Der kluge Bauherr und Immobilienkäufer plant in die Zukunft. Schließlich kommt er selten um eine Finanzierung herum. Mit anderen Worten, Gelder in sechsstelligen Beträgen müssen als Darlehen von Banken oder anderen Kreditgebern geliehen werden. Ab dem Auszahlungszeitpunkt beginnt die Rückzahlung. Selbstverständlich hat der Kredit seinen Preis, den die Bank in Form von Sollzinsen auf den Gesamtbetrag des Darlehens erhebt.
Zum Glück sind die Zinsen seit Jahren auf einem niedrigen Niveau. Zwar gehen einige Experten davon aus, dass die Zinsen in naher Zukunft wieder steigen könnten. Doch vermuten Andere eine weiter andauernde Niedrigzinsphase. Entsprechend dürften potenzielle Kreditnehmer entspannt in die Zukunft schauen. Umso interessanter werden allerdings auch Forward Darlehen zur Anschlussfinanzierung eines bestehenden Kredites. Schließlich sind sie wie gemacht für vorausschauende Immobilienfinanziers. Wir erklären in diesem Artikel das Forward Darlehen als solches und machen Sie auf die Vorteile und Hintergründe dieser Darlehensform aufmerksam. Erfahren Sie hier, wie Sie beim Abschluss eines Forward Darlehens vorgehen und wann es lohnt.
- Das Forward Darlehen ermöglicht die Sicherung aktuell günstiger Bauzinsen für eine geplante Anschlussfinanzierung. Auch wenn die Sollzinsbindung der bestehenden Finanzierung erst in drei bis fünf Jahren ausläuft.
- Mit einem Forward Darlehen gewinnt der Darlehensnehmer, wenn in den kommenden Jahren mit einem Anstieg der Zinsen gerechnet wird.
- Trotz zusätzlicher Kosten kann das Forward Darlehen eine beträchtliche Zinsersparnis bedeuten. Den Umschuldungskosten und Forward Aufschlag fallen angesichts einer möglichen Zinserhöhung kaum ins Gewicht.
- Nach dem Abschluss eines Forward Darlehens muss dieses auch abgenommen werden. Hierbei geht der Darlehensnehmer ein gewisses Risiko ein. Schließlich entwickeln sich die Zinsen nicht unbedingt vorhersehbar.
Das Forward Darlehen – was ist das eigentlich?
Im Rahmen der Anschlussfinanzierung eines Darlehens bleiben viele Bauherren an dem Begriff Forward Darlehen hängen. Dabei bedeutet der Begriff „Forward“ nichts Anderes als „nach vorne“. Man könnte sagen, das Forward Darlehen ist die besonders vorausschauende Form der Anschlussfinanzierung. Sie bietet die Möglichkeit, bereits heute besonders günstige Darlehenszinsen für einen Kredit zu sichern, der erst in sechs Monaten bis fünf Jahren benötigt wird.
Ein Forward Darlehen können Sie nur als Finanzierungsmöglichkeit einer bestehenden Restschuld nutzen. Daher kommt der Begriff Anschlussfinanzierung. Im Grunde genommen stellt das Forward Darlehen ein gewöhnliches Annuitäten-Darlehen dar. Allerdings können Sie sich günstige Zinsen bereits mehrere Jahre im Voraus sichern.
Seit wann gibt es Forward Darlehen
Die Darlehensform, bei der sich der Kunde bereits im Voraus aktuell günstige Zinsen sichern kann, entstand Mitte der 1990er Jahre. Damals lagen die Bauzinsen bei bis zu zehn Prozent per anno. Im Vergleich mit der heutigen Situation ein Albtraum. Als die Zinsen zu fallen begannen, etwa um das Jahr 1996, befanden sich viele Bauherren in der Rückzahlphase und waren an die vereinbarten Zinsen gebunden. Zusätzlich plagten sie sich mit dem Gedanken an die Anschlussfinanzierung. Was wenn dann die Niedrigzinsphase wieder vorbei wäre?
Aus dieser Besorgnis heraus entwickelte der Vertriebspartner für Finanz- und Versicherungslösungen Dr. Klein das Forward Darlehen für Privatkunden. Nachdem es bereits ähnliche erfolgreiche Modell für Gewerbetreibende gab. Die Idee entwickelte sich zum Erfolgsmodell und gehört seitdem zum Portfolio zahlreicher Banken und Versicherungen als vorausschauende Form des Folgekredits.
Wann macht das Forward Darlehen Sinn?
Günstige Zinsen sichern – ein Ziel, das jedem zukünftigen Hausherrn vorschwebt. Dennoch weiß niemand ganz genau, wie sich die Zinsen in den nächsten Jahren entwickeln. Allerdings lassen sich bei einer genauen Beobachtung der Wirtschaftslage Tendenzen ablesen. Und somit lässt sich auch über den Vorteil einer vorausschauend geplanten Anschlussfinanzierung mit aktueller Zinsbindung urteilen.
Im Grunde genommen entscheidet sich der Kreditnehmer bei einem Forward Darlehen frühzeitig für die Festschreibung aktuell günstiger Zinsen. Das Ziel ist es, dabei Geld zu sparen. Schließlich kann es sein, dass für die Finanzierung des Restbetrages eines Darlehens am Ende die Zinsen bereits gestiegen sind. Damit würde der Kredit, je nach Zinslage, um einiges teurer werden.
Entsprechend macht ein Forward Darlehen immer dann Sinn, wenn die Sollzinsen niedrig sind. Gleichzeitig müsste die Annahme vorherrschen, dass in den nächsten Jahren die Zinsen wieder steigen.
Dennoch bleibt ein Restrisiko. Wenn sich der Kunde verkalkuliert hat, bleiben die Zinsen niedrig. Oder sie sinken gar noch. Aber auch die Bank kann einen Verlust machen. Angenommen die Zinsen steigen enorm, hat der Kreditgeber das Nachsehen.
Ein Wort zur aktuellen Situation
Aktuell sieht es so aus, dass die Bauzinsen sich in einem besonders niedrigen Rahmen bewegen. Teilweise liegen sie unter einem Prozent. Infolge der Wirtschaftssituation der Bundesrepublik Deutschland schätzen wir die Zinsentwicklung der nächsten Monate eher moderat ein. Schließlich liegen auch die Anleihezinsen niedrig, welche sich mit etwas Zeitverzögerung auf die Bauzinsen auswirken. Möchten Sie selbst die Zinsentwicklung mitverfolgen, so beachten Sie den folgenden Hinweis:
Staatsanleihen sind teurer, wenn die Wirtschaft in Deutschland gut läuft. Entsprechend liegen die Zinsen für Staatsanleihen niedrig. Der Zusammenhang zu den Bauzinsen liegt in der Finanzierung der Forward Darlehen. Denn die Banken sichern den Baufinanzierungssektor durch Pfandbriefe ab. Und die Zinsen der Pfandbriefe werden durch die Anleihezinsen bestimmt.
Aus dieser Erkenntnis lässt sich folgender Rückschluss bilden:
Niedrige Zinsen für Staatsanleihen führen zu niedrigen Zinsen für Pfandbriefe. Diese wiederum sorgen für niedrige Bauzinsen.
Fazit: Entsprechend können Sie aktuell mit dem Abschluss eines Forward Darlehens tatsächlich niedrigste Bauzinsen festschreiben lassen. Denn die Experten vermuten, dass die Zinswende bereits in Gang gekommen ist.
Wie finanziere ich eine Restschuld?
Mit dem Blick auf einen hohen Restbetrag am Ende der Darlehens-Laufzeit lohnt es sich, bereits frühzeitig über eine Anschlussfinanzierung nachzudenken. Besonders wenn die Zinsen so niedrig sind, wie aktuell oder in den letzten Jahren. Denn die Befürchtung eines Zinsanstiegs kann dem Inhaber eines Darlehens Kopfzerbrechen bereiten.
Mit dem Forward Darlehen sichern Sie sich bereits heute die aktuell günstigen Konditionen für eine Anschlussfinanzierung in bis zu fünf Jahren.
So gehen Sie vor, wenn Sie ein Forward Darlehen abschließen möchten
Vor- und Nachteile des Forward Darlehens
Wir könnten auch sagen, ein Forward Darlehen bietet nicht nur Chancen. Schließlich bedeutet der frühzeitig abgeschlossene Kredit auch ein Risiko. Was wenn sich die Bauzinsen nicht genauso entwickeln, wie der Kreditnehmer dies angenommen hat? Was wenn die Zinsen sogar fallen?
Informieren Sie sich hier über die Vor- und Nachteile des Forward Darlehens. Umfassende Information hilft bei der Suche nach der richtigen Entscheidung.
Vorteile
- Sie sichern sich bis zu fünf Jahre im Voraus niedrige Zinsen.
- Sie müssen bei dem Forward Darlehen noch keine Raten abbezahlen. Erst wenn das erste Darlehen ausläuft.
- Die Angst vor steigenden Zinsen fällt weg. Ihr Bau Zins ist mit dem Forward Darlehen festgeschrieben.
- Lange Zinsbindungen sind beim Forward Darlehen keine Seltenheit.
Nachteile
Demgegenüber stehen die Nachteile, welche der Kreditnehmer natürlich abwägen muss. Diese Nachteile bestehen unter anderem aus:
- Sollten die Zinssätze wider Erwarten sinken, so sind Sie als Kreditnehmer trotzdem an die Vereinbarung aus dem Forward Darlehen gebunden.
- Die Sollzinsen für das Darlehen hängen davon ab, wann Sie es abschließen. Das bedeutet, je frühzeitiger der Abschluss, desto höher der Sollzins.
Echtes und unechtes Forward Darlehen
Kreditunternehmen unterscheiden das Forward Darlehen zusätzlich noch durch die Laufzeit der Zinsbindung.
- Das echte Forward Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung läuft ab dem Zeitpunkt der Auszahlung.
- Das unechte Forward Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung läuft ab dem Jahr des Abschlusses.
Mit anderen Worten bedeutet dies, Sie schließen ein echtes Forward Darlehen 2018 ab, um es 2021 in Anspruch zu nehmen. Die Zinsbindung läuft dann ab 2021 zehn Jahre lang. Das ist gut für Sie, wenn die Zinsen weiter steigen. Schließlich sind Ihnen bis 2031 die niedrigeren Zinsen sicher.
Dennoch könnte es sein, dass ein unechtes Forward Darlehen günstiger wäre. Besser gesagt, in Zeiten wieder gefallener Zinssätze. Schließen Sie das unechte Vorausdarlehen 2018 ab, um es drei Jahre später ausgezahlt zu bekommen, läuft die Zinsbindung für zehn Jahre bereits ab 2018. Und dann nur bis 2028. Sollten die Zinsen beispielsweise ab 2027 wieder fallen, können Sie mit dem unechten Forward Darlehen sparen, da Sie bereits ab 2028 einen neuen Finanzierungsvertrag abschließen können.
Allerdings geben wir zu bedenken, dass die Finanzexperten die Zinsentwicklungen ständig im Blick behalten. Deshalb dürfen Sie sich auf die Prognosen guter Finanzberater gerne verlassen. Wir halten es in diesem Sinne mit dem Erfinder des Forward Darlehens und zitieren einen gut gemeinten Rat von Dr. Klein:
„Wir empfehlen unseren Kunden, ausschließlich auf echte Forward Darlehen zurückzugreifen.“ Dr. Klein
Kündigungsfristen bei Forward Darlehen
Zuletzt waren Kunden über den Abschluss ihres Forward Darlehens enttäuscht, da die Zinsen nicht wie erwartet gestiegen sind. Im Gegenteil, die Baufinanzierung wurde noch günstiger. Möglicherweise bedeutet dies, dass der eine oder andere Betroffene gerne frühzeitig aus seinem Vertrag aussteigen würde. Mit anderen Worten, er müsste das abgeschlossene Forward Darlehen wieder kündigen. Lesen Sie im Folgenden, welche Kündigungsmöglichkeiten Sie haben.
Sie verkaufen Ihre Immobilie
In diesem Fall dürfen Sie Ihr Darlehen unter allen Umständen kündigen. Die Bank hat das Recht eine Entschädigung wegen Nichtabnahme oder Vorfälligkeit zu verlangen. Schließlich entgehen ihr unter Umständen Zinsen, mit denen sie fest kalkulierte.
Die Zinsbindungsfrist läuft ab
Grundsätzlich können Darlehen kostenfrei gekündigt werden, wenn die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist. Der Paragraph § 489 BGB legt hierzu bindende Zeiträume fest:
- Spätestens zehn Jahre nach Inanspruchnahme des Kredits dürfen Sie kostenfrei wechseln, wenn Sie das Forward Darlehen bei einem anderen Kreditinstitut abschlossen als das vorausgehende.
- Spätestens zehn Jahre nach Abschluss des Forward Darlehens dürfen Sie kostenfrei wechseln, wenn Sie das Darlehen als Prolongation bei dem gleichen Kreditinstitut abschlossen.
Die Gerichtsentscheidung dazu fiel am Landgericht Bochum am 14. September 2015 mit den Aktenzeichen I-1 O 68/15.
Widerrufsfrist
Sollten Sie bereits während der ersten vierzehn Tage nach Abschluss des Darlehens feststellen, dass sich wichtige Parameter veränderten, so kündigen Sie innerhalb der Widerrufsfrist. Hierbei fallen keine Kosten an!
Die Zinsen sinken
Leider lässt sich ein Forward Darlehen nicht kündigen, weil sich die Zinsen anders entwickeln als erwartet. Hier schützt der Gesetzgeber auch die Banken. Schließlich rechnen diese fest mit den vereinbarten Zinseinnahmen. Unter Umständen lässt sich Ihre Bank auf eine vorzeitige Kündigung ein, wenn Sie eine entsprechende Entschädigung zahlen.
Was ist beim Vergleich der Anbieter von Forward Darlehen wichtig?
Grundsätzlich lohnt sich der Vergleich verschiedener Angebote im Baukreditwesen immer. Schließlich geht es teilweise um eine Zinsersparnis von fast 20.000 Euro. Je nachdem welches Kreditinstitut das Geld am Ende auszahlt. Die Stiftung Warentest fand heraus, dass in der Sparte der Anschlussfinanzierung Ersparnisse von 6.300 bis 18.700 Euro möglich sind. Je nachdem wie hoch die Kreditsumme ausfällt. Doch worauf achten Sie beim Vergleich der Konditionen?
Hierauf sollten Sie achten
Ein Forward Darlehen gilt als sinnvolle Anschlussfinanzierung mit Weitblick. Dennoch muss der Darlehensnehmer hierfür die Finanzwelt im Blick haben, sich umfassend informieren und vergleichen. Hier erhalten Sie einige Tipps und Hinweise, die beim Vergleich von Forward Darlehen hilfreich sind.
Beim Abschluss des Forward Darlehens entstehen zusätzliche Kosten
- Umschuldungskosten
Zum einen berechnen Banken Umschuldungskosten, wenn der Darlehensnehmer für das Forward Darlehen zu einem anderen Anbieter wechselt. Aber diese Kosten lassen sich vernachlässigen. Sie sind so gering, dass sie angesichts der Gesamtsumme kaum ins Gewicht fallen. In der Regel macht die Ersparnis die Umschuldungskosten wieder wett.
- Zinsaufschlag
Jede Bank geht ein Risiko ein, wenn Sie für Jahre im Voraus günstige Zinsen zusichert. Dafür zahlt der Kunde einen geringen Prozentsatz als Zinsaufschlag. Wobei dieser Aufschlag höher ausfällt, je früher das Forward Darlehen vereinbart wird.
Forward Darlehen ohne Zinsaufschlag sichern
In manchen Fällen vereinbaren Banken ein Forward Darlehen ohne Zinsaufschlag. Allerdings gewähren Banken diese Möglichkeit in der Regel höchstens dann, wenn das Forward Darlehen innerhalb von nur zwölf Monaten vor Ablauf des ersten Kredites abgeschlossen wurde. Schließlich fällt das Risiko der überraschenden Zinsentwicklung dann deutlich geringer aus.
Prolongation kann sich lohnen
Wir raten bei der Suche nach einem geeigneten Forward Darlehen aus Überzeugung zum Vergleich verschiedener Angebote. Schließlich wissen Sie bereits von Ihrem ersten Darlehen, dass sich bei der Baufinanzierung kleinste Zinsunterschiede im Tausenderbereich bemerkbar machen. Dennoch sollte die Bank, bei der das auslaufende Darlehen beantragt wurde, nicht ausgeschlossen werden.
- Vergleichen Sie zuerst verschiedene Forward Darlehen.
- Legen Sie das beste Angebot Ihrer Hausbank vor.
- Fragen Sie nach, ob vergleichbare Konditionen möglich sind.
Den Abschluss einer Folgefinanzierung bei der gleichen Bank nennt man Prolongation. Der Vorteil einer Prolongation liegt darin, dass Sie sich die Umschuldungskosten auch noch sparen können.