Unterlagen für die Anschlussfinanzierung: die Checkliste für Ihre Baufinanzierung

Die Unterlagen für eine Anschlussfinanzierung sind dieselben wie bei jeder anderen
Baufinanzierung, nur mit einem Zusatz: Angaben zum laufenden Kredit. Die folgende
vollständige Checkliste zeigt, welche Dokumente erforderlich sind und wann Sie sie
einreichen sollten.

Die meisten Absagen bei der Anschlussfinanzierung haben nichts mit Bonität zu tun. Sie
entstehen, weil Unterlagen fehlen und der Vorgang liegen bleibt, bis der Termin der
Zinsbindung näher rückt und der Druck steigt. Diese Checkliste nimmt Ihnen die Sucherei
ab.

Checkliste: Unterlagen, die jede Bank benötigt

Drei Blöcke, unabhängig davon, ob Sie wechseln oder bleiben. Welche Informationen ein
Kreditinstitut im Detail verlangt, ist von Haus zu Haus unterschiedlich, die folgende
Liste deckt aber den Bedarf der allermeisten Anbieter ab.

Nachweise zum Einkommen

• Die letzten drei Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen die letzten zwei
  Einkommensteuerbescheide und die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung
• Der Arbeitsvertrag, wenn die Beschäftigung jünger als zwei Jahre ist
• Kontoauszüge der letzten drei Monate, häufig als PDF aus dem Online-Banking
• Bei Rentnern der Rentenbescheid und Nachweise über Betriebsrenten
• Nachweise über Mieteinnahmen, falls vorhanden

Papiere zur Immobilie

• Ein aktueller Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate
• Der Kaufvertrag oder die Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
• Wohnflächenberechnung, Grundrisse und Lageplan
• Die Gebäudeversicherungspolice mit dem aktuellen Beitragsnachweis
• Fotos vom Objekt, außen und innen, wenn die Bank keinen Gutachter schickt
• Nachweise über Modernisierungen der letzten Jahre, etwa Rechnungen für Heizung,
  Fenster oder Dach

Angaben zum laufenden Kredit

• Der bestehende Darlehensvertrag mit allen Nachträgen
• Die aktuelle Restschuldbescheinigung Ihrer Bank, aus der Restschuld und Datum des
  Zinsbindungsendes hervorgehen
• Der letzte Kontoauszug des Darlehenskontos
• Angaben zu weiteren Krediten, auch Leasingverträgen und Ratenkäufen

Was zusätzlich anfällt, wenn Sie die Bank wechseln

Beim Wechsel bewertet ein fremdes Haus Ihre Immobilie zum ersten Mal. Das kostet nicht
nur Zeit, sondern verlangt mehr Papier:

• Der Energieausweis, gesetzlich ohnehin vorgeschrieben
• Bei Eigentumswohnungen die Protokolle der letzten drei
  Eigentümerversammlungen und der aktuelle Wirtschaftsplan
• Der Nachweis über die Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Baubeschreibung und Baugenehmigung bei jüngeren Objekten
• Die Zustimmung zur Abtretung der Grundschuld, die Ihre bisherige Bank erteilt

Die Abtretung der Grundschuld ist der Punkt, an dem viele Wechsel ins Stocken geraten.
Die alte Bank verlangt dafür eine Gebühr von meist 100 bis 300 Euro und lässt sich Zeit.
Kalkulieren Sie vier bis sechs Wochen ein.

Was Selbstständige zusätzlich benötigen

Bei Selbstständigen und Freiberuflern hängt die Liste stärker vom einzelnen Anbieter ab
als bei Angestellten. Diese Dokumente werden für eine Baufinanzierung fast überall
verlangt:

• Die Einkommensteuerbescheide der letzten drei Jahre, nicht nur der letzten zwei
• Die Gewinnermittlung oder Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung, ebenfalls für
  drei Jahre
• Eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen- und Saldenliste
• Bei Kapitalgesellschaften der Handelsregisterauszug und der Gesellschaftsvertrag
• Eine Bescheinigung des Steuerberaters über die Vollständigkeit der Angaben

Banken rechnen bei Selbstständigen mit dem Durchschnitt der letzten drei Jahre, häufig
mit einem Sicherheitsabschlag. Schwankt der Gewinn stark, legen Sie eine kurze Erläuterung
bei. Wer erklärt, warum ein Jahr schlechter lief, verhindert, dass die Bank vom
schlechtesten Wert ausgeht.

Wenn Sie beim bisherigen Kreditgeber bleiben

Bei der Prolongation kennt Ihr Kreditinstitut die Immobilie aus der ursprünglichen
Baufinanzierung bereits. Sie verzichtet in aller
Regel auf eine neue Bewertung und begnügt sich mit aktuellen Einkommensnachweisen, oft
sogar mit gar nichts. Das ist bequem, hat aber einen Preis: Wer kein Vergleichsangebot
einholt, zahlt nach Erfahrungen aus der Beratungspraxis häufig 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte
mehr als nötig.

Bei 200.000 Euro Restschuld und zehn Jahren Zinsbindung sind 0,3 Prozentpunkte rund
6.000 Euro. Die zwei Stunden Aufwand für die Unterlagen rentieren sich also.

Vorbereitung: der richtige Zeitpunkt

Wer den Zinssatz schon Jahre vor dem Stichtag festzurren will, findet die Grundlagen
und die Kosten dafür unter Forward-Darlehen im Überblick. Wichtig ist
dabei: Auch für ein Forward-Darlehen gilt dieselbe Unterlagenliste, nur eben mehrere Jahre
früher.

Wie Sie die Dokumente ordnen und einreichen

Kreditinstitute arbeiten in der Immobilienfinanzierung heute fast durchgehend digital.
Scannen Sie alles als PDF, benennen Sie
die Dateien sprechend, etwa „Grundbuchauszug_2026-08.pdf“, und legen Sie einen Ordner an.
Ein sauber sortierter Satz Dokumente verkürzt die Bearbeitung erfahrungsgemäß um ein bis
zwei Wochen, weil keine Rückfragen entstehen.

Zwei Dinge, die häufig fehlen und dann Zeit kosten: der Nachweis der Gebäude­versicherung
und die Wohnflächenberechnung. Beides liegt meist in den Kaufunterlagen von damals.

Was die Bank aus den Unterlagen liest

Genau darin liegt der Unterschied zwischen einer Erstfinanzierung und dem Anschluss.
Beim Kauf muss die Bank Kaufpreis, Nebenkosten und Eigenkapital bewerten. Beim Anschluss
geht es nur noch um zwei Fragen: Können Sie die Rate tragen, und deckt die Immobilie das
Darlehen ab.

Aus den Einkommensnachweisen ergibt sich die Haushaltsrechnung, also wie viel nach
allen Fixkosten für die Rate übrig bleibt. Aus den Immobilienpapieren errechnet sie den
Beleihungswert. Das Verhältnis von Restschuld zu Beleihungswert, der
Beleihungsauslauf, bestimmt am Ende Ihren Zinssatz.

Deshalb lohnt es sich, Modernisierungsnachweise beizulegen. Eine neue Heizung oder
gedämmte Fassade hebt den Wert und kann den Beleihungsauslauf in eine günstigere Stufe
drücken. Zwischen 60 und 80 Prozent Beleihung liegen je nach Anbieter 0,1 bis 0,3
Prozentpunkte. Fragen Sie deshalb schon beim ersten Gespräch, welchen Wert das Haus
ansetzt.

Häufige Fragen