Forward-Darlehen oder Bausparvertrag: was zur Anschlussfinanzierung passt

Zwei Wege zum selben Ziel

Der Ablauf ist immer derselbe: Ihre Zinsbindung endet in vier Jahren, die Restschuld
liegt bei 150.000 Euro, und Sie
möchten nicht darauf hoffen, dass die Zinsen bis dahin fallen. Zwei Produkte lösen dieses
Problem, und sie funktionieren grundverschieden.

Das Forward-Darlehen als Zinssicherung ist ein normaler
Immobilienkredit, den Sie heute abschließen und der erst zum Ende Ihrer Zinsbindung
ausgezahlt wird. Bis dahin zahlen Sie nichts. Der Zinssatz steht ab Vertragsschluss fest,
die Bank verlangt dafür einen Aufschlag.

Der Bausparvertrag ist ein Zwitter aus Sparvertrag und Darlehen. Sie zahlen über Jahre
ein, und wenn ein bestimmter Anteil der Bausparsumme angespart ist, haben Sie Anspruch auf
ein Bauspardarlehen zu einem Zins, der bereits beim Abschluss festgelegt wurde. Bei den
Verträgen, die derzeit angeboten werden, liegt dieser Darlehenszins häufig zwischen 2,0
und 3,2 Prozent.

Was der Vergleich in Zahlen ergibt

Nehmen wir die Ausgangslage von oben: 150.000 Euro Restschuld, Zinsbindung endet in 48
Monaten, aktueller Marktzins für zehn Jahre 3,70 Prozent.

Beim Forward-Darlehen mit 48 Monaten Vorlauf und sechs freien Monaten fällt ein
Aufschlag von 42 mal 0,02 Prozentpunkten an, also 0,84 Punkte. Der gesicherte Zins liegt
damit bei 4,54 Prozent.

Zur Einordnung: Der Aufschlag beträgt bei diesem Anbieter 0,02 Prozentpunkte pro Monat
nach Ablauf der freien Zeit. Andere Häuser rechnen mit 0,01 oder 0,03 pro Monat, was den
gesicherten Zins deutlich verschiebt.

Beim Bausparvertrag müssen Sie in denselben 48 Monaten 40 Prozent der Bausparsumme
ansparen. Bei einer Bausparsumme von 150.000 Euro sind das 60.000 Euro oder 1.250 Euro
monatlich. Zusätzlich zu Ihrer laufenden Rate von rund 950 Euro. An dieser Stelle scheitert
das Modell für die meisten Haushalte.

Die vierte Zeile zeigt den Kern des Problems. Der niedrige Zins des Bauspardarlehens
ist echt, aber er wird mit einer sehr hohen Tilgung erkauft. Bauspardarlehen laufen
typischerweise zehn bis dreizehn Jahre, nicht dreißig. Die Rate liegt deshalb trotz des
besseren Zinssatzes um rund 300 Euro höher.

Warum die Ansparphase das eigentliche Hindernis ist

Ein Bausparvertrag wird erst zuteilungsreif, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: ein
Mindestsparguthaben von je nach Tarif 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme und eine
Mindestbewertungszahl, die aus Sparzeit und Guthaben errechnet wird. Beides braucht
Zeit.

Wer erst vier Jahre vor dem Ende der Zinsbindung startet, muss diese Summe in vier
Jahren zusammenbekommen. Das gelingt nur, wenn entweder viel Geld übrig ist oder eine
größere Zahlung ansteht, etwa eine fällige Lebensversicherung oder eine Erbschaft.

Für die Anschlussfinanzierung sinnvoll wird der Bausparvertrag deshalb hauptsächlich in
einer Konstellation: Wenn Sie ihn schon vor acht oder zehn Jahren abgeschlossen haben und
er jetzt gerade zuteilungsreif wird. Dann ist die Ansparphase kein Thema mehr, und der
niedrige Zins ist ein echter Vorteil.

Die Bausparsumme richtig wählen

Ein verbreiteter Denkfehler besteht darin, die Bausparsumme in Höhe der gesamten
Restschuld anzusetzen. Das treibt sowohl die Sparrate als auch die Abschlussgebühr in die
Höhe, obwohl das Bauspardarlehen nur den Teil ausmacht, der über dem Guthaben liegt.

