Haus verkaufen mit laufendem Kredit: Ihre vier Möglichkeiten

Warum die Bank mitreden darf

Beim Hausverkauf mit laufendem Kredit gehört die Immobilie Ihnen, aber im Grundbuch
steht eine Grundschuld zugunsten der Bank. Solange der Kredit nicht getilgt ist, lässt sich
die Immobilie nicht lastenfrei übertragen. Deshalb führt kein Weg an einem Gespräch mit
der Bank vorbei.

Wichtig ist die Reihenfolge: Sprechen Sie mit der Bank, bevor Sie einen Kaufvertrag
unterschreiben. Wer erst verkauft und dann fragt, verhandelt aus einer schwachen
Position.

Die vier Wege im Überblick

Weg 1: Den Kredit mit dem Verkaufserlös ablösen

Der häufigste Fall. Aus dem Kaufpreis wird zuerst die Restschuld an die Bank
überwiesen, den Rest bekommen Sie. Der Notar wickelt das ab und sorgt dafür, dass die
Grundschuld gelöscht oder an die Bank des Käufers abgetreten wird.

Läuft die Zinsbindung noch, verlangt die Bank eine
Vorfälligkeitsentschädigung. Grundlage ist
§ 490 Abs. 2 BGB: Sie dürfen kündigen, weil Sie ein berechtigtes Interesse haben, müssen
der Bank aber den Zinsschaden ersetzen.

Wie hoch dieser Schaden ausfällt, hängt vom Zinsniveau ab. Liegt der heutige Marktzins
über Ihrem Vertragszins, entsteht der Bank kaum ein Nachteil, und die Entschädigung fällt
gering aus. Wer 2016 zu 1,6 Prozent finanziert hat und heute verkauft, wird oft überrascht,
wie klein die Forderung ausfällt.

Weg 2: Den Kredit auf eine neue Immobilie übertragen

Wenn Sie verkaufen, um etwas anderes zu kaufen, ist dieser Weg oft der beste. Planen Sie den Kauf erst in einigen Jahren, kann stattdessen ein Forward-Darlehen die Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern. Die Bank
tauscht die Sicherheit aus: Statt der alten Immobilie dient die neue als Grundlage für den
laufenden Kredit. Das nennt sich Pfandtausch oder Sicherheitentausch.

Der Vorteil liegt auf der Hand. Die Bank verliert keine Zinsen, also fällt keine
Vorfälligkeitsentschädigung an. Sie behalten Ihren Zinssatz, was bei einem alten günstigen
Vertrag sehr viel wert sein kann.

Voraussetzung ist, dass die neue Immobilie mindestens gleichwertig ist und die Bank
zustimmt. Fallen Kaufpreise stark auseinander, wird nachverhandelt. Fragen Sie früh
danach, der Vorgang braucht einige Wochen.

Weg 3: Der Käufer übernimmt den Kredit

Der Käufer tritt in Ihren bestehenden Kreditvertrag ein und zahlt ihn weiter. Auch hier
entsteht der Bank kein Schaden, eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt.

In der Praxis kommt das selten vor, weil drei Bedingungen zusammenpassen müssen: Der
Käufer braucht eine einwandfreie Bonität, die Bank muss zustimmen, und die Konditionen
müssen für den Käufer attraktiv sein. Bei einem alten Vertrag mit 1,5 Prozent Zins ist das
ein starkes Verkaufsargument, bei einem neuen Vertrag zu Marktkonditionen eher nicht.

Weg 4: Das Sonderkündigungsrecht nutzen

Sind seit der vollständigen Auszahlung zehn Jahre vergangen, dürfen Sie nach
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne jede Entschädigung. Wer
kurz vor diesem Stichtag steht, sollte prüfen, ob sich der Verkauf um einige Monate
schieben lässt.

Bei einer Restschuld von 200.000 Euro und einer Entschädigungsforderung von acht
Prozent stehen 16.000 Euro auf dem Spiel. Dafür lohnt sich das Warten fast immer. Wann
genau Ihre Frist läuft, klärt der Beitrag zur
Zinsbindungsfrist.

Ein Rechenbeispiel

Ein Ehepaar verkauft sein Haus im Jahr 2026. Der Kredit läuft seit 2018, die Zinsbindung
endet 2033, die Restschuld beträgt 210.000 Euro bei einem Vertragszins von 1,7 Prozent. Der
Verkaufspreis liegt bei 420.000 Euro.

Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt hier vergleichsweise niedrig aus, weil der
aktuelle Marktzins über dem Vertragszins von 1,7 Prozent liegt. Die Bank kann das
zurückgezahlte Geld also besser anlegen als vorher, ihr Schaden ist gering.

Wäre der Vertragszins bei 4,5 Prozent und der Marktzins bei 1,5 Prozent, sähe die
Rechnung ganz anders aus. Dann könnte die Forderung leicht das Fünffache betragen. Genau
deshalb lohnt es sich, die Zahl vorab schriftlich zu erfragen, statt sie zu schätzen.

Steuern beim Verkauf: die Spekulationsfrist

Neben der Bank hat das Finanzamt ein Wort mitzureden. Wer eine Immobilie innerhalb von
zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss den Gewinn nach § 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft versteuern, und zwar mit dem persönlichen
Steuersatz.

Es gibt eine wichtige Ausnahme: Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den
beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei, auch
innerhalb der Zehnjahresfrist. Bei einer vermieteten Immobilie greift diese Ausnahme
nicht.

Für die Vorfälligkeitsentschädigung folgt daraus eine Regel, die bares Geld wert ist:
Bei einem steuerpflichtigen Verkauf mindert sie den Veräußerungsgewinn und wirkt sich
steuerlich aus. Bei einem steuerfreien Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie ist sie
dagegen in aller Regel nicht abziehbar. Wer knapp vor dem Ende der Frist steht, sollte
durchrechnen, ob ein paar Monate Warten die günstigere Variante ist.

Was mit der Grundschuld passiert

Beim Hausverkauf steht die Frage im Raum, ob die Grundschuld gelöscht werden soll. Für
Sie als Verkäufer ist eine lastenfreie Immobilie im Verkauf einfacher zu vermitteln, für
den Käufer bedeutet die Löschung aber zusätzliche Kosten für eine neue Eintragung.

In der Praxis regelt der Notar das im Kaufvertrag. Häufig übernimmt die Bank des
Käufers die bestehende Grundschuld per Abtretung, das ist der günstigste Weg. Details dazu
stehen unter Grundschuld löschen.

Die Reihenfolge beim Verkauf

1. Restschuld und Stichtage klären

   Fordern Sie eine Restschuldbescheinigung an und suchen Sie das Datum der
   Vollauszahlung heraus. Daraus ergibt sich, ob Ihr Sonderkündigungsrecht bereits
   greift.

2. Vorfälligkeitsentschädigung beziffern lassen

   Schriftlich und mit Rechenweg. Erst diese Zahl macht die Entscheidung
   bewertbar.

3. Mit der Bank über Alternativen sprechen

   Pfandtausch oder Übernahme durch den Käufer sind für die Bank oft
   unproblematisch. Sie müssen aber danach fragen.

4. Erst dann verkaufen

   Wenn die Zahlen stehen, können Sie den Kaufpreis realistisch kalkulieren und
   wissen, was am Ende übrig bleibt.

Häufige Fragen