Forward-Darlehen: Zins gesichert und die Zinsen fallen

Warum das Risiko zum Forward-Darlehen gehört

Ein Forward-Darlehen ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung. Wie jede
Versicherung kostet sie etwas, und wie bei jeder Versicherung ärgert man sich, wenn der
Schadensfall ausbleibt. Genau das passiert, wenn die Zinsen nach dem Abschluss fallen.

Die Abnahmepflicht ist dabei kein Kleingedrucktes, sondern der Kern des Geschäfts. Die Bank hat sich das Geld für Ihren Auszahlungstermin über Monate oder Jahre am Kapitalmarkt reserviert. Käme jeder
Kunde bei fallenden Zinsen aus dem Vertrag, könnte niemand mehr Forward-Darlehen
anbieten.

Wie sich die Lage seit 2021 verändert hat

Wer 2021 ein Forward-Darlehen abgeschlossen hat, hat vermutlich alles richtig gemacht:
Die aktuellen Zinsen lagen damals unter einem Prozent, danach kam die Zinswende. Wer 2023
auf dem Höchststand von rund 4,3 Prozent abgeschlossen hat, sitzt heute womöglich über
dem Markt.

Diese beiden Fälle zeigen, worum es beim Forward-Darlehen wirklich geht. Es ist keine
Wette auf die Zinsen der nächsten Jahre, sondern eine Entscheidung über Ihre eigene
Planbarkeit. Wer die aktuellen Zinsen für seine Anschlussfinanzierung sichern möchte,
kauft Ruhe. Diese Ruhe hat einen Preis, und der Preis ist genau die Chance auf ein
günstigeres Angebot.

Vergleichen Sie diese Werte mit dem Zinssatz in Ihrem Forward-Vertrag. Liegt Ihr
vereinbarter Zinssatz darunter, war der Abschluss richtig. Liegt er darüber, hilft die
Rechnung aus dem nächsten Abschnitt weiter.

Was Ihnen ein niedrigerer Marktzins tatsächlich kostet

Bevor Sie handeln, rechnen Sie den Schaden aus. Oft ist er kleiner, als er sich anfühlt. Entscheidend sind die Höhe der Restschuld und die Jahre, die Ihre neue Zinsbindung läuft. Ein Beispiel mit 180.000 Euro Restschuld und zehn Jahren neuer Zinsbindung:

Erst diese Zahl macht die Lage bewertbar. Bei 0,26 Prozentpunkten Unterschied lohnt
sich kein Aufwand. Bei mehr als einem Prozentpunkt sollten Sie Ihre Möglichkeiten
ernsthaft prüfen.

Drei Wege, die tatsächlich offenstehen

1. Den Vertrag auf eine Zinssenkungsoption prüfen

   Manche Banken räumen beim Abschluss ein Anpassungsrecht ein, meist gegen einen
   kleinen Aufpreis. Fällt der Marktzins bis zur Auszahlung unter einen vereinbarten
   Wert, wird der Zinssatz nach unten korrigiert. Schauen Sie nach, ob Ihr Vertrag so
   eine Klausel enthält. Nachträglich lässt sie sich nicht mehr vereinbaren.

2. Die Nichtabnahmeentschädigung gegenrechnen

   Steigen Sie aus, verlangt die Bank eine
   Nichtabnahmeentschädigung. Sie liegt
   meist bei einem bis fünf Prozent der Darlehenssumme. Bei 180.000 Euro sind das
   1.800 bis 9.000 Euro. Lohnen kann sich der Ausstieg nur, wenn der Zinsvorteil
   eines anderen Angebots deutlich darüber liegt.

3. Die Tilgung erhöhen

   Wenn Sie am Zinssatz nichts ändern können, ändern Sie die Laufzeit. Eine höhere
   Tilgung senkt die Gesamtzinsen und verkürzt die Zeit, in der Sie an den zu hohen
   Zinssatz gebunden sind. Wie stark das wirkt, zeigt der
   Tilgungsrechner.

Nach zehn Jahren greift Ihr Kündigungsrecht

Ein Punkt, der oft übersehen wird und den Schaden begrenzt: Zehn Jahre nach
vollständiger Auszahlung dürfen Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist
kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Selbst wenn Sie einen zu hohen Zinssatz
erwischt haben, sind Sie also nicht bis zum Ende der Zinsbindung daran gefesselt.

Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren bedeutet das: Nach zehn Jahren können Sie zu den dann aktuellen Zinsen umschulden, also fünf Jahre früher als gedacht. Das ist der eingebaute Notausgang jeder deutschen
Baufinanzierung. Mehr dazu unter Zinsbindungsfrist.

Wie Sie dem Risiko von vornherein begegnen

Wer ein Forward-Darlehen für seine Anschlussfinanzierung erwägt, kann das Risiko
fallender Zinsen klein halten, ohne auf die Sicherheit zu verzichten:

• Vorlaufzeit kurz halten. Je weniger Monate zwischen Abschluss und Auszahlung liegen, desto kleiner die Wahrscheinlichkeit einer großen Zinsbewegung und desto geringer der Aufschlag. Unter zwölf Monaten berechnen viele Banken gar keinen.
• Zinssenkungsoption verhandeln. Fragen Sie beim Abschluss danach.
  Ein kleiner Aufpreis kann viel wert sein.
• Nur einen Teil sichern. Manche Eigentümer schließen das
  Forward-Darlehen nur über einen Teil der Restschuld ab und finanzieren den Rest
  später zu den dann aktuellen Zinsen. Das halbiert beide Risiken.
• Kürzere Zinsbindung wählen. Zehn statt 15 Jahre bedeutet: Sie
  sind früher wieder am Markt.

Und der wichtigste Punkt: Schließen Sie ein Forward-Darlehen nicht ab, weil Sie auf
steigende Zinsen wetten, sondern weil Sie die Sicherheit brauchen. Wer die Rate ohnehin
nur knapp stemmen kann, für den ist die Frage nach fallenden Zinsen zweitrangig. Was
zählt, ist die Kalkulierbarkeit.

Häufige Fragen