Zinsen

Wie Bauzinsen entstehen

Banken vergeben eine Baufinanzierung nicht aus eigenem Geld allein. Sie refinanzieren sich
am Kapitalmarkt, meist über Pfandbriefe mit ähnlicher Laufzeit wie das Darlehen. Die
Rendite dieser Pfandbriefe ist die Untergrenze für jeden Bauzins. Darauf schlägt die Bank
ihre Marge und einen Risikoaufschlag.

Daraus folgt etwas, das viele Kreditnehmer überrascht: Senkt die EZB den Leitzins,
fallen die Bauzinsen nicht automatisch mit. Der Leitzins steuert kurzfristiges Geld,
Baufinanzierungen laufen zehn Jahre und länger. Entscheidend sind deshalb die
Erwartungen des Marktes an Inflation und Wirtschaft, nicht die aktuelle
Notenbankentscheidung.

Aktuelle Bauzinsen und ihre Entwicklung

Die Höhe der Bauzinsen hat sich seit 2021 grundlegend verändert:

Zwischen dem Tief von 2021 und heute liegen mehr als 600 Euro monatliche Belastung bei
gleichem Darlehen. Kreditnehmer, deren Zinsbindung aus dieser Zeit gerade ausläuft, spüren das bei der Anschlussfinanzierung unmittelbar. Umso wichtiger ist es, die Konditionen genau zu prüfen.

Sollzins und Effektivzins unterscheiden

Auf jedem Angebot für eine Baufinanzierung stehen zwei Prozentsätze, und nur einer taugt zum Vergleich:

Die Rate berechnen Sie immer mit dem Sollzins. Zwei Angebote vergleichen Sie immer mit
dem effektiven Jahreszins. Wer das verwechselt, wählt womöglich den Kredit mit dem niedrigeren Schaufensterzins und den höheren Gebühren. Für die Gesamtkosten ist das ein teurer Irrtum.

Berechnung: Was ein Zehntelprozentpunkt ausmacht

Bauzinsen wirken klein, weil sie in Nachkommastellen gemessen werden. Über die Laufzeit
einer Baufinanzierung summieren sie sich erheblich:

0,6 Prozentpunkte Unterschied kosten 125 Euro im Monat und über 13.000 Euro an Zinsen in zehn Jahren. Über die gesamte Finanzierung wird daraus ein deutlich größerer Betrag. Genau deshalb lohnt sich der Vergleich mehrerer Banken auch dann, wenn er
Mühe macht.

Was Ihre persönlichen Bauzinsen beeinflusst

Neben dem Marktniveau entscheiden Ihre eigenen Zahlen über die Konditionen. Diese
Faktoren wiegen am schwersten:

• Beleihungsauslauf. Das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert.
  Unter 60 Prozent gibt es die niedrigsten Bauzinsen, ab 80 Prozent wird es deutlich
  teurer. Bei einer Anschlussfinanzierung liegt der Wert meist günstig, weil Sie schon
  Jahre getilgt haben.
• Zinsbindung. Je länger Sie den Zinssatz festschreiben, desto höher
  liegt er. Pro Fünfjahresschritt sind 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte üblich.
• Bonität. Einkommen, Beschäftigungsverhältnis und Schufa-Score
  fließen direkt in die Berechnung des Risikoaufschlags ein.
• Objektart und Lage. Selbstgenutzte Immobilien in Ballungsräumen
  werden günstiger finanziert als vermietete Objekte in strukturschwachen Regionen.
• Höhe der Tilgung. Manche Banken geben bei hoher jährlicher Tilgung einen kleinen Abschlag, weil die Restschuld schneller sinkt.

Die Zinsstufen des Beleihungsauslaufs ausnutzen

Banken staffeln ihre Bauzinsen in Stufen bei 60, 70, 80 und 90 Prozent
Beleihungsauslauf. Wer knapp über einer Schwelle liegt, zahlt spürbar mehr, als nötig
wäre. Oft genügt eine überschaubare Sondertilgung, um in die nächstbessere Stufe zu
rutschen.

Der Effekt ist besonders bei der Anschlussfinanzierung stark: Sie haben bereits Jahre
getilgt, und der Immobilienwert ist seit dem Kauf meist gestiegen. Beides drückt den
Beleihungsauslauf, ohne dass Sie etwas tun mussten.

Mit Eigenkapital bessere Bauzinsen erhalten

Der größte Hebel für günstige Bauzinsen ist das Eigenkapital. Es senkt den
Beleihungsauslauf und damit das Risiko der Bank. Wie stark sich das auf den Zins auswirkt,
zeigt der Vergleich bei einer Immobilie für 400.000 Euro:

Zwischen 90 und 60 Prozent Beleihung liegen 0,6 Prozentpunkte. Über die
Gesamtkosten der Finanzierung sind das mehrere zehntausend Euro. Wer noch etwas Zeit hat,
spart mit jedem angesparten Euro also doppelt: Die Darlehenssumme sinkt, und der Zinssatz
wird besser.

Ein häufiger Fehler ist, das Eigenkapital vollständig einzusetzen. Halten Sie drei bis
sechs Monatsgehälter als Rücklage zurück. Wer für eine kaputte Heizung einen teuren
Ratenkredit aufnehmen muss, hat am Zins der Baufinanzierung nichts gewonnen.

Bauzinsen richtig vergleichen

Ein belastbarer Vergleich braucht identische Rahmenbedingungen. Achten Sie darauf, dass
alle Angebote dieselbe Darlehenssumme, dieselbe Zinsbindung und denselben Tilgungssatz
zugrunde legen. Sonst vergleichen Sie Zahlen, die nicht zusammengehören.

Diese vier Punkte gehören in jeden Vergleich:

1. Effektiver Jahreszins

   Der einzige Wert, der alle Kosten des Kredits enthält. Nach der
   Preisangabenverordnung muss ihn jeder Anbieter nennen.

2. Sondertilgungsrecht

   Fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr sollten kostenlos möglich sein. Das ist
   bares Geld wert, taucht aber in keinem Zinssatz auf.

3. Tilgungssatzwechsel

   Gute Verträge erlauben zwei bis drei Anpassungen der Tilgung während der
   Laufzeit, ohne Gebühr.

4. Bereitstellungszinsen

   Wichtig bei Neubau und Sanierung: Ab wann berechnet die Bank Zinsen für nicht
   abgerufenes Geld? Sechs bis zwölf freie Monate sind üblich.

Bauzinsen für die Zukunft sichern

Wer heute günstige Bauzinsen sieht und erst in einigen Jahren finanzieren muss, kann
sie sich mit einem Forward-Darlehen im Voraus sichern. Die Bank
reserviert den Zinssatz gegen einen Aufschlag von rund 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro
Monat Vorlaufzeit. Das lohnt sich, wenn die Zinsen bis zur Auszahlung stärker steigen als der Aufschlag kostet. So sparen Sie möglichst viel, ohne auf eine Prognose angewiesen zu sein.

Häufige Fragen zu Bauzinsen