Rechnen Sie umgekehrt. Überlegen Sie zuerst, welche monatliche Sparrate Sie neben der
laufenden Rate dauerhaft aufbringen können. Multiplizieren Sie diese mit der Zahl der
Monate bis zum Zinsbindungsende, und teilen Sie das Ergebnis durch 0,4. Das ist die
Bausparsumme, die realistisch zuteilungsreif wird.

Bei 400 Euro monatlich über 48 Monate ergibt das 19.200 Euro Guthaben und eine
Bausparsumme von 48.000 Euro. Ein Bauspardarlehen über 28.800 Euro deckt bei 150.000 Euro
Restschuld weniger als ein Fünftel ab. Die übrigen 121.200 Euro brauchen trotzdem eine
Anschlussfinanzierung. Sie kombinieren dann beides, was möglich, aber aufwendig ist.

Der Bauspar-Sofortkredit als dritte Variante

Bausparkassen bieten für genau dieses Problem eine Kombination an, meist Vorausdarlehen
oder Sofortfinanzierung genannt. Dabei läuft ein tilgungsfreies Darlehen zum aktuellen
Marktzins, während Sie parallel den Bausparvertrag besparen. Ist er zuteilungsreif, löst
das Bauspardarlehen das Vorausdarlehen ab.

Der Reiz: Sie sichern den Zins über die gesamte Laufzeit, oft zwanzig Jahre und mehr.
Der Haken: In der ersten Phase tilgen Sie nichts, zahlen aber Zinsen auf die volle Summe.
Und die Gesamtkonstruktion ist schwer mit einem einfachen Darlehen vergleichbar, weil
Zinsen, Sparzinsen, Abschlussgebühr und Kontogebühren ineinandergreifen.

Lassen Sie sich für solche Angebote immer den Effektivzins der Gesamtkonstruktion nach
der Preisangabenverordnung geben. Er ist die einzige Zahl, mit der Sie das Angebot gegen
ein Forward-Darlehen stellen können.

Die Alternative: einfach abwarten

Bevor Sie sich zwischen beiden Produkten entscheiden, gehört eine dritte Möglichkeit
auf den Tisch: gar nichts zu tun und zum Ablauf der Zinsbindung ein neues Darlehen zu
den dann aktuellen Konditionen abzuschließen. Das kostet keinen Aufschlag und keine
Abschlussgebühr.

Diese Alternative gewinnt, wenn die Bauzinsen bis zum Stichtag gleich bleiben oder
fallen. Sie verliert, wenn sie steigen. Die Frage lautet also nicht, welches Produkt
besser ist, sondern welche Erwartung Sie an die Zinsen der Zukunft haben und wie stark ein
neuer Kredit zu höheren Konditionen Ihre monatliche Rate treffen würde.

Rechnen Sie das konkret durch: Wie hoch wäre die Rate für ein neues Darlehen bei einem
um einen Prozentpunkt höheren Zinsniveau, und könnten Sie diese Rate tragen? Wenn ja, ist
Abwarten eine ernsthafte Option. Wenn nein, kaufen Sie mit Aufschlag oder Ansparphase eine
Absicherung, und dann geht es nur noch darum, welche der beiden günstiger ist.

Was passiert, wenn die Zinsen fallen

Dieser Punkt trennt die beiden Produkte deutlicher als der Zinssatz. Ein
Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Kreditvertrag mit Abnahmepflicht. Liegt der
Marktzins zum Auszahlungstermin unter Ihrem gesicherten Satz, müssen Sie das Darlehen
trotzdem abnehmen. Steigen Sie aus, verlangt die Bank eine
Nichtabnahmeentschädigung, die schnell
mehrere tausend Euro erreicht.

Diese Abnahmepflicht gilt bis zum Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB, das erst zehn Jahre nach Vollauszahlung greift. Der Bausparvertrag lässt Ihnen
dagegen die Freiheit. Sie sind nicht verpflichtet, das
zugeteilte Bauspardarlehen anzunehmen. Ist der Marktzins bei Zuteilung niedriger, nehmen
Sie einfach nur Ihr angespartes Guthaben und finanzieren den Rest regulär. Das kostet
nichts außer der bereits gezahlten Abschlussgebühr.

Diese Wahlfreiheit ist der stärkste Vorteil des Bausparens und wird beim Vergleich
regelmäßig übersehen. Sie hat allerdings einen Preis, den Sie über Jahre in Form magerer
Guthabenzinsen bezahlen. Ökonomisch handelt es sich um eine Option, und Optionen sind nie
umsonst.

Beim Forward-Darlehen gibt es eine Entsprechung, nur seltener und teurer: das
Forward-Darlehen mit Ausstiegsrecht, das einzelne Banken gegen einen Aufschlag von 0,1 bis
0,2 Prozentpunkten anbieten. Fragen Sie danach, wenn Sie einen langen Vorlauf brauchen und
mit fallenden Zinsen rechnen. Der Aufschlag ist meist günstiger als die Entschädigung, die
bei einer Nichtabnahme fällig würde.

Praktisch heißt das: Wer sich sicher ist, dass er den Kredit braucht, fährt mit dem
Forward-Darlehen einfacher. Wer damit rechnet, die Immobilie vielleicht zu verkaufen oder
eine größere Summe zu erhalten, sollte die Ausstiegsmöglichkeiten in beiden Varianten
genau prüfen, bevor er unterschreibt.

Wann welches Produkt passt

Die staatliche Förderung als Zusatzargument

Beim Bausparen gibt es Zulagen, die es beim Forward-Darlehen nicht gibt. Die
Wohnungsbauprämie nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz beträgt zehn Prozent auf bis zu 700 Euro Sparleistung im Jahr bei Alleinstehenden,
also maximal 70 Euro. Sie ist an Einkommensgrenzen gebunden. Dazu kommt die
Arbeitnehmersparzulage auf vermögenswirksame Leistungen nach dem Fünften Vermögensbildungsgesetz.

Bei einer Restschuld von 150.000 Euro fällt das kaum ins Gewicht. Der Aufschlag beim
Forward-Darlehen kostet in unserem Beispiel über zehn Jahre rund 11.000 Euro mehr als der
heutige Marktzins. Dagegen stehen bestenfalls ein paar hundert Euro Prämie. Die Förderung
ist ein Argument bei kleinen Summen, kein Ausgleich für strukturelle Nachteile.

Die Abgrenzung zu Prolongation und Umschuldung

Beide Produkte konkurrieren nicht nur miteinander, sondern auch mit zwei einfacheren
Möglichkeiten. Die Prolongation ist die Verlängerung bei der bisherigen Bank, ohne
Zinsaufschlag, aber meist zu Konditionen über Marktniveau. Die Umschuldung ist der
Wechsel zu einem anderen Institut zum Ende der Zinsbindung, ebenfalls ohne Aufschlag,
dafür mit Aufwand für Unterlagen und Grundschuldabtretung.

Sowohl das Forward-Darlehen als auch der Bausparvertrag kosten Geld dafür, dass sie den
Zins der Zukunft heute festschreiben. Wer keine Erwartung an steigende Zinsen hat, fährt
mit Prolongation oder Umschuldung günstiger. Es lohnt sich deshalb, vor der
Produktentscheidung ehrlich zu berechnen, welches Zinsniveau man in einigen Jahren
erwartet und wie stark eine Abweichung die eigene Baufinanzierung treffen würde.

Lassen Sie sich zu allen vier Möglichkeiten beraten, bevor Sie sich festlegen. Die
Unterschiede in den Gesamtkosten über zehn Jahre liegen bei einer Restschuld von 150.000
Euro schnell im fünfstelligen Bereich. Wie Prolongation und Umschuldung im Detail
funktionieren, steht unter Prolongation.

Die Entscheidung in drei Schritten

1. Prüfen Sie Ihre Altverträge. Ein Bausparvertrag aus der
   Niedrigzinsphase vor 2015 ist bares Geld wert. Fordern Sie bei der Bausparkasse eine
   Zuteilungsprognose an.
2. Rechnen Sie Ihre freie Sparrate aus. Was bleibt neben der
   laufenden Rate übrig? Liegt der Betrag unter 500 Euro monatlich, ist Bausparen für
   eine größere Restschuld keine Option.
3. Vergleichen Sie über den Effektivzins. Lassen Sie sich beide
   Angebote mit demselben Auszahlungstermin und derselben Summe rechnen. Alles andere
   führt in die Irre.

Wer die Zahlen für die Forward-Variante selbst durchspielen will, findet die
Beispielrechnungen und den Aufschlag je Vorlaufmonat auf der Seite
Anschlussfinanzierung im Überblick. Die Kombination
aus beidem ist übrigens erlaubt: Ein kleines Bauspardarlehen für den zuteilungsreifen
Teil, ein Forward-Darlehen für den Rest. Aufwendig, aber bei alten Verträgen manchmal die
günstigste Lösung.

Häufige Fragen