Annuitätendarlehen einfach erklärt

Woher der Name kommt

Annuität stammt vom lateinischen annus, also Jahr, und meint die gleichbleibende
Jahresleistung. Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie über die gesamte Zinsbindung jedes Jahr
denselben Betrag an die Bank, aufgeteilt in zwölf gleiche Monatsraten.

Das klingt banal, ist aber der Grund, warum sich eine Finanzierung über eine so lange Zeit überhaupt planen lässt. Sie wissen vom ersten Tag an, was Sie in zehn Jahren monatlich zahlen. Bei einem Darlehen mit veränderlicher Rate wüssten Sie das nicht. Diese Berechenbarkeit ist der größte Vorteil des Annuitätendarlehens.

Wie sich die Annuität zusammensetzt

Die Höhe der Annuität ergibt sich beim Annuitätendarlehen aus zwei Prozentsätzen: dem Zinssatz und der anfänglichen Tilgung. Beide beziehen sich auf die Darlehenssumme.

Diese Monatsrate bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant. Was sich ändert, ist ausschließlich die Aufteilung innerhalb der Rate. Genau das unterscheidet das Annuitätendarlehen von anderen Rückzahlungsformen.

Der Kern des Annuitätendarlehens: die Verschiebung

Im ersten Monat berechnet die Bank Zinsen auf die volle Darlehenssumme. Bei 250.000
Euro und 3,80 Prozent sind das 791,67 Euro. Von der Rate über 1.208,33 Euro bleiben also
416,66 Euro für die Tilgung übrig. Die Restschuld sinkt entsprechend.

Im zweiten Monat berechnet die Bank den Zins auf die nun geringere Restschuld. Der
Zinsanteil ist minimal niedriger, und weil die Annuität gleich bleibt, wird genau dieser
Betrag zusätzlich getilgt. Dieser Effekt verstärkt sich mit jeder Rate.

Im ersten Jahr gehen fast zwei Drittel der Annuität als Zinsen an die Bank. Im
zwanzigsten Jahr ist es umgekehrt. Ein Annuitätendarlehen tilgt sich also mit den Jahren
von allein immer schneller, ohne dass Sie mehr zahlen.

Der Tilgungsplan: das erste Jahr im Detail

Wer verstehen möchte, wie ein Annuitätendarlehen arbeitet, schaut sich die ersten
Monate an. Die Annuität beträgt konstant 1.208,33 Euro, die Restschuld startet bei
250.000 Euro, der Sollzins liegt bei 3,80 Prozent.

Beim Annuitätendarlehen wächst der Tilgungsanteil um nicht einmal anderthalb Euro pro Monat. Das wirkt
unbedeutend, summiert sich über 27 Jahre aber zu genau der Beschleunigung, die das
Annuitätendarlehen ausmacht. Im letzten Jahr liegt der Tilgungsanteil bei über 1.160 Euro pro Monat, der Zins bei unter 50 Euro. Die Rückzahlung läuft dann sehr viel schneller.

Jede Bank stellt Ihnen diesen Tilgungsplan aus. Verlangen Sie ihn schon zum Angebot,
nicht erst nach Vertragsschluss. Er zeigt in einer Tabelle, was in Werbetexten meist
untergeht: Wie lange Sie tatsächlich zahlen und wie viel Restschuld am Ende der
Zinsbindung offen bleibt.

Was Sondertilgungen mit der Annuität machen

Eine Sondertilgung verändert die Annuität nicht. Ihre Monatsrate bleibt konstant.
Was sich ändert, ist die Restschuld, und damit sinkt ab der nächsten Rate der Zinsanteil.
Der frei gewordene Betrag geht automatisch in die Tilgung.

Deshalb wirkt eine Sondertilgung beim Annuitätendarlehen stärker, als die eingezahlte
Summe vermuten lässt. Eine Zahlung von 10.000 Euro im dritten Jahr senkt die Zinskosten
über die gesamte Laufzeit um rund 14.900 Euro und verkürzt die Laufzeit um etwa 20 Monate.
Dieselbe Summe im zwanzigsten Jahr bringt nur noch rund 3.400 Euro.

Achten Sie deshalb beim Abschluss darauf, dass Sondertilgungen von mindestens fünf
Prozent der Darlehenssumme pro Jahr kostenlos vereinbart sind. Details dazu unter
Sondertilgung.

Die richtige Zinsbindung wählen

Beim Annuitätendarlehen legen Sie zwei Dinge getrennt fest: die Höhe der Tilgung und die Zeit, für die der Zinssatz gilt. Beide Entscheidungen wirken auf die Restschuld am Ende, aber auf
unterschiedliche Weise.

Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld direkt, kostet aber sofort mehr Rate. Eine
längere Zinsbindung senkt die Restschuld indirekt, weil länger getilgt wird, und kostet
einen Zinsaufschlag von 0,2 bis 0,3 Prozentpunkten je Fünfjahresschritt. Was in Ihrem Fall
sinnvoller ist, hängt davon ab, wie viel monatliche Belastung Sie tragen können.

Ein Punkt spricht generell für die längere Bindung: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung
dürfen Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ohnehin kündigen, mit sechs Monaten Frist und ohne
Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Zinsbindung über 15 Jahre bindet also die Bank, nicht
Sie. Mehr dazu unter Sollzinsbindung.

Warum die anfängliche Tilgung so viel ausmacht

Weil der Effekt exponentiell wirkt, verändert schon ein Prozentpunkt mehr Tilgung die
gesamte Laufzeit massiv:

208 Euro mehr im Monat verkürzen die Laufzeit um 13 Jahre und sparen 88.000 Euro. Mehr
zur passenden Höhe steht unter Tilgungsrate.

Zinsbindung und Restschuld

Ein Annuitätendarlehen läuft in der Baufinanzierung fast nie über die volle Laufzeit
mit festem Zinssatz. Üblich sind zehn oder fünfzehn Jahre Zinsbindung bei einer
Gesamtlaufzeit von 25 bis 35 Jahren. Am Ende der Zinsbindung bleibt beim Annuitätendarlehen deshalb eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung brauchen. Die Möglichkeit, diese Anschlussfinanzierung früh zu sichern, bietet ein Forward-Darlehen.

Genau hier entsteht das Zinsrisiko. Wie hoch die Restschuld ausfällt, bestimmen Sie
selbst über die Tilgung. Wer sie kennen möchte, bevor das Angebot der Bank kommt, rechnet
sie mit dem Restschuld-Rechner aus.

Vorteile und Grenzen

Abgrenzung zu anderen Darlehensformen

Das Tilgungsdarlehen belastet am Anfang stärker, die Rate ist dort zu Beginn hoch und wird über die Zeit geringer. Es ist deshalb selten. Das endfällige
Darlehen lohnt fast nur bei vermieteten Objekten wegen der steuerlichen Absetzbarkeit der
Zinsen. Für die selbstgenutzte Immobilie bleibt das Annuitätendarlehen kurz gesagt der Standard, und das aus guten Gründen.

Häufige Fragen