Sollzins und Effektivzins: wo der Unterschied liegt

Der Sollzins ist der Grundpreis

Der Sollzins, früher Nominalzins genannt, ist das Entgelt für das geliehene Kapital und der Grundpreis jedes Kredits.
Er sagt, wie viel Zinsen die Bank auf die Restschuld berechnet, und sonst nichts. Aus dem Sollzins und Ihrer Tilgung ergibt sich die Höhe der monatlichen Rate. Für Kreditnehmer ist der Sollzins deshalb die Zahl, die den Alltag bestimmt.

Bei 200.000 Euro Darlehen, 3,70 Prozent Sollzins und 3 Prozent Tilgung sieht die
Berechnung so aus: 200.000 × (3,70 + 3,00) ÷ 100 ÷ 12 = 1.116,67 Euro im Monat. Der Effektivzins spielt für die Berechnung der Rate keine Rolle. Er wäre an dieser Stelle sogar irreführend, weil er Kosten enthält, die nicht monatlich anfallen.

Der Effektivzins enthält die Nebenkosten

Der Effektivzins bündelt alle Kosten des Kredits in einer Zahl. Wie er
berechnet wird, schreibt § 6a der Preisangabenverordnung vor. Jeder Anbieter muss ihn
nennen, und er muss ihn nach derselben Formel berechnen. Genau das macht ihn
vergleichbar.

In den Effektivzins fließen ein:

• der Sollzins selbst
• Bearbeitungsgebühren und Vermittlungsentgelte, soweit sie anfallen
• Schätzkosten für die Immobilie
• Kontoführungsgebühren, falls die Bank für das Darlehenskonto Gebühren verlangt
• der Zeitpunkt der Zinsverrechnung, also ob monatlich, vierteljährlich oder jährlich
• die Länge der Zinsbindung und der Tilgungssatz

Nicht enthalten sind Kosten, die nicht zwingend zum Kredit gehören: Notar- und
Grundbuchkosten, Gebäudeversicherung oder eine freiwillige Restschuldversicherung.

Warum der Unterschied bares Geld ist

Zwei Kreditangebote mit identischem Sollzins können unterschiedlich teuer sein. In der Regel merkt man das erst beim zweiten Hinsehen. Ein
Rechenbeispiel über 200.000 Euro und zehn Jahre Zinsbindung:

0,17 Prozentpunkte Unterschied bei identischem Sollzins. Über zehn Jahre sind das rund 3.200 Euro an zusätzlichen Kosten. Wer nur auf den beworbenen Nominalzins schaut, sieht von diesen Kreditkosten nichts. Angebot A ist günstiger, obwohl beide Banken denselben Sollzins nennen.

So berechnet sich der effektive Jahreszins

Die Formel steht in der Anlage zu § 6a der Preisangabenverordnung und ist nicht
handlich. Der Gedanke dahinter ist aber einfach: Der effektive Jahreszins ist der
Zinssatz, bei dem die Summe aller Zahlungen, die Sie leisten, genau dem Betrag
entspricht, den Sie ausgezahlt bekommen haben. Alle Kosten des Kredits werden also in
einen einzigen Zinssatz umgerechnet.

Daraus folgt etwas Wichtiges: Der effektive Jahreszins hängt nicht nur von der Höhe
der Kosten ab, sondern auch davon, wann sie anfallen. Eine Bearbeitungsgebühr, die Sie zu
Beginn zahlen, hebt den Effektivzins stärker an als dieselbe Summe, verteilt über zehn
Jahre. Auch deshalb lässt sich der Effektivzins nicht im Kopf überschlagen.

Für Sie als Kreditnehmer heißt das: Sie müssen die Berechnung nicht nachvollziehen
können. Sie müssen nur wissen, dass jeder Anbieter dieselbe Formel benutzen muss. Genau
darin liegt der Wert dieser Kennzahl.

Kreditangebote richtig vergleichen

Der effektive Jahreszins vergleicht nur dann sauber, wenn die Rahmenbedingungen
identisch sind. Vier Angaben müssen bei allen Kreditangeboten übereinstimmen:

1. Gleiche Darlehenssumme

   Klingt selbstverständlich, geht aber oft schief, wenn ein Anbieter
   Nebenkosten mitfinanziert und ein anderer nicht.

2. Gleiche Zinsbindung

   Ein Angebot über zehn Jahre ist naturgemäß günstiger als eines über 15. Das
   sagt nichts über die Qualität des Angebots.

3. Gleicher Tilgungssatz

   Die Tilgung fließt in die Berechnung des effektiven Jahreszinses ein. Bei
   unterschiedlicher Tilgung sind die Werte nicht vergleichbar.

4. Gleiche Auszahlung

   Wird das Darlehen nicht zu 100 Prozent ausgezahlt, sondern mit einem Abschlag,
   steigt der Effektivzins deutlich. Bei Baufinanzierungen ist ein solches Disagio heute selten, kommt aber vor.

Legen Sie die Kreditangebote nebeneinander und prüfen Sie diese vier Punkte, bevor
Sie überhaupt auf die Zinssätze schauen. Erst dann sagt der Vergleich etwas aus.

Welche Kosten wo auftauchen

Die vier Posten am Ende der Tabelle sind reale Kosten Ihres Vorhabens, tauchen im
effektiven Jahreszins aber nicht auf. Rechnen Sie sie getrennt dazu, sonst planen Sie zu
knapp.

Welche Faktoren den Sollzins bestimmen

Der Sollzins, den eine Bank Ihnen anbietet, ist keine feste Größe. Er entsteht aus dem
Marktniveau und mehreren Faktoren, die in Ihrer Person und Ihrem Objekt liegen. Wichtig
ist, dass Sie diese Faktoren kennen, bevor Sie in den Kreditvergleich gehen:

• Beleihungsauslauf. Der größte Hebel. Unter 60 Prozent ist der
  Sollzins am niedrigsten, darüber steigt er in Stufen. Details unter
  Beleihungsauslauf.
• Laufzeit der Zinsbindung. Je länger, desto höher der Zinssatz.
  Pro Fünfjahresschritt sind 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte üblich.
• Bonität. Einkommen, Beschäftigungsverhältnis und Schufa fließen
  in den Risikoaufschlag der Bank ein.
• Objekt und Lage. Selbstgenutzte Immobilien in Ballungsräumen
  bekommen in der Regel günstigere Konditionen.

Ein niedriger beworbener Nominalzins gilt fast immer für die beste denkbare
Konstellation. Ihr persönlicher Sollzins kann davon abweichen, und zwar in beide
Richtungen. Deshalb ist ein individuelles Angebot mehr wert als jede Tabelle.

Was der Effektivzins nicht kann

Er ist ein guter Vergleichswert, aber kein vollständiges Urteil. Drei Dinge bildet er
nicht ab:

• Die Restschuld am Ende. Zwei Angebote mit gleichem Effektivzins
  können sehr unterschiedliche Restschulden hinterlassen, wenn die Tilgung abweicht.
• Sondertilgungsrechte. Fünf Prozent kostenlose
  Sondertilgung pro Jahr sind bares Geld wert, tauchen im
  Effektivzins aber nicht auf.
• Flexibilität. Ein Tilgungssatzwechsel kann in einer veränderten
  Lebenslage mehr wert sein als ein Zehntelprozentpunkt.

Vergleichen Sie deshalb immer bei gleicher Darlehenssumme, gleicher Zinsbindung und
gleichem Tilgungssatz. Sonst vergleichen Sie Zahlen, die nicht zusammengehören.

Beim Forward-Darlehen kommt der Aufschlag dazu

Bei einem Forward-Darlehen steckt der Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit
bereits im Sollzins. Der Effektivzins liegt entsprechend höher. Achten Sie beim Kreditvergleich darauf, zwei Forward-Angebote nur bei gleicher Vorlaufzeit und gleicher Laufzeit der Zinsbindung gegeneinanderzustellen. Ein Angebot mit 24
Monaten Vorlauf ist naturgemäß teurer als eines mit zwölf, ohne dass es schlechter wäre.

Häufige Fragen