Forward Darlehen

Der kluge Bauherr und Immobilienkäufer plant in die Zukunft. Schließlich kommt er selten um eine Finanzierung herum. Mit anderen Worten, Gelder in sechsstelligen Beträgen müssen als Darlehen von Banken oder anderen Kreditgebern geliehen werden. Ab dem Auszahlungszeitpunkt beginnt die Rückzahlung. Selbstverständlich hat der Kredit seinen Preis, den die Bank in Form von Sollzinsen auf den Gesamtbetrag des Darlehens erhebt.

Zum Glück sind die Zinsen seit Jahren auf einem niedrigen Niveau. Zwar gehen einige Experten davon aus, dass die Zinsen in naher Zukunft wieder steigen könnten. Doch vermuten Andere eine weiter andauernde Niedrigzinsphase. Entsprechend dürften potenzielle Kreditnehmer entspannt in die Zukunft schauen. Umso interessanter werden allerdings auch Forward Darlehen zur Anschlussfinanzierung eines bestehenden Kredites. Schließlich sind sie wie gemacht für vorausschauende Immobilienfinanziers. Wir erklären in diesem Artikel das Forward Darlehen als solches und machen Sie auf die Vorteile und Hintergründe dieser Darlehensform aufmerksam. Erfahren Sie hier, wie Sie beim Abschluss eines Forward Darlehens vorgehen und wann es lohnt.

Das Wichtigste in Kürze
  • Das Forward Darlehen ermöglicht die Sicherung aktuell günstiger Bauzinsen für eine geplante Anschlussfinanzierung. Auch wenn die Sollzinsbindung der bestehenden Finanzierung erst in drei bis fünf Jahren ausläuft.
  • Mit einem Forward Darlehen gewinnt der Darlehensnehmer, wenn in den kommenden Jahren mit einem Anstieg der Zinsen gerechnet wird.
  • Trotz zusätzlicher Kosten kann das Forward Darlehen eine beträchtliche Zinsersparnis bedeuten. Den Umschuldungskosten und Forward Aufschlag fallen angesichts einer möglichen Zinserhöhung kaum ins Gewicht.
  • Nach dem Abschluss eines Forward Darlehens muss dieses auch abgenommen werden. Hierbei geht der Darlehensnehmer ein gewisses Risiko ein. Schließlich entwickeln sich die Zinsen nicht unbedingt vorhersehbar.

Das Forward Darlehen – was ist das eigentlich?

Im Rahmen der Anschlussfinanzierung eines Darlehens bleiben viele Bauherren an dem Begriff Forward Darlehen hängen. Dabei bedeutet der Begriff „Forward“ nichts Anderes als „nach vorne“. Man könnte sagen, das Forward Darlehen ist die besonders vorausschauende Form der Anschlussfinanzierung. Sie bietet die Möglichkeit, bereits heute besonders günstige Darlehenszinsen für einen Kredit zu sichern, der erst in sechs Monaten bis fünf Jahren benötigt wird.

Gut zu wissen

Ein Forward Darlehen können Sie nur als Finanzierungsmöglichkeit einer bestehenden Restschuld nutzen. Daher kommt der Begriff Anschlussfinanzierung. Im Grunde genommen stellt das Forward Darlehen ein gewöhnliches Annuitäten-Darlehen dar. Allerdings können Sie sich günstige Zinsen bereits mehrere Jahre im Voraus sichern.

Seit wann gibt es Forward Darlehen

Die Darlehensform, bei der sich der Kunde bereits im Voraus aktuell günstige Zinsen sichern kann, entstand Mitte der 1990er Jahre. Damals lagen die Bauzinsen bei bis zu zehn Prozent per anno. Im Vergleich mit der heutigen Situation ein Albtraum. Als die Zinsen zu fallen begannen, etwa um das Jahr 1996, befanden sich viele Bauherren in der Rückzahlphase und waren an die vereinbarten Zinsen gebunden. Zusätzlich plagten sie sich mit dem Gedanken an die Anschlussfinanzierung. Was wenn dann die Niedrigzinsphase wieder vorbei wäre?

Aus dieser Besorgnis heraus entwickelte der Vertriebspartner für Finanz- und Versicherungslösungen Dr. Klein das Forward Darlehen für Privatkunden. Nachdem es bereits ähnliche erfolgreiche Modell für Gewerbetreibende gab. Die Idee entwickelte sich zum Erfolgsmodell und gehört seitdem zum Portfolio zahlreicher Banken und Versicherungen als vorausschauende Form des Folgekredits.

Wann macht das Forward Darlehen Sinn?

Günstige Zinsen sichern – ein Ziel, das jedem zukünftigen Hausherrn vorschwebt. Dennoch weiß niemand ganz genau, wie sich die Zinsen in den nächsten Jahren entwickeln. Allerdings lassen sich bei einer genauen Beobachtung der Wirtschaftslage Tendenzen ablesen. Und somit lässt sich auch über den Vorteil einer vorausschauend geplanten Anschlussfinanzierung mit aktueller Zinsbindung urteilen.

Im Grunde genommen entscheidet sich der Kreditnehmer bei einem Forward Darlehen frühzeitig für die Festschreibung aktuell günstiger Zinsen. Das Ziel ist es, dabei Geld zu sparen. Schließlich kann es sein, dass für die Finanzierung des Restbetrages eines Darlehens am Ende die Zinsen bereits gestiegen sind. Damit würde der Kredit, je nach Zinslage, um einiges teurer werden.

Entsprechend macht ein Forward Darlehen immer dann Sinn, wenn die Sollzinsen niedrig sind. Gleichzeitig müsste die Annahme vorherrschen, dass in den nächsten Jahren die Zinsen wieder steigen.

Dennoch bleibt ein Restrisiko. Wenn sich der Kunde verkalkuliert hat, bleiben die Zinsen niedrig. Oder sie sinken gar noch. Aber auch die Bank kann einen Verlust machen. Angenommen die Zinsen steigen enorm, hat der Kreditgeber das Nachsehen.

Achtung
Banken erheben beim Forward Darlehen einen Zinsaufschlag. Folglich zahlt der Kunde zusätzliche Gebühren, deren Höhe von der Länge der Forward Phase abhängt.

Ein Wort zur aktuellen Situation

Aktuell sieht es so aus, dass die Bauzinsen sich in einem besonders niedrigen Rahmen bewegen. Teilweise liegen sie unter einem Prozent. Infolge der Wirtschaftssituation der Bundesrepublik Deutschland schätzen wir die Zinsentwicklung der nächsten Monate eher moderat ein. Schließlich liegen auch die Anleihezinsen niedrig, welche sich mit etwas Zeitverzögerung auf die Bauzinsen auswirken. Möchten Sie selbst die Zinsentwicklung mitverfolgen, so beachten Sie den folgenden Hinweis:

Staatsanleihen sind teurer, wenn die Wirtschaft in Deutschland gut läuft. Entsprechend liegen die Zinsen für Staatsanleihen niedrig. Der Zusammenhang zu den Bauzinsen liegt in der Finanzierung der Forward Darlehen. Denn die Banken sichern den Baufinanzierungssektor durch Pfandbriefe ab. Und die Zinsen der Pfandbriefe werden durch die Anleihezinsen bestimmt.

Aus dieser Erkenntnis lässt sich folgender Rückschluss bilden:

Niedrige Zinsen für Staatsanleihen führen zu niedrigen Zinsen für Pfandbriefe. Diese wiederum sorgen für niedrige Bauzinsen.

Fazit: Entsprechend können Sie aktuell mit dem Abschluss eines Forward Darlehens tatsächlich niedrigste Bauzinsen festschreiben lassen. Denn die Experten vermuten, dass die Zinswende bereits in Gang gekommen ist.

Wie finanziere ich eine Restschuld?

Mit dem Blick auf einen hohen Restbetrag am Ende der Darlehens-Laufzeit lohnt es sich, bereits frühzeitig über eine Anschlussfinanzierung nachzudenken. Besonders wenn die Zinsen so niedrig sind, wie aktuell oder in den letzten Jahren. Denn die Befürchtung eines Zinsanstiegs kann dem Inhaber eines Darlehens Kopfzerbrechen bereiten.

Mit dem Forward Darlehen sichern Sie sich bereits heute die aktuell günstigen Konditionen für eine Anschlussfinanzierung in bis zu fünf Jahren.

So gehen Sie vor, wenn Sie ein Forward Darlehen abschließen möchten

Prüfen Sie die Fälligkeit

Ein Forward Darlehen lässt sich 60 bis 12 Monate vor Ende der Darlehens-Laufzeit abschließen. Der genaue Zeitraum hängt von Ihrem Kreditinstitut ab. Einige Anbieter gewähren sogar noch sechs Monate mehr. Das heißt, 66 Monate im Voraus oder bis zu 6 Monate vor Fälligkeit des Darlehens.
Wenn Sie sich mit Ihrem laufenden Kredit in der Nähe dieses Zeitrahmens bewegen lohnt es sich, die Möglichkeit dieser vorausschauenden Anschlussfinanzierung zu prüfen. Und die Angebote der Kreditgeber zu vergleichen.

Informieren Sie sich über die Zinsentwicklung

Mit dem Eintritt in den Zeitrahmen, der für einen Forward Kredit interessant ist, beobachten Sie die Bauzinsentwicklung ganz genau. Informieren Sie sich aktiv über die Zinspolitik. Hierfür können Sie entsprechende Online-Angebote wie zum Beispiel … (z. B.: https://www.interhyp.de/zins-charts/ oder https://www.drklein.de/aktuelle-bauzinsen.html#!/) nutzen. Für die abschließende Einschätzung empfehlen wir Ihnen jedoch ein Gespräch mit einem gut informierten Experten.

Forward Darlehen vergleichen

Dieser Schritt ist enorm wichtig. Denn nur, wenn Sie verschiedene Forward Kredite vergleichen, finden Sie heraus, wo sie aktiv sparen können.
Nutzen Sie für Ihre Recherche unbedingt den Online Vergleich für Forward Darlehen. Hier bietet sich unser Forward Darlehen Rechner an. Vergleichen lohnt sich! Bereits ein Unterschied von einer Stelle hinter dem Komma macht in der Baufinanzierung unter Umständen mehrere Tausend Euro aus.

Prüfen Sie die Kündigungsfrist Ihres laufenden Darlehens

In der Regel müssen Sie das aktuelle Darlehen kündigen, wenn Sie das Forward Darlehen bei einem anderen Kreditinstitut abschließen. Entsprechend setzen Sie sich rechtzeitig mit den allgemeinen Geschäftsbedingungen auseinander und leiten Sie die Kündigung im angegebenen Rahmen in die Wege.

Achtung: Der Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut nennt sich Umschuldung. Hierfür entstehen zwar zusätzliche Kosten. Allerdings fallen diese selten stark ins Gewicht, wenn Sie ein günstiges Angebot gefunden haben.

Planen Sie das Forward Darlehen bei der Bank, die auch Ihren aktuellen Kredit hält, zahlen Sie keine Umschuldungskosten. Diese Anschlussfinanzierung nennt sich auch Prolongation.

Sorgen Sie für einen reibungslosen Übergang

Mit der Anschlussfinanzierung begleichen Sie die restliche Schuld des bisherigen Darlehens. Die Kosten für eine Umschuldung entstehen durch die Eintragung der Grundschuld der neuen Bank. Beziehungsweise durch die Löschung des vorherigen Finanzierungspartners. Zusätzlich zahlen Sie auch Notarkosten. Denn der Notar ist für die Eintragungen im Grundbuch zuständig.

Wichtig: Fragen Sie bei Ihrer neuen Bank nach, ob eine Abtretung der Grundschuld akzeptiert wird. Hierdurch wird nur eine einmalige Notargebühr fällig. Die Abtretung ist kein Sonderfall, sondern gängige Praxis.

Wir weisen noch einmal darauf hin, dass diese Gebühren in der Regel niedrig sind. Sollten Sie unsicher sein, so empfehlen wir eine Gegenüberstellung. Vergleichen Sie Ihr favorisiertes Angebot plus die Umschuldungskosten mit dem Forward Darlehens Angebot Ihrer aktuellen Bank.

Wir bieten Ihnen zur besseren Kalkulation den Grundbuchrechner an.

Vor- und Nachteile des Forward Darlehens

Wir könnten auch sagen, ein Forward Darlehen bietet nicht nur Chancen. Schließlich bedeutet der frühzeitig abgeschlossene Kredit auch ein Risiko. Was wenn sich die Bauzinsen nicht genauso entwickeln, wie der Kreditnehmer dies angenommen hat? Was wenn die Zinsen sogar fallen?

Informieren Sie sich hier über die Vor- und Nachteile des Forward Darlehens. Umfassende Information hilft bei der Suche nach der richtigen Entscheidung.

Vorteile

  • Sie sichern sich bis zu fünf Jahre im Voraus niedrige Zinsen.
  • Sie müssen bei dem Forward Darlehen noch keine Raten abbezahlen. Erst wenn das erste Darlehen ausläuft.
  • Die Angst vor steigenden Zinsen fällt weg. Ihr Bau Zins ist mit dem Forward Darlehen festgeschrieben.
  • Lange Zinsbindungen sind beim Forward Darlehen keine Seltenheit.

Nachteile

Demgegenüber stehen die Nachteile, welche der Kreditnehmer natürlich abwägen muss. Diese Nachteile bestehen unter anderem aus:

  • Sollten die Zinssätze wider Erwarten sinken, so sind Sie als Kreditnehmer trotzdem an die Vereinbarung aus dem Forward Darlehen gebunden.
  • Die Sollzinsen für das Darlehen hängen davon ab, wann Sie es abschließen. Das bedeutet, je frühzeitiger der Abschluss, desto höher der Sollzins.

Echtes und unechtes Forward Darlehen

Kreditunternehmen unterscheiden das Forward Darlehen zusätzlich noch durch die Laufzeit der Zinsbindung.

  • Das echte Forward Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung läuft ab dem Zeitpunkt der Auszahlung.
  • Das unechte Forward Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung läuft ab dem Jahr des Abschlusses.
Beispiel

Mit anderen Worten bedeutet dies, Sie schließen ein echtes Forward Darlehen 2018 ab, um es 2021 in Anspruch zu nehmen. Die Zinsbindung läuft dann ab 2021 zehn Jahre lang. Das ist gut für Sie, wenn die Zinsen weiter steigen. Schließlich sind Ihnen bis 2031 die niedrigeren Zinsen sicher.

Dennoch könnte es sein, dass ein unechtes Forward Darlehen günstiger wäre. Besser gesagt, in Zeiten wieder gefallener Zinssätze. Schließen Sie das unechte Vorausdarlehen 2018 ab, um es drei Jahre später ausgezahlt zu bekommen, läuft die Zinsbindung für zehn Jahre bereits ab 2018. Und dann nur bis 2028. Sollten die Zinsen beispielsweise ab 2027 wieder fallen, können Sie mit dem unechten Forward Darlehen sparen, da Sie bereits ab 2028 einen neuen Finanzierungsvertrag abschließen können.

Allerdings geben wir zu bedenken, dass die Finanzexperten die Zinsentwicklungen ständig im Blick behalten. Deshalb dürfen Sie sich auf die Prognosen guter Finanzberater gerne verlassen. Wir halten es in diesem Sinne mit dem Erfinder des Forward Darlehens und zitieren einen gut gemeinten Rat von Dr. Klein:

„Wir empfehlen unseren Kunden, ausschließlich auf echte Forward Darlehen zurückzugreifen.“ Dr. Klein

Kündigungsfristen bei Forward Darlehen

Zuletzt waren Kunden über den Abschluss ihres Forward Darlehens enttäuscht, da die Zinsen nicht wie erwartet gestiegen sind. Im Gegenteil, die Baufinanzierung wurde noch günstiger. Möglicherweise bedeutet dies, dass der eine oder andere Betroffene gerne frühzeitig aus seinem Vertrag aussteigen würde. Mit anderen Worten, er müsste das abgeschlossene Forward Darlehen wieder kündigen. Lesen Sie im Folgenden, welche Kündigungsmöglichkeiten Sie haben.

Sie verkaufen Ihre Immobilie

In diesem Fall dürfen Sie Ihr Darlehen unter allen Umständen kündigen. Die Bank hat das Recht eine Entschädigung wegen Nichtabnahme oder Vorfälligkeit zu verlangen. Schließlich entgehen ihr unter Umständen Zinsen, mit denen sie fest kalkulierte.

Die Zinsbindungsfrist läuft ab

Grundsätzlich können Darlehen kostenfrei gekündigt werden, wenn die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist. Der Paragraph § 489 BGB legt hierzu bindende Zeiträume fest:

  • Spätestens zehn Jahre nach Inanspruchnahme des Kredits dürfen Sie kostenfrei wechseln, wenn Sie das Forward Darlehen bei einem anderen Kreditinstitut abschlossen als das vorausgehende.
  • Spätestens zehn Jahre nach Abschluss des Forward Darlehens dürfen Sie kostenfrei wechseln, wenn Sie das Darlehen als Prolongation bei dem gleichen Kreditinstitut abschlossen.

Die Gerichtsentscheidung dazu fiel am Landgericht Bochum am 14. September 2015 mit den Aktenzeichen I-1 O 68/15.

Widerrufsfrist

Sollten Sie bereits während der ersten vierzehn Tage nach Abschluss des Darlehens feststellen, dass sich wichtige Parameter veränderten, so kündigen Sie innerhalb der Widerrufsfrist. Hierbei fallen keine Kosten an!

Die Zinsen sinken

Leider lässt sich ein Forward Darlehen nicht kündigen, weil sich die Zinsen anders entwickeln als erwartet. Hier schützt der Gesetzgeber auch die Banken. Schließlich rechnen diese fest mit den vereinbarten Zinseinnahmen. Unter Umständen lässt sich Ihre Bank auf eine vorzeitige Kündigung ein, wenn Sie eine entsprechende Entschädigung zahlen.

Was ist beim Vergleich der Anbieter von Forward Darlehen wichtig?

Grundsätzlich lohnt sich der Vergleich verschiedener Angebote im Baukreditwesen immer. Schließlich geht es teilweise um eine Zinsersparnis von fast 20.000 Euro. Je nachdem welches Kreditinstitut das Geld am Ende auszahlt. Die Stiftung Warentest fand heraus, dass in der Sparte der Anschlussfinanzierung Ersparnisse von 6.300 bis 18.700 Euro möglich sind. Je nachdem wie hoch die Kreditsumme ausfällt. Doch worauf achten Sie beim Vergleich der Konditionen?

Die Forward Periode

Unterschiedliche Kreditinstitute bieten Forward Darlehen mit verschiedenen Vorlaufzeiten an. Generell liegen diese im Zeitraum 6 bis 66 Monate. Nun kommt es darauf an, wann das ursprüngliche Darlehen fällig wird. Mit anderen Worten sollten Sie das Forward Darlehen in drei Jahren benötigen, können Sie auf andere Anbieter zurückgreifen, als wenn Sie noch fünf Jahre Zeit haben. Zusätzlich sollten Sie bedenken, dass die Länge der Vorlaufzeit auch die Höhe des Zuschlages für das Voraus-Darlehen beeinflusst.

Der Forward Zuschlag

Aus oben genanntem Grund vergleichen Sie unbedingt, in welcher Höhe der Forward Zuschlag ausfällt. Und zwar für den Forward Zeitraum, den Sie benötigen. Allerdings stellte Stiftung Warentest fest, dass Banken aktuell nur einen sehr geringen Forward Zuschlag berechnen. Der Grund liegt in dem extrem niedrigen Zinsniveau, der die Baufinanzierung derzeit so attraktiv macht.

Abtretung der Grundschuld

Finden Sie heraus, ob bei dem günstigen Angebot eines Kreditunternehmens die Abtretung der Grundschuld möglich ist. Sollte eine neue Bank auf einer Umschuldung bestehen, so zahlen Sie die Notarkosten doppelt. Einmal müssen Sie die Grundschuld der ursprünglichen Bank kündigen. Zusätzlich wird der neue Finanzierungspartner als Grundschuldner eingetragen. Grundsätzlich sind diese Kosten in der Höhe nicht ausschlaggebend, dennoch sollten sie nicht vernachlässigt werden.

Vergleich mit der aktuellen Bank

Vergessen Sie nicht, günstige Angebote zu Verhandlungen mit Ihrem aktuellen Kreditgeber mitzunehmen. Häufig dürfen Sie mit einer entsprechenden Nachbesserung rechnen, wenn Ihre Bank merkt, dass ein Kunde verloren gehen könnte. Gehen Sie die Verhandlungen aktiv an. Durch eine Prolongation können weitere Kosten gespart werden.

Möglichkeit der Sondertilgung berücksichtigen

Erkundigen Sie sich, ob die Laufzeit des Darlehens durch außerplanmäßige Einzahlungen verkürzt werden kann. Hierfür gibt es entsprechende Richtlinien. Beispielsweise erheben Banken häufig zusätzliche Zinsen. Andererseits finden sich auch Angebote, die bis zu einer bestimmten Höhe zinsfreie Rückzahlungen, sogenannte Sondertilgungen, beinhalten.

Änderung der Tilgungsrate

Die Tilgungsrate (siehe auch Tilgung) gibt die Höhe des monatlichen Rückzahlungsbetrages an. Besteht die Möglichkeit der Änderung, lässt sich flexibel auf die persönliche Finanzsituation reagieren. Ein Einschnitt im Einkommen kann die Reduzierung der Beiträge zur Folge haben. Ein zusätzlicher Geldsegen dagegen führt eventuell zur Erhöhung der Einzahlungen. Achten Sie darauf, was die Änderung der Tilgungsrate kostet.

Hierauf sollten Sie achten

Ein Forward Darlehen gilt als sinnvolle Anschlussfinanzierung mit Weitblick. Dennoch muss der Darlehensnehmer hierfür die Finanzwelt im Blick haben, sich umfassend informieren und vergleichen. Hier erhalten Sie einige Tipps und Hinweise, die beim Vergleich von Forward Darlehen hilfreich sind.

Beim Abschluss des Forward Darlehens entstehen zusätzliche Kosten

  • Umschuldungskosten

Zum einen berechnen Banken Umschuldungskosten, wenn der Darlehensnehmer für das Forward Darlehen zu einem anderen Anbieter wechselt. Aber diese Kosten lassen sich vernachlässigen. Sie sind so gering, dass sie angesichts der Gesamtsumme kaum ins Gewicht fallen. In der Regel macht die Ersparnis die Umschuldungskosten wieder wett.

  • Zinsaufschlag

Jede Bank geht ein Risiko ein, wenn Sie für Jahre im Voraus günstige Zinsen zusichert. Dafür zahlt der Kunde einen geringen Prozentsatz als Zinsaufschlag. Wobei dieser Aufschlag höher ausfällt, je früher das Forward Darlehen vereinbart wird.

Forward Darlehen ohne Zinsaufschlag sichern

In manchen Fällen vereinbaren Banken ein Forward Darlehen ohne Zinsaufschlag. Allerdings gewähren Banken diese Möglichkeit in der Regel höchstens dann, wenn das Forward Darlehen innerhalb von nur zwölf Monaten vor Ablauf des ersten Kredites abgeschlossen wurde. Schließlich fällt das Risiko der überraschenden Zinsentwicklung dann deutlich geringer aus.

Prolongation kann sich lohnen

Wir raten bei der Suche nach einem geeigneten Forward Darlehen aus Überzeugung zum Vergleich verschiedener Angebote. Schließlich wissen Sie bereits von Ihrem ersten Darlehen, dass sich bei der Baufinanzierung kleinste Zinsunterschiede im Tausenderbereich bemerkbar machen. Dennoch sollte die Bank, bei der das auslaufende Darlehen beantragt wurde, nicht ausgeschlossen werden.

  1. Vergleichen Sie zuerst verschiedene Forward Darlehen.
  2. Legen Sie das beste Angebot Ihrer Hausbank vor.
  3. Fragen Sie nach, ob vergleichbare Konditionen möglich sind.

Den Abschluss einer Folgefinanzierung bei der gleichen Bank nennt man Prolongation. Der Vorteil einer Prolongation liegt darin, dass Sie sich die Umschuldungskosten auch noch sparen können.

FAQ – Häufig gestellte Fragen

Welche Zeiträume sind beim Forward Darlehen wichtig?

Forward Darlehen werden 5 ½ Jahre bis 1 Jahr vor Inanspruchnahme abgeschlossen. Achten Sie darauf sich rechtzeitig zu informieren und halten Sie die Zinsen im Blick!
Ab 12 Monaten vor Ablauf des ersten Darlehens können die aktuellen Konditionen berücksichtigt werden. Ein Forward Darlehen benötigen Sie dann nicht mehr!

Kann ich mir den Zinsaufschlag des Forward Darlehens sparen?

Der Zinsaufschlag dient der Bank als Sicherheit. Schließlich erhält der Kunde die Möglichkeit einer Zinsersparnis, wenn er ein Forward Darlehen abschließt. Insofern findet sich kaum ein Anbieter, der beim Forward Darlehen ohne Zinsaufschlag arbeitet.

Grundsätzlich gilt: Je länger die Forward Periode, desto höher der Zinsaufschlag.

Wie berechne ich den Zinsaufschlag?

Für die Berechnung des Zinsaufschlages benötigen Sie folgende Angaben:

  • reservierter Zinssatz (RZ)
  • Monate der Forward Periode (M)
  • Zinsaufschlag der Bank pro Monat (ZA/M)

Die Formel dazu lautet: RZ x M x ZA/M = ZA gesamt

Welche Unterlagen muss ich vorlegen?

Die Bank überprüft die Kreditwürdigkeit des Kunden. Aus diesem Grund benötigt sie umfangreiche Unterlagen zur Person und finanziellen Situation des Kunden.

  • Kopie Personalausweis
  • Abrechnungen von Lohn/ Gehalt
  • Einkommensteuerbescheid und letzte Einkommenssteuer-Erklärung
  • Nachweis über bestehendes Eigenkapital in Form von Konto- oder Depotauszügen
  • Nachweis über Bausparverträge oder andere Fremdmittel
  • Nachweise über weitere Kredite (Ratenzahlung, Leasing)
  • Nachweis einer eventuell privaten Krankenversicherung
  • Unterlagen zum Familienstand (verheiratet, geschieden, Gütertrennung, …)
  • Aktueller Darlehensvertrag oder –verträge

Zusätzlich möchten sich Kreditgeber ein Bild von dem Objekt machen, das durch das Forward Darlehen finanziert wird. Hierzu fordert er weitere Unterlagen.

  • Objektfotos von innen und außen
  • Wohnfläche und Rauminhalt des Objektes (Kubatur)
  • Grundriss und Schnittzeichnung jeweils mit Maßangaben
  • Lageplan
  • Baubeschreibung
  • Kostenaufstellung und geplante Eigenleistung
  • Wohngebäudeversicherung

Des Weiteren verlangen Banken folgende Verträge:

  • für Bauvorhaben einen Werkvertrag
  • Kaufvertrag
  • Erbbaurechtsvertrag
  • Grundbuchauszug
  • eventuell Teilungserklärung/ Aufteilungsplan (betrifft Eigentumswohnungen)

Selbständige müssen zusätzlich weitere Unterlagen vorweisen:

  • Gesellschaftsvertrag beziehungsweise Handelsregisterauszug
  • die letzten drei Jahresabschlüsse
  • die letzten zwei Einkommenssteuer-Bescheide
  • letzte Einkommenssteuer-Erklärung inklusive Anlagen
  • BWA mit Saldenliste und Summenliste