Anschlussfinanzierung und Baufinanzierung für Selbstständige

Warum Banken bei Selbstständigen genauer hinsehen

Ein Angestellter legt drei Gehaltsabrechnungen vor, und die Bank kennt sein Einkommen.
Bei Selbstständigen schwankt der Gewinn, und die Bank muss ihn erst aus mehreren Jahren
herausrechnen. Das ist kein Misstrauen, sondern Aufwand.

Für die Anschlussfinanzierung gilt dabei eine Besonderheit, die viele überrascht: Auch
bei einer laufenden Baufinanzierung bewerten Banken die wirtschaftliche Lage neu. Wer bei
der Erstfinanzierung als Angestellter unterschrieben hat und inzwischen selbstständig ist,
steht bei der Anschlussfinanzierung vor einer anderen Prüfung als damals.

Welche Unterlagen die Bank verlangt

Die Liste ist länger als bei Angestellten, aber überschaubar. Halten Sie diese
Unterlagen bereit, bevor Sie Angebote einholen:

Die aktuelle BWA ist der Punkt, an dem es am häufigsten hakt. Sprechen Sie früh mit
Ihrem Steuerberater, damit sie zum richtigen Zeitpunkt vorliegt. Eine BWA, die neun Monate
alt ist, akzeptiert kaum eine Bank.

Wie Banken Ihr Einkommen berechnen

Grundlage ist die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB, die Banken bei jeder Baufinanzierung vornehmen müssen. Meist bildet die Bank den
Durchschnitt der letzten zwei oder drei Jahre und zieht davon Sicherheitsabschläge ab. Ein schwankender Gewinn wird also nicht mit dem besten Jahr
angesetzt, sondern eher konservativ.

Daraus folgt eine praktische Empfehlung: Wer weiß, dass eine Anschlussfinanzierung in
zwei Jahren ansteht, sollte in diesen Jahren keine übermäßigen Abschreibungen oder
Investitionen fahren, die den ausgewiesenen Gewinn drücken. Steuerlich mag das sinnvoll
sein, für die Bank sieht es nach weniger Einkommen aus.

Was Banken an Ihren Zahlen prüfen

Die Bank rechnet aus Ihren Unterlagen ein anrechenbares Einkommen aus. Dabei schaut sie
auf mehr als den Gewinn unter dem Strich:

• Stabilität über die Jahre. Ein Gewinn, der drei Jahre lang
  zwischen 60.000 und 65.000 Euro liegt, wird besser bewertet als einer, der zwischen
  30.000 und 100.000 Euro schwankt, selbst wenn der Durchschnitt gleich ist.
• Entwicklung. Steigende Zahlen sind ein gutes Zeichen, fallende
  führen zu Rückfragen. Ein einzelner Ausreißer nach unten lässt sich erklären, zwei in
  Folge nicht mehr.
• Privatentnahmen. Banken vergleichen, was das Unternehmen erwirtschaftet
  und was Sie tatsächlich entnehmen. Wer dauerhaft mehr entnimmt als verdient wird, hat
  ein Problem.
• Branche und Kundenstruktur. Ein Handwerksbetrieb mit vielen
  Auftraggebern wird anders bewertet als eine Beratung mit einem einzigen Großkunden.
• Eigenkapital im Unternehmen. Rücklagen zeigen, dass eine schwache
  Phase überbrückt werden kann.

Aus dem so ermittelten Einkommen zieht die Bank Ihre Lebenshaltungskosten und
bestehende Verpflichtungen ab. Was übrig bleibt, muss die Rate der Anschlussfinanzierung
tragen, und zwar mit Puffer. Eine Faustregel: Die Rate sollte höchstens 35 Prozent des
anrechenbaren Nettoeinkommens ausmachen.

Was bei der Baufinanzierung für Selbstständige anders läuft

Der Unterschied liegt nicht in den Produkten. Selbstständige bekommen dasselbe
Annuitätendarlehen wie Angestellte, mit denselben Zinsbindungen und denselben
Tilgungsmöglichkeiten. Anders ist ausschließlich die Prüfung davor.

Bei einem Angestellten liest die Bank drei Gehaltsabrechnungen und weiß, womit sie
rechnen kann. Bei einer selbstständigen Person muss sie aus Steuerbescheiden, Bilanzen und
einer betriebswirtschaftlichen Auswertung ein Bild zusammensetzen, das in die Zukunft
trägt. Das kostet Zeit, und es kostet Sicherheitsabschläge.

Daraus folgt eine unbequeme, aber nützliche Erkenntnis: Der Aufwand entsteht auf der
Seite der Bank, nicht auf Ihrer. Ein Institut, das viele Selbstständige finanziert, hat
dafür Prozesse und rechnet anders als eines, für das Sie ein Sonderfall sind. Die Streuung
zwischen den Anbietern ist bei dieser Gruppe größer als bei jeder anderen.

Die Rechtsform macht einen Unterschied

Wie Ihr Einkommen bewertet wird, hängt davon ab, wie Sie unternehmerisch aufgestellt
sind:

• Freiberufler und Einzelunternehmen. Maßgeblich ist der Gewinn aus
  der Einnahmenüberschussrechnung oder der Bilanz, belegt über die
  Einkommensteuerbescheide. Der einfachste Fall.
• Personengesellschaften. Zusätzlich verlangt die Bank den
  Gesellschaftsvertrag und den Nachweis Ihres Gewinnanteils.
• GmbH-Geschäftsführer mit Beteiligung. Ab einer Beteiligung von
  meist zehn oder 25 Prozent gelten Sie trotz Anstellungsvertrag als selbstständig. Ihr
  Geschäftsführergehalt allein reicht der Bank dann nicht, sie will die
  Jahresabschlüsse der Gesellschaft sehen.
• Nebenberuflich selbstständig. Hier zählt in erster Linie das
  Angestelltengehalt. Die selbstständigen Einkünfte werden häufig nur zu einem Teil
  angerechnet, verschlechtern die Lage aber auch nicht.

Der dritte Punkt überrascht viele. Wer eine eigene GmbH führt und sich ein Gehalt
zahlt, gilt für die Bank nicht als Angestellter. Rechnen Sie damit und legen Sie die
Unterlagen der Gesellschaft von Anfang an bei.

Betriebliches und privates Vermögen trennen

Ein Punkt, der bei der Anschlussfinanzierung regelmäßig Ärger macht: Wenn die laufenden
Kosten der Immobilie über das Geschäftskonto laufen oder das Darlehen teils betrieblich
zugeordnet ist, wird die Prüfung deutlich aufwendiger. Die Bank muss dann auseinanderhalten,
was privat und was betrieblich ist.

Führen Sie für die selbstgenutzte Immobilie ein privates Konto und halten Sie die
Zahlungsströme sauber. Falls ein Teil des Hauses als Arbeitszimmer oder Praxisräume
betrieblich genutzt wird, dokumentieren Sie den Anteil nachvollziehbar. Beides erspart
Rückfragen und beschleunigt die Zusage.

Wie viel Eigenkapital nötig ist

Bei einer Erstfinanzierung verlangen Banken von Selbstständigen häufig mehr
Eigenkapital als von Angestellten, oft zwanzig Prozent des Kaufpreises zuzüglich der
Nebenkosten. Bei der Anschlussfinanzierung entfällt dieser Nachteil weitgehend, weil die
geleistete Tilgung an die Stelle des Eigenkapitals tritt.

Wer nach zehn Jahren unter 60 Prozent Beleihungsauslauf liegt, verhandelt bei den
meisten Instituten auf Augenhöhe mit jedem Angestellten. Das ist der wichtigste Grund,
warum die Anschlussfinanzierung für Selbstständige in aller Regel leichter ist als der
ursprüngliche Kauf.

Welche Banken Selbstständige gut finanzieren

Nennen lässt sich das nicht pauschal, weil sich die Kriterien laufend ändern. Es gibt
aber Muster, die stabil sind:

• Regionale Sparkassen und Volksbanken finanzieren Selbstständige
  oft bereitwillig, wenn Sie dort Geschäftskunde sind. Der Berater kennt Ihre Zahlen aus
  dem Alltag, was mehr wiegt als jede Bilanzkennzahl.
• Direktbanken arbeiten stark standardisiert. Passt Ihr Fall ins
  Raster, bekommen Sie gute Konditionen. Passt er nicht, gibt es keine Diskussion.
• Versicherer als Darlehensgeber legen häufig weniger Gewicht auf
  die Einkommensart und mehr auf die Immobilie. Bei niedrigem Beleihungsauslauf ist das
  eine ernsthafte Option.

Genau deshalb ist der Weg über einen Vermittler mit Bankenpool für Selbstständige
wertvoller als für andere Gruppen. Er kennt die aktuellen Kriterien und wählt vor, statt
Sie Absagen einsammeln zu lassen. Konditionsanfragen bleiben dabei SCHUFA-neutral.

Drei Wege, die für Selbstständige gut funktionieren

• Prolongation bei der bisherigen Bank. Der einfachste Weg, weil in
  der Regel keine neue Bonitätsprüfung stattfindet. Das Angebot ist meist teurer, aber
  sicher. Mehr unter Prolongation.
• Lange Zinsbindung wählen. Jede Prüfung, die nicht stattfindet, ist
  eine Prüfung, die nicht schiefgehen kann. Fünfzehn oder zwanzig Jahre Zinsbindung
  verschieben die nächste Bewertung weit nach hinten.
• Über einen Vermittler gehen. Vermittler kennen die Banken, die
  Selbstständige ohne großes Federlesen finanzieren. Der Unterschied zwischen den
  Instituten ist bei dieser Gruppe besonders groß.

Was ein Forward-Darlehen hier leistet

Für Selbstständige hat ein Forward-Darlehen einen zusätzlichen Wert,
der über die Zinssicherung hinausgeht: Sie führen die Bonitätsprüfung heute durch, zu
Zahlen, die Sie kennen. Läuft das Geschäft gerade gut, sichern Sie sich diese Ausgangslage
für die kommenden Jahre.

Das ist besonders dann interessant, wenn Sie eine unsichere Phase erwarten, etwa einen
Großkunden verlieren oder in ein neues Geschäftsfeld investieren wollen. Die Kehrseite
bleibt: Sie sind zur Abnahme verpflichtet. Prüfen Sie die
Nichtabnahmeentschädigung, bevor Sie
unterschreiben.

Häufige Fragen