Zinsbindung 10 oder 15 Jahre

Was die längere Zinsbindung kostet

Banken lassen sich Planungssicherheit bezahlen. Je länger die Zinsbindung, desto höher
der Zinssatz. Der Aufschlag für 15 statt 10 Jahre liegt je nach Marktlage zwischen 0,1 und
0,3 Prozentpunkten.

Was dieser Aufschlag konkret bedeutet, zeigt eine Beispielrechnung über 250.000 Euro
mit zwei Prozent anfänglicher Tilgung:

52 Euro mehr im Monat, dafür 31.000 Euro weniger Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung
und fünf zusätzliche Jahre, in denen der Zinssatz feststeht. Das ist der ganze Handel, auf
eine Zahl gebracht.

Der Punkt, der die Rechnung dreht

Viele Kreditnehmer entscheiden sich gegen die längere Zinsbindung, weil sie fürchten,
sich zu lange zu binden. Diese Sorge ist unbegründet.

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB dürfen Sie Ihr Darlehen zehn Jahre nach vollständiger
Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses
Recht gilt unabhängig davon, wie lange die vereinbarte Zinsbindung läuft.

Praktisch heißt das: Wer 15 Jahre bindet, sitzt nicht 15 Jahre fest. Fallen die Zinsen
deutlich, kündigen Sie nach zehn Jahren und schulden um. Steigen die Zinsen, behalten Sie
Ihren günstigen Satz noch fünf weitere Jahre. Eine lange Zinsbindung bindet also die Bank,
nicht Sie. Details unter Zinsbindungsfrist.

Wann zehn Jahre die bessere Wahl sind

Die kürzere Zinsbindung ist nicht per se schlechter. Sie passt in mehreren
Situationen:

• Sie erwarten deutlich sinkende Zinsen. Dann kommen Sie nach zehn
  Jahren früher an das niedrigere Niveau, ohne kündigen zu müssen.
• Sie planen einen Verkauf. Wer die Immobilie in etwa zehn Jahren
  abgeben will, braucht keine längere Sicherheit.
• Eine größere Summe wird fällig. Eine auslaufende
  Lebensversicherung oder eine erwartete Erbschaft kann die Restschuld auf einen Schlag
  tilgen.
• Die Rate ist knapp. Wenn 52 Euro im Monat den Unterschied machen,
  nehmen Sie die günstigere Variante. Eine zu hohe Rate ist das größere Risiko.

Wann 15 Jahre klar besser sind

• Die Restschuld wäre nach zehn Jahren noch hoch. Bei niedriger
  Tilgung bleiben nach zehn Jahren schnell 75 Prozent der Darlehenssumme offen. Fünf
  weitere Jahre Tilgung ändern daran viel.
• Eine höhere Rate wäre später nicht tragbar. Rechnen Sie aus, was
  Sie bei 5,5 Prozent zahlen müssten. Wird es dann eng, kaufen Sie sich mit der längeren
  Zinsbindung Zeit.
• Sie sind spät eingestiegen. Wer mit Mitte vierzig kauft, sollte
  die Finanzierung bis zur Rente durchplanen können.
• Ihr Einkommen ist unsicher. Selbstständige und Menschen in
  befristeten Verhältnissen profitieren davon, dass bei einer laufenden Zinsbindung keine
  neue Bonitätsprüfung ansteht.

Was noch länger bringt

Zinsbindungen über 20, 25 oder 30 Jahre gibt es, sie werden aber schnell teuer und
nicht jede Bank bietet sie an. Der Aufschlag steigt überproportional, und der Nutzen
sinkt, weil Ihr Kündigungsrecht ohnehin nach zehn Jahren greift.

Zwischen 15 und 20 Jahren liegen nur noch 42 Euro Rate, aber weitere 37.000 Euro
weniger Restschuld. Wer sehr sicherheitsorientiert plant, sollte auch diese Variante
durchrechnen lassen.

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein Paar, beide Mitte dreißig, finanziert 2026 eine Wohnung mit 250.000 Euro Darlehen.
Beide verdienen sicher, die Rate ist in beiden Varianten tragbar. Die Frage lautet: zehn
oder 15 Jahre Zinsbindung?

Bei zehn Jahren zahlen sie 1.208 Euro im Monat und stehen 2036 mit 189.000 Euro
Restschuld da. Bei 15 Jahren zahlen sie 1.260 Euro und stehen 2041 mit 158.000 Euro da.
Die 52 Euro monatlicher Unterschied summieren sich über 15 Jahre auf rund 9.400 Euro.
Dafür haben sie fünf zusätzliche Jahre Sicherheit und 31.000 Euro weniger Restschuld.

Entscheidend ist nun die Frage, die niemand beantworten kann: Wo stehen die Zinsen im
Jahr 2036? Liegen sie bei sechs Prozent, war die längere Zinsbindung ein sehr gutes
Geschäft. Liegen sie bei zwei Prozent, hätte das Paar mit zehn Jahren mehr gespart.

Weil sich das nicht vorhersagen lässt, empfiehlt sich ein anderer Blickwinkel: Was
passiert im ungünstigen Fall? Bei zehn Jahren Zinsbindung und einem Zinssatz von sechs
Prozent im Jahr 2036 stiege die Rate auf rund 1.260 Euro, bei gleicher Tilgung sogar
höher. Wer das nicht sicher tragen kann, sollte die längere Zinsbindung wählen. Wer es
kann, darf auf den günstigeren Zinssatz setzen.

Tilgung mitdenken, nicht nur die Zinsbindung

Ein Prozentpunkt mehr Tilgung senkt die Restschuld nach zehn Jahren um rund 30.000
Euro, also etwa so stark wie fünf zusätzliche Jahre Zinsbindung. Der Unterschied liegt in
den Kosten: Die höhere Tilgung kostet 208 Euro mehr im Monat, die längere Zinsbindung nur
52 Euro.

Dafür ist das Geld bei der Tilgung nicht weg, sondern steckt in der Immobilie. Wer
beides kombinieren kann, steht am Ende der Zinsbindung am besten da. Wie sich die Werte in
Ihrem Fall verhalten, rechnet der Tilgungsrechner aus.

Wenn Ihre aktuelle Zinsbindung ohnehin in den nächsten Jahren ausläuft, ist die Frage
nach der Länge Teil der Anschlussfinanzierung.
Dort entscheiden Sie beides neu: Zinssatz, Zinsbindung und Tilgung. Mit einem Forward-Darlehen lässt sich diese Entscheidung schon Jahre vorher treffen.

Häufige Fragen