EZB-Leitzins und Bauzinsen: was die Zinsentscheidung für Ihre Baufinanzierung bedeutet

Zwei Zinsen, die häufig verwechselt werden

Wenn die EZB tagt, meldet jede Nachrichtensendung das Ergebnis. Viele Eigentümer
schließen daraus direkt auf ihre Baufinanzierung: Leitzins runter, Bauzinsen runter. In
dieser Einfachheit stimmt es nicht.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) ist ein kurzfristiger Zins. Er bestimmt, was
Geschäftsbanken zahlen, wenn sie sich für wenige Tage oder Wochen Geld bei der
Zentralbank leihen, und was
sie umgekehrt für dort geparkte Einlagen bekommen. Er wirkt deshalb unmittelbar auf
Tagesgeld, Dispokredite und variabel verzinste Darlehen.

Kredite für eine Baufinanzierung laufen dagegen zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Banken
refinanzieren dieses lange Geld nicht bei der Zentralbank, sondern am Kapitalmarkt, vor
allem über Pfandbriefe. Deren Verzinsung richtet sich nach der Rendite zehnjähriger Staatsanleihen des Bundes,
die die Deutsche Bundesbank täglich veröffentlicht. Genau diese Rendite ist der eigentliche Taktgeber für die Bauzinsen.

Wie der Weg vom EZB-Leitzins zur Baufinanzierung wirklich läuft

Der Zusammenhang ist indirekt, aber es gibt ihn. Er verläuft über die Erwartungen am
Markt.

1. Die EZB verändert den Leitzins oder deutet an, was sie in den kommenden Monaten
   vorhat.
2. Investoren leiten daraus ab, wie sich Inflation und Wirtschaft entwickeln
   werden.
3. Diese Erwartung schlägt sich in den Kursen der Bundesanleihen nieder. Steigende
   Kurse bedeuten fallende Renditen.
4. Pfandbriefe folgen der Anleihenrendite mit einem Aufschlag.
5. Banken kalkulieren ihre Bauzinsen aus dem Pfandbriefsatz plus Marge, Risikokosten
   und Verwaltungsaufwand.

Weil Schritt zwei und drei die Zukunft vorwegnehmen, bewegen sich die aktuellen
Bauzinsen häufig schon Wochen vor einer EZB-Sitzung. Wenn die Entscheidung dann fällt und
so ausfällt wie erwartet, passiert am Markt oft gar nichts mehr. Der Effekt war längst
eingepreist.

Was in den vergangenen Jahren tatsächlich passiert ist

Die Jahre seit 2021 sind ein gutes Anschauungsmaterial, weil beide Zinsen sich stark
bewegt haben, aber eben nicht im Gleichschritt.

Die interessanteste Zeile ist die zweite. Anfang 2022 verdreifachten sich die Bauzinsen
binnen weniger Monate, während der Leitzins unverändert bei null lag. Die Märkte hatten
die kommende Inflationsbekämpfung vorweggenommen. Wer damals auf die EZB gewartet hat,
hat den günstigen Zins verpasst.

Ebenso lehrreich ist die vorletzte Zeile. Die EZB senkte mehrfach, die Bauzinsen für
zehn Jahre blieben nahezu unverändert. Der Grund: Die Senkungen betrafen das kurze Ende
der Zinskurve, während sich am langen Ende die Erwartungen an Staatsverschuldung und
Inflation kaum verändert hatten.

Warum die Bauzinsen nicht dem Leitzins folgen müssen

Drei Gründe erklären den Abstand zwischen beiden Größen.

Die Fristigkeit. Der Leitzins gilt für Tage, Ihr Darlehen für Jahre.
Wer heute Geld für zehn Jahre verleiht, will dafür bezahlt werden, dass in dieser Zeit
vieles passieren kann. Dieser Aufschlag hat mit der aktuellen EZB-Politik wenig zu
tun.

Die Inflationserwartung. Entscheidend für lange Zinsen ist nicht die
heutige Inflation, sondern die für die kommenden zehn Jahre erwartete. Selbst wenn die
EZB die Leitzinsen senkt, bleiben die Bauzinsen hoch, solange Investoren mittelfristig mit
Preisauftrieb rechnen.

Angebot und Nachfrage nach sicheren Anlagen. Steigt die
Staatsverschuldung im Euroraum, müssen mehr Staatsanleihen platziert werden. Um Anleger
zu finden, steigen die Renditen. Das treibt die Bauzinsen nach oben, ganz unabhängig davon,
was die Zentralbank beschließt.

Was das für Ihre Anschlussfinanzierung bedeutet

Die praktische Schlussfolgerung ist unbequem, aber klar: Sie können den Zeitpunkt Ihrer
Anschlussfinanzierung nicht sinnvoll nach dem EZB-Kalender planen. Was Sie stattdessen tun
können:

• Die Rendite zehnjähriger Staatsanleihen beobachten statt der
  Leitzinsen. Sie ist der bessere Frühindikator und täglich abrufbar.
• Den eigenen Zinsbindungstermin kennen und rechtzeitig handeln.
  Wer erst drei Monate vorher aufwacht, nimmt, was gerade da ist.
• Bei erwartet höheren Zinsen absichern, statt auf einen
  Wendepunkt zu spekulieren. Genau dafür gibt es das
  Forward-Darlehen mit fester Zinsgarantie: Sie kaufen sich damit
  Planbarkeit, nicht die perfekte Prognose.
• Die eigene Belastbarkeit rechnen. Was passiert mit Ihrer Rate,
  wenn der Anschlusszins einen Punkt über dem heutigen liegt? Diese Zahl ist wichtiger
  als jede Zinsprognose.

Ein Beispiel zeigt, worum es geht. Bei 250.000 Euro Darlehen und zwei Prozent Tilgung
liegt die monatliche Rate bei 3,20 Prozent Sollzins bei 1.083 Euro, bei 4,20 Prozent
dagegen bei 1.292 Euro. Über zehn Jahre summiert sich die Differenz auf rund 21.800 Euro
an höheren Zinskosten. Ein ganzer Prozentpunkt ist an den Kapitalmärkten schnell
zurückgelegt, wie 2022 gezeigt hat.

Wann eine Leitzinsentscheidung doch spürbar wirkt

Es gibt zwei Fälle, in denen die EZB die Bauzinsen unmittelbar bewegt.

Der erste ist die Überraschung. Entscheidet die Zentralbank anders als erwartet, oder
klingt die Pressekonferenz deutlich schärfer oder milder als gedacht, reagieren die
Anleihenmärkte binnen Minuten. Ausschläge von 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten bei den
Bauzinsen innerhalb weniger Tage sind dann normal.

Der zweite Fall betrifft Sie direkt, wenn Ihr Darlehen variabel verzinst ist. Nach dem
Ende der Zinsbindung ohne neuen Vertrag fällt ein Darlehen genau in diesen Zustand. Der
Zinssatz orientiert sich dann am Euribor, der eng am Leitzins hängt, und wird
vierteljährlich angepasst. Wer in dieser Situation steckt, spürt jede EZB-Entscheidung
sofort auf dem Kontoauszug.

Der Blick nach vorn

Prognosen zum Zinsniveau sind mit Vorsicht zu genießen, auch von Häusern, die sich das
hauptberuflich anschauen. Die Bandbreite der Schätzungen für die kommenden Jahre ist
groß, weil zu viele Faktoren hineinspielen: Inflation, Konjunktur, Staatsverschuldung und
politische Lage.

Was sich sagen lässt: Ein Rückgang auf das Niveau von 2021 ist unwahrscheinlich. Jene
ein Prozent waren die Folge einer außergewöhnlichen Geldpolitik, die als beendet gilt. Wer
seine Anschlussfinanzierung plant, sollte deshalb nicht mit einem historischen Tiefstand
rechnen, sondern mit einem Niveau, das dem heutigen ähnelt. Mehr zu den aktuellen
Konditionen finden Sie unter Zinsen für Anschlussfinanzierungen.

Häufige Fragen