Grundschuld löschen oder stehen lassen

Was die Löschungsbewilligung ist

Die Grundschuld im Grundbuch sichert das Darlehen der Bank ab. Ist es vollständig
zurückgezahlt, hat die Bank keinen Anspruch mehr daraus. Sie stellt Ihnen dann auf Anfrage
eine Löschungsbewilligung aus, eine notariell beglaubigte Erklärung, dass sie mit der
Löschung der Grundschuld einverstanden ist.

Wichtig: Mit der Löschungsbewilligung in der Hand ist die Grundschuld praktisch wertlos
geworden. Die Bank kann daraus nichts mehr geltend machen, auch wenn sie noch im Grundbuch
steht. Ob Sie die Löschung tatsächlich beim Grundbuchamt beantragen, entscheiden allein
Sie.

Was die Löschung kostet

Die Kosten richten sich nach der eingetragenen Höhe der Grundschuld, nicht nach Ihrer
tatsächlichen Restschuld. Das ist ein wichtiger Punkt: Im Grundbuch steht meist noch die
ursprüngliche Summe aus der Erstfinanzierung, auch wenn Sie längst getilgt haben.

Wann Sie die Grundschuld stehen lassen sollten

In den meisten Fällen ist es sinnvoll, die Grundschuld im Grundbuch zu belassen. Der
Grund ist einfach: Eine bestehende Grundschuld lässt sich jederzeit wiederverwenden, eine
gelöschte muss neu eingetragen werden, und das kostet ungefähr das Gleiche wie die
Löschung.

Konkret spricht das Stehenlassen für sich, wenn eines davon in Betracht kommt:

• eine Modernisierung oder Sanierung, die Sie finanzieren wollen
• eine Aufstockung des Darlehens, etwa für einen Anbau
• ein weiterer Immobilienkauf, bei dem diese Immobilie als Sicherheit dient
• eine Finanzierung für Kinder oder Enkel, die Sie absichern möchten

In all diesen Fällen kann die Bank die vorhandene Grundschuld erneut nutzen. Sie sparen
sich die Eintragungskosten, die bei einer neuen Grundschuld über 200.000 Euro schnell bei
1.000 Euro liegen.

Wann die Löschung sinnvoll ist

Es gibt Fälle, in denen sich der Aufwand lohnt:

• Geplanter Verkauf. Eine lastenfreie Immobilie verkauft sich
  einfacher. Käufer und deren Banken schätzen ein sauberes Grundbuch. Häufig regelt der
  Notar die Löschung aber ohnehin im Rahmen des Kaufvertrags, dann müssen Sie nicht
  vorab tätig werden.
• Erbfall in Aussicht. Wer den Erben ein unbelastetes Grundbuch
  hinterlassen möchte, kann löschen lassen. Zwingend nötig ist es nicht.
• Keine weitere Finanzierung geplant. Wenn Sie sicher sind, dass
  Sie die Immobilie nie wieder beleihen, ist die Löschung eine Frage der Ordnung.

Die eingetragene Grundschuld ist meist höher als Ihre Restschuld

Ein Punkt, der bei der Entscheidung oft übersehen wird: Im Grundbuch steht die
Grundschuld aus der ursprünglichen Finanzierung, also zum Beispiel 250.000 Euro. Ihre
Restschuld beträgt nach fünfzehn Jahren vielleicht nur noch 120.000 Euro. Die Grundschuld
sinkt nicht automatisch mit.

Für die Kosten der Löschung zählt die eingetragene Summe. Eine Grundschuld über 250.000
Euro zu löschen kostet deshalb rund 1.150 Euro, obwohl Sie nur noch 120.000 Euro
schulden.

Für die Wiederverwendung ist genau das aber ein Vorteil. Wenn Sie später erneut
finanzieren, steht Ihnen der volle eingetragene Betrag als Sicherheit zur Verfügung, ohne
dass etwas Neues eingetragen werden müsste. Ein weiterer Grund, die Grundschuld im
Grundbuch zu belassen.

Teillöschung als Zwischenweg

Es gibt einen dritten Weg zwischen löschen und stehen lassen: die Teillöschung. Dabei
wird die Grundschuld im Grundbuch auf einen niedrigeren Betrag reduziert, statt sie
vollständig zu streichen.

Das kann sinnvoll sein, wenn Sie nur einen Teil einer größeren Immobilie verkaufen oder
wenn eine hohe eingetragene Grundschuld einen künftigen Käufer abschreckt. Die Kosten
richten sich nach dem gelöschten Teilbetrag. In der Praxis kommt die Teillöschung selten
vor, weil sie beinahe so aufwendig ist wie eine vollständige Löschung.

So läuft die Löschung ab

1. Löschungsbewilligung anfordern

   Formlos bei der Bank, nachdem das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Die
   Bank lässt die Erklärung notariell beglaubigen und schickt sie Ihnen zu.

2. Löschungsantrag beim Notar stellen

   Der Notar reicht den Antrag zusammen mit der Bewilligung beim Grundbuchamt ein.
   Ihre Unterschrift muss beglaubigt werden.

3. Grundbuchamt löscht die Grundschuld

   Das dauert einige Wochen. Danach erhalten Sie einen neuen Grundbuchauszug, in
   dem Abteilung III leer ist.

Bei der Anschlussfinanzierung wird nichts gelöscht

Wechseln Sie im Rahmen einer Umschuldung die Bank, wird die
Grundschuld nicht gelöscht, sondern an die neue Bank abgetreten. Das ist deutlich
günstiger als Löschung und Neueintragung und spart etwa zwei Drittel der Kosten.

Bestehen Sie darauf, falls Ihnen jemand etwas anderes vorschlägt. Eine Löschung mit anschließender Neueintragung ist bei einem reinen Bankwechsel unnötig.

Dasselbe gilt, wenn Sie die Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung frühzeitig über ein Forward-Darlehen festschreiben. Auch dort wechselt am Ende nur der Gläubiger, die Grundschuld bleibt bestehen.

Häufige Fragen