungsauslauf die Restschuld sicher. Bei
hohem Beleihungsauslauf bleibt womöglich eine Lücke. Dieses Risiko lässt sie sich über
einen Zinsaufschlag bezahlen.
| Beleihungsauslauf | Zinsaufschlag | Einordnung |
|---|---|---|
| bis 60 Prozent | keiner | beste Konditionen, sogenannte Beleihungsgrenze |
| bis 70 Prozent | rund 0,10 %-Pkt. | noch sehr gut |
| bis 80 Prozent | rund 0,20 %-Pkt. | üblicher Bereich |
| bis 90 Prozent | rund 0,45 %-Pkt. | spürbar teurer |
| über 90 Prozent | rund 0,70 %-Pkt. | Vollfinanzierung, nicht jede Bank macht das mit |
Die 60-Prozent-Marke heißt Beleihungsgrenze und ist die wichtigste Schwelle der Finanzierung. Innerhalb
dieser Beleihungsgrenze kann die Bank das Darlehen über Pfandbriefe refinanzieren, was für
sie günstiger ist. Diesen Vorteil gibt sie über den Zinssatz weiter.
Beleihungsauslauf senken
Bei der Anschlussfinanzierung ist der Beleihungsauslauf meist deutlich niedriger als beim Kauf, weil der Kreditbedarf gesunken ist. Sie haben Jahre getilgt, und der Wert der Immobilie ist häufig gestiegen.
Beides zusammen kann Sie über eine Schwelle bringen, ohne dass Sie etwas tun mussten.
Aktiv senken lässt sich der Beleihungsauslauf über Eigenkapital oder eine gezielte Sondertilgung vor dem Stichtag. Wer die Konditionen zusätzlich früh festschreiben möchte, findet die Grundlagen unter Forward-Darlehen im Überblick. Wie viel dafür nötig ist und
was es bringt, rechnet der Beleihungsrechner unter
Bauzinsen aus.
Häufige Fragen zum Beleihungsauslauf
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist der Preis, der heute am Markt erzielbar wäre. Der Beleihungswert ist
der vorsichtigere Wert der Bank: Objektwert abzüglich Sicherheitsabschlag von meist zehn
Prozent. Er liegt deshalb regelmäßig unter dem Verkehrswert.
Was bedeutet die Beleihungsgrenze?
Die Beleihungsgrenze liegt üblicherweise bei 60 Prozent des Beleihungswertes. Bis dorthin
gilt ein Darlehen als besonders sicher, weil es über Pfandbriefe refinanziert werden kann.
Deshalb sind die Konditionen dort am besten.
Wie erfahre ich meinen Beleihungswert?
Die Bank ermittelt ihn im Rahmen der Finanzierung und nennt ihn auf Nachfrage. Für eine
eigene Einschätzung ziehen Sie vom realistischen Objektwert zehn Prozent ab